6억·9억·12억 아파트 보유세·양도세 시뮬레이션 – 2026년 세제개편안 적용

안녕하세요, 구해줘내집이에요.

좀처럼 안 꺾일 것 같던 8월 더위가 조금씩 누그러져 가는 것 같네요. 다들 잘 지내고 계시죠?

지난 8월 3일 「2026년 세제개편안」이 발표된 뒤로, 저희가 상담에서 가장 자주 받는 질문은 개편안에 있는 숫자들이 아니었어요.

‘그래서 우리 집은요?’

제도를 아무리 꼼꼼히 설명해드려도, 내 집 가격을 넣어 숫자가 나오기 전까지는 잘 안 와닿죠. 사실 저희도 그래요.

그래서 이번엔 계산을 해봤어요. 서울에 실제로 있는 아파트 세 곳을 골라서, 보유세는 실제 금액까지, 양도세는 두 가지 경우로, 그리고 단독명의와 부부 공동명의까지 나눠서 계산했어요. 이번 글에서 다룰 대상은 시세 6억원, 9억원, 12억원. 세 구간이에요.

왜 6억·9억·12억인가요?

세 가격대는 각각 이유가 있어요. 12억원은 1세대 1주택 양도세 비과세 기준 금액이고, 6억원은 정책대출인 보금자리론의 주택가격 한도예요. 9억원과 12억원은 30~40대 신혼·맞벌이 가구가 갈아타기나 첫 내집마련에서 실제로 고민하시는 구간이고요.

먼저 12억원이에요. 1세대 1주택은 판 가격이 12억원 이하면 양도세를 내지 않고, 이 금액을 넘는 순간부터 초과분에 세금이 붙어요. 6억원과 9억원은 아직 이 기준 아래에 있고, 12억원은 그 위에 걸쳐 있고요.

6억원은 대출에서 온 기준이에요. 정책대출인 보금자리론은 살 수 있는 집의 가격이 6억원 이하로 정해져 있어요. 그래서 이 대출을 받아 내집마련을 하려는 분들은 매매가 6억원을 상한에 두고 집을 찾으세요. 저희가 상담에서 “6억원까지만 볼게요”라는 말씀을 자주 듣는 이유예요. 다만 정책대출은 요건이 자주 바뀌니, 실제 신청 시점의 기준은 그때 다시 확인하셔야 해요.

9억원과 12억원은 자금에 조금 더 여유가 있는 분들의 구간이에요. 지금 살던 집에서 갈아타거나, 첫 내집마련을 조금 더 넓게 잡을 때 실제로 놓고 고민하시는 가격대고요.

세 가격대를 함께 놓으면 같은 1주택인데 세금이 언제부터, 왜 갈리는지가 한 화면에 보여요.

계산에 쓴 아파트 세 곳

가상의 숫자로 계산하면 결국 ‘남의 이야기’가 돼요. 그래서 실제로 거래된 아파트로 계산했어요. 세 곳 모두 서울의 실수요 지역이고, 전용 41~60㎡ 소형 아파트예요. 신혼부부나 1~2인 가구가 첫 내집마련으로 많이 보시는 크기이고, 세대수도 전부 500세대가 넘어 거래가 꾸준한 단지들이에요.

※ 국토교통부 실거래가 · 2026년 8월 7일 조회. ’10년 전 최저 실거래’는 그해 거래 중 가장 낮은 1건이에요. 같은 단지·같은 평형이어도 층·동·향·상태에 따라 실제 거래가는 달라져요. 아래 계산은 위 실거래가를 대표값으로 삼은 것이고, 어느 지역·단지가 더 좋다·더 올랐다를 비교하려는 표가 아니에요. 이 글에 나오는 단지는 세금 계산을 위한 사례일 뿐, 중개 의뢰를 받아 광고하는 매물이 아니에요.

배수를 굳이 표에 넣은 이유가 있어요. 지난 10년 동안 이 세 단지의 실거래가는 2.1배에서 3.0배가 됐어요. 이 글은 뒤에서 ‘공시가격 50% 상승’, ’10년 뒤 시세 2배’라는 가정을 쓰는데, 시세 기준으로 보면 지난 10년에 실제로 일어난 폭보다 오히려 보수적인 값이에요.

다만 지난 10년이 앞으로 10년을 보장하지는 않아요. 저희도 집값이 앞으로 어떻게 될지는 알 수 없고요. 이 글의 ‘+50%’와 ‘2배’는 어디까지나 계산을 위한 가정치예요.

세금을 정하는 기준은 두 가지예요

이번 개편안에서 1주택자의 세금을 정하는 건 두 가지예요. 하나는 가격이 기준 금액을 넘느냐, 다른 하나는 그 집에 실제로 살았느냐. 보유세도 양도세도 이 두 가지 안에서 설명돼요.

먼저 기준 금액이에요.

양도세의 기준 금액은 양도가액 12억원이에요. 1세대 1주택이 집을 팔 때, 12억원을 넘는 부분에만 세금이 붙어요. 정부가 공개한 개편안에서도 이 기준은 그대로예요. 공제액을 계산하는 산식이 이렇게 적혀 있어요.

‘양도가액 중 12억원 초과 비중’. 이 한 줄이 전부예요. 판 가격이 12억원 이하면 이 비중이 0이라, 공제율을 어떻게 바꾸든 그 집에는 적용될 일이 없어요.

종부세의 기준 금액은 공시가격 14억원이에요. 개편안에서 거주하는 1세대 1주택의 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라가요. 정부 자료는 이 금액을 시세로 약 20억원 수준이라고 적고 있고요. 공시가격 합계가 이 금액을 넘어야 비로소 종부세가 시작돼요.

여기서 헷갈리기 쉬운 게 하나 있어요. 두 세금은 계산 기준 가격이 서로 달라요. 양도세는 실제로 판 가격(양도가액)으로 계산하고, 종부세는 공시가격으로 계산해요. 같은 집인데 세금마다 넣는 숫자가 다른 거예요. 쉽게 말하면 눈금이 다른 두 개의 자로 각각 재는 것과 비슷해요.

공시가격은 정부 자료가 현실화율 69% 동결 상태라고 밝히고 있어서, 대략 시세의 70% 안팎이라고 어림하시면 돼요. 다만 단지별 편차가 있으니 내 집 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인하시는 게 정확해요.

두 번째는 거주 기간이에요. 양도세에서는 공제율과 기본공제가 거주 기간으로 갈리고, 종부세에서는 기본공제 자체가 거주 여부로 갈려요(거주 14억원 / 비거주 9억원).

기준 금액을 넘지 않으면 세금이 시작되지 않고, 넘은 다음부터