2026년 세제개편안, 1주택 실거주자를 위한 총정리

안녕하세요, 구해줘내집이에요.

8월의 더위가 한창이에요. 다들 잘 지내고 계시죠?

지난 8월 3일, 정부가 「2026년 세제개편안」을 발표했어요. 뉴스에서 ‘세법개정안’이라고 부르는 게 바로 이 자료예요. 그날 이후로 양도세, 종부세, 실거주 같은 단어가 며칠 내내 오르내렸죠.

그 뉴스를 보시면서 이런 생각 하셨을 것 같아요.

‘그래서… 우리 집은 어떻게 되는 거지?’

첫 내집마련을 막 마쳤거나 올해 안에 해보려던 분들이라면 더 그러셨을 거예요. 저희가 상담 신청자 454분께 받은 사전 설문에서도 가장 큰 궁금증은 늘 ‘대출과 자금 조달’이었어요(37.2%, 2025년 11~12월 접수 기준). 돈의 규칙이 바뀐다는 소식은 그래서 늘 마음부터 흔들어요.

그래서 원문을 끝까지 읽고 1주택 실거주자에게 실제로 무슨 뜻인지만 골라 정리했어요.

“보유에서 거주로.” 복잡해 보여도 이 문장 하나로 요약돼요.

2026년 세제개편안, 지금 무슨 일이 있었나요?

재정경제부가 발표한 「2026년 세제개편안」은 아직 ‘정부안’이라, 국회를 통과해야 법이 돼요.

공개된 일정은 8월 4일~20일 입법예고(16일간), 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의, 9월 3일 이전 정기국회 제출이에요. 고치겠다는 법률은 모두 11개인데, 우리 집과 직접 관련된 건 소득세법(양도세·근로소득 공제)·종합부동산세법·조세특례제한법 세 가지예요.

그럼 정부는 이번 개편안으로 무엇을 하려는 걸까요. 발표 자료에 목표가 그대로 적혀 있어요.

두 문장 안에 이번 개편안의 방향이 다 들어 있어요. 손을 대겠다고 밝힌 대상은 ‘비거주주택’과 ‘일정가액 이상의 주택’이고, 지키겠다고 못 박은 대상은 ‘거주용 1주택’이에요. 그리고 그 변화를 한 번에 몰지 않고 연도별로 나눠서 시행하겠다고 설계해 두었고요.

저는 이 대목이 이번 개편안을 읽는 출발점이라고 봐요. 정부가 스스로 적어둔 보호 대상이 바로 ‘거주용 1주택’이니까요. 그럼 우리 집은 어느 쪽에 해당할까요. 답은 개편안을 관통하는 축 하나에 들어 있어요.

개정안의 핵심 축 — 기준이 ‘보유’에서 ‘거주’로 옮겨가요

항목은 여러 개지만 축은 하나예요. 세금을 매기는 자가 ‘얼마나 오래 가졌나’에서 ‘얼마나 오래 살았나’로 바뀌어요.

세 군데에서 똑같은 방향이 보여요. 양도세에서는 ‘장기보유특별공제’가 주택에 대해 ‘장기거주 소득공제’로 이름을 바꿔요. 보유로 쌓던 공제를 거주로 쌓는 거예요. 종부세에서는 기본공제가 거주 1주택 공시가격 14억원, 비거주 1주택 9억원으로 갈리고, 기간별 세액공제도 2027년에는 거주·보유 중 큰 쪽을 적용하다가 2028년부터는 거주 기준으로 완전히 넘어가요. 근로소득 쪽에서는 주택담보대출 이자 소득공제에 ‘실제로 거주할 것’이라는 요건이 새로 붙고요.

세목도 이름도 다르지만, 결국 핵심은 기준이 보유에서 거주로 변경된다는 것이에요.

먼저 내 집을 대입해볼게요 — 시세와 공시가격 맞추기

세금 서류는 ‘공시가격’과 ‘양도가액’으로 말하는데, 우리는 ‘시세’로 말하죠. 이 둘을 맞춰야 뉴스 속 숫자가 내 얘기인지 알 수 있어요.

정부 자료는 공시가격 현실화율이 69%로 동결된 상태라고 밝히면서, 공시가격 14억원을 시가 20억원 수준, 공시가격 9억원을 시가 13억원 수준으로 나란히 적어둬요. 대략 시세의 70% 안팎이 공시가격이라고 보시면 돼요. 다만 이건 눈대중이에요. 같은 자료에서도 시가 20억원에 공시가격 15억원(75%)으로 잡은 표가 있을 만큼 단지·주택 유형별 편차가 있어요. 어림잡는 용도로만 쓰시고, 내 집 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인하시는 게 정확해요.

하나만 더 기억해주세요. 양도세는 ‘양도가액'(실제로 판 값), 종부세는 ‘공시가격’ 기준이에요. 같은 집이어도 잣대가 달라요. 그래서 양도세의 12억원(양도가액 기준)과 종부세의 14억원(공시가격 기준)을 나란히 놓고 “2억원 여유가 있네” 하고 계산하시면 안 돼요. 뉴스를 읽다 헷갈리는 지점의 절반이 여기서 생겨요.

그래서 1주택 실거주자에게는 무슨 뜻인가요?

한 줄로 답하면, 시세 12억원 이하 1주택은 애초에 양도세를 낼 일이 없어서 이번 개편과 무관하고, 종부세는 실제로 거주하는 1주택자라면 세금을 내기 시작하는 기준 금액이 공시가격 12억원에서 14억원으로 높아져요.

아래 매트릭스에서 내 집이 어느 칸인지 먼저 찾아보세요. 시세 구간에 따라 읽어야 할 항목이 완전히 달라지거든요.

양도세 — 비과세 기준 12억원은 그대로예요

개정안에서도 1세대 1주택 양도세의 12억원(양도가액 기준) 기준은 바뀌지 않아요.

정부가 공개한 개정안에서도 이 12억원 기준은 손대지 않았어요. 양도세를 계산할 때 쓰는 공식에서 ‘양도가액 중 12억원을 넘는 비중’만 과세한다는 부분이 현행 그대로 남아 있거든요.

이게 왜 중요하냐면요. 양도가액 12억원 이하인 1세대 1주택은 애초에 과세되는 양도차익이 0이에요. 공제율을 바꾸든 한도를 새로 만들든, 곱할 대상 자체가 없어요. 그래서 시세 12억원 이하 집에 실거주 중이시라면 팔 때 양도세를 낼 일이 없고, 이번 양도세 개편과도 무관해요. (1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다는 전제고, 요건 충족은 개별 사안이라 확인이 필요해요.)

다만 하나만 짚어둘게요. 이 12억원은 ‘지금 시세’가 아니라 파는 시점의 양도가액 기준이에요. 지금은 12억원 아래여도 나중에 그보다 높은 값에 파신다면, 그때는 초과분이 과세 대상이 돼요. 그러니 ‘지금 안전하다’와 ‘앞으로도 안전하다’는 다른 이야기예요.

그럼 12억원을 넘는 집은요? 공제가 ‘보유’에서 ‘거주’로 단계적으로 옮겨가요.

※ 1세대 1주택자 기준. 기본요건(3년 이상 보유 + 2년 이상 거주)은 현행 유지. 적용시기는 2028.1.1. 이후 양도분부터.

여기서 최대 공제율 80%는 그대로예요. 바뀌는 건 그 80%를 무엇으로 채우느냐고요. 2028년은 거주와 보유를 합산하는 중간 단계라, 같은 조건이어도 해마다 결과가 달라져요.

※ 2028년은 거주 연 6%(최대 60%)와 보유 연 2%(최대 20%)를 합산해 계산해요. 2029년부터는 거주 연 8%(최대 80%)만 적용되고요.
※ 기본요건(3년 이상 보유 + 2년 이상 거주)을 충족한다는 전제로 공제율 구조 변화만 비교한 표예요. 개별 사안은 요건 충족 여부에 따라 달라져요.

10년을 살았다면 80%에서 80%로 세 시점 모두 그대로예요. 10년을 갖고 있으면서 2년만 살았다면 48%에서 32%를 거쳐 16%로 줄고요. 같은 10년인데 결과가 갈리는 이유는 하나죠. 살았느냐, 갖고만 있었느냐.

여기에 지금은 없던 공제 한도가 생겨요. 사람별·물건별로 각각 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원(집값이 아니라 ‘공제받을 수 있는 금액’의 한도예요)이고요. 반대로 실거주자에게 새로 생기는 혜택도 있어요. 10년 이상 거주한 1세대 1주택을 양도가액 30억원 이하로 팔면 양도세 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 늘어나요(부부 공동명의면 각각, 특수관계인 양도는 제외).

종부세 — 거주하면 기준 금액이 시세 약 20억원으로 높아져요

1세대 1주택자가 실제로 거주하면 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원(시세로 약 20억원 수준)으로 높아지고, 거주하지 않으면 9억원으로 내려가요. 종부세는 공시가격 합계가 이 기본공제를 넘어야 과세가 시작돼요.

다주택 등 ‘그 외’는 지금처럼 공시가격 9억원인데, 계산 방식이 조금 달라져요. 4억원은 기본으로 공제하고, 나머지 5억원은 전체 주택가액에서 거주하는 집이 차지하는 비중만큼만 공제해주는 식이에요. 정부가 밝힌 취지는 “거주 1세대 1주택자의 세부담은 완화하되, 비거주 보유자의 세부담은 정상화”예요.

그럼 시세 20억원은 어느 정도일까요. 정부 자료 각주에 답이 있어요. 공시가격 15억원(시세 약 20억원)은 2026년 공동주택 공시가격 상위 2.0%예요. 공시가격 20억원(시세 약 30억원)은 상위 1.2%고요.

정부가 제시한 시뮬레이션에서 이 갈림이 숫자로 드러나요. 아래 표에서 왼쪽 칸은 시세 기준, 괄호 안은 공시가격 기준이에요.

※ 시세 10억원(공시가격 약 7억원)은 거주(기본공제 14억원)든 비거주(기본공제 9억원)든 기준에 못 미쳐 종부세가 없어요. 정부 시뮬레이션에 없는 구간이라 기본공제 기준으로 정리했어요.
※ 시세 20억원·30억원 사례는 재정경제부 문답자료의 정부 시뮬레이션 값이에요. 농특세 포함, 공시가격 변동 없음 가정.
※ 정부가 제시한 사례 기준이에요(거주는 60세·10년 거주, 비거주는 60세·10년 보유). 연령별 세액공제는 60세부터 적용되므로, 그보다 젊은 1주택자는 세액공제가 이보다 적을 수 있어요.

같은 시세 20억원짜리 집인데 거주하면 27.6만원에서 10.8만원으로 줄고, 거주하지 않으면 152.1만원으로 늘어요. 시세 10억원대 집이라면 거주든 비거주든 애초에 종부세 대상이 아니고요.

부부 공동명의라면 하나 더 챙기셔야 해요. 종부세는 신고 방식에 따라 공제가 달라져요. 부부가 각각 납부하면 거주 시 각 9억원·비거주 시 각 4억원, 1세대 1주택자 특례를 신청하면 거주 14억원·비거주 9억원이 공제돼요(모두 공시가격 기준). 숫자만 보면 특례가 커 보이지만, 개별 납부는 두 사람 몫이라 합치면 더 클 수도 있어요. 어느 쪽이 유리한지는 고령자·장기보유 세액공제까지 넣고 계산해봐야 갈리고, 특례는 매년 따로 신청해야 적용된다는 점도 함께 기억해주세요.

연도별로 나뉘어 오는 항목도 있어요. 1세대 1주택자 세액공제에는 지금 없던 한도가 생겨서 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원이 되고, 공정시장가액비율은 1세대 1주택자 기준 60%에서 2027년 70%로 올라가요. 다만 둘 다 종부세 대상이 된 다음의 이야기라, 공시가격이 기본공제에 못 미치는 집이라면 지금 챙기실 항목은 아니에요.

주택담보대출 이자 소득공제 — 실거주 요건이 새로 붙어요

기준시가 6억원 이하(시세로는 약 8억원대 중반 이하) 주택을 사면서 주택담보대출을 받으신다면, 이번 개편안에서 실제로 영향을 받는 항목은 여기예요.

정부 자료는 이 제도의 대상자를 ‘무주택 세대주’로 정리하고 있어요. 무주택 세대주가 기준시가 6억원 이하(공시가격 기준이라 시세로는 약 8억원대 중반 이하예요. 단지별 편차가 있으니 내 집 기준시가는 개별 확인이 필요해요) 주택을 사면서 상환기간 10년 이상으로 주담대를 받으면 이자 상환액을 소득공제 받을 수 있어요(15년 이상·고정금리·비거치식이면 연 2,000만원 한도). 지금까지는 세대주가 공제받을 때 별도의 실거주 요건이 없었고요.

개정안은 여기에 “해당 주택에 실제 거주하는 경우”라는 조건을 붙여요(취학·질병 요양 등 부득이한 경우는 예외). 다만 실거주를 어떻게 판단할지는 아직 정해지지 않았어요. 정부는 세대구성원 전원의 실거주를 원칙으로 하되 구체적 기준은 대통령령에서 마련할 예정이라고만 밝혔거든요. 시점은 2027년 1월 1일 이후 이자 지급분부터인데, 2026년 12월 31일 이전에 설정한 주택저당은 2029년 이자 지급분까지 종전 규정을 적용받아요. 사실상 3년의 유예가 있는 셈이에요.

아직 전세나 월세로 지내며 준비 중인 분들께 반가운 항목도 있어요. 무주택 부부가 주거를 달리하면 전세자금대출 원리금 소득공제를 부부 각각 받을 수 있게 되고(정부는 세대당 1명만 공제받는 현행이 ‘혼인 페널티’로 작용해왔다고 밝혔어요), 주택청약종합저축 소득공제 특례는 상시화되며, 월세 세액공제 한도도 연 1,000만원에서 1,200만원으로 늘어나요. 내집마련을 준비하는 동안에도 챙길 수 있는 항목들이니 연말정산 전에 한 번씩 확인해보세요.

오해하기 쉬운 것 — 이번에 ‘안 바뀐’ 것들

불안의 절반은 안 바뀐 것까지 바뀐 줄 아는 데서 와요. 그래서 이 대목을 꼭 짚고 싶었어요.

가장 먼저 취득세예요. 내집마련을 앞둔 분들이 제일 먼저, 가장 자주 걱정하시는 세금이죠. 취득세는 이번 개편안에 아예 들어 있지 않아요. 개정 대상 법률 11개를 아무리 봐도 지방세법이 없거든요. 취득세는 국세가 아니라 지방세라서 이번 발표의 범위 밖이에요. 그러니 이번 발표만 놓고 “취득세도 오르겠구나” 하며 계획을 접으실 이유는 없어요. 반대로 “취득세는 앞으로도 그대로”라는 뜻도 아니에요. 지방세는 별도로 논의되니, 취득세는 취득세대로 따로 확인하셔야 해요.

두 번째는 앞에서 본 1세대 1주택 양도세 비과세 기준 12억원(양도가액 기준)이고요. 그 밖에 재산세 세율, 종부세 연령별 세액공제(60~64세 20%·65~69세 30%·70세 이상 40%), 다주택 등의 종부세 과세기준 공시가격 9억원, 장기보유(거주)공제 기본요건 ‘3년 이상 보유 + 2년 이상 거주’도 모두 그대로예요.

1주택 실거주자가 좀 더 고려해야 할 것

1. 갈아타기 중이라면, ‘조정 → 조정’인지부터 확인해요

오해부터 풀고 갈게요. 모든 갈아타기가 2년으로 줄어드는 게 아니에요. 아래 조합일 때만이에요.

적용 시점은 세목별로 달라요. 양도세는 조정대상지역 주택을 8월 4일 이후 취득하고 조정대상지역 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 경우부터, 종부세는 8월 4일 이후 취득분이 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터예요. 반대로 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전대로 3년이니 이미 도장을 찍으셨다면 안심하셔도 돼요. 다만 조정대상지역 목록은 이 자료에 없어요. 규제지역 지정은 수시로 바뀌니 국토교통부 공고 기준으로 계약 전에 다시 확인하셔야 해요.

2. 주담대 이자 소득공제를 받고 있다면, 실거주 계획을 같이 세워요

2027년 1월 1일 이후 이자 지급분부터 실거주 요건이 붙고, 2026년 12월 31일 이전 설정분은 2029년까지 종전 규정이라 시간이 조금 있어요. 다만 판단 기준이 시행령에서 정해질 예정이라, 미리 결론 내리기보다 실거주 계획을 함께 그려두시는 편이 안전해요.

3. 거주한 기간을 기록으로 남겨요

앞으로 세금의 기준은 ‘살았는가’예요. 전입신고와 실제 거주 이력이 곧 근거가 돼요. 그때그때의 사정이 나중에 숫자로 남는다는 걸 기억해두시면 좋겠어요.

4. 사정상 못 사는 기간이 생긴다면, 증빙을 챙겨요

구제 장치도 함께 마련돼 있어요. 1년 이상 계속 거주하던 집에서 부득이한 사유(취학, 전근·직장 변경 등 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해 전학, 해외 취학·근무로 인한 출국, 60세 이상 직계존속 봉양 합가 등)로 다른 시·군으로 옮기면 비거주기간을 거주기간으로 최장 3년까지 인정해줘요. 재개발·재건축 신축주택은 공사기간의 1/2을 인정받고요. 다만 불가피성은 과세관청이 개별 사안별로 판단하니, 증빙이 중요해요.

5. 전세를 놓고 계시다면 상생임대 일몰도 확인해요

상생임대주택 특례는 예정된 일몰기한(2026년 12월 31일)에 따라 종료돼요. 기한이 지난 뒤라도 양도 전에 본인이 2년 실거주하면 비과세와 장기거주 소득공제 우대를 적용받을 수 있어요.

자주 묻는 질문

1주택 실거주자 관점 — 세금이 ‘가진 것’에서 ‘사는 것’으로

정리하면 이렇게 말씀드릴 수 있어요. 실제로 거주하는 1주택자라면 이번 개편안에서 걱정하실 대목이 사실상 없어요. 양도세 비과세 기준 12억원은 그대로고, 10년 이상 거주한 1주택에는 기본공제가 오히려 늘고, 종부세는 거주하면 기준 금액이 공시가격 14억원으로 높아지니까요.

그리고 아직 무주택이시라면, 세제 측면에서 내집마련을 미룰 이유가 새로 생기지는 않았어요. 실거주 목적의 1주택은 정부가 문서에 ‘지속 보호’라고 적어둔 자리에 그대로 있고, 이번에 무거워진 쪽은 ‘살지 않는 보유’와 일정가액 이상의 주택이니까요. 집값이 앞으로 어떻게 될지는 저희도 알 수 없어요. 다만 실제로 살아갈 집 한 채를 마련하는 일에 이번 개편안이 새로 얹는 부담은 없다는 것, 그건 원문에 적힌 그대로예요.

그렇다고 아무 일도 없다는 뜻은 아니에요. 기준이 ‘거주’가 되면 우리 삶의 유연성이 세금과 엮여요. 회사가 지방으로 옮기고, 부모님이 편찮으셔서 잠시 합가하는 일들이요. 그럴 때 “사정이 있었어요”라고 말로 설명하는 것과 증빙으로 남겨두는 것은 결과가 다를 수 있어요. 그래서 앞으로는 예산과 입지만큼 ‘그 집에서 실제로 얼마나 살 수 있는가’를 함께 따져보시길 권해드려요.

그리고 뉴스의 큰 숫자에 마음이 흔들리실 때는, 그게 몇 억짜리 집 이야기인지 꼭 확인해보세요. 시세 50억원 사례의 증감액은 시세 8억원짜리 우리 집과 아무 관계가 없어요. 불안은 대개 남의 숫자를 내 숫자로 착각할 때 커지거든요.

아직 확정된 법이 아니라는 점도 다시 말씀드릴게요. 확정되지 않은 조건에 결정을 맞추기보다, 바뀌어도 흔들리지 않을 뼈대부터 세워두시는 게 안전해요. 감당 가능한 예산, 그리고 실제로 살 수 있는 집이요.

정리하며

오늘 이야기를 한 문장으로 압축하면 이래요.

세금의 자가 ‘얼마나 가졌나’에서 ‘얼마나 살았나’로 바뀌었고, 실제로 살아가는 1주택에게는 대체로 그대로거나 오히려 나아졌어요.

세금 이야기는 늘 어렵고, 어려운 건 쉽게 무서워져요. 그런데 오늘 하나씩 짚어보니 어떠셨나요. 생각보다 우리 집과 상관없는 문장이 많았죠. 남은 몇 가지는 지금부터 준비하면 충분히 챙길 수 있어요.

더위가 길어요. 시원한 물 자주 드시고 건강 잘 챙기세요. 여러분의 내집마련, 진심으로 응원해요. 긴 글 끝까지 읽어주셔서 정말 고마워요 🙂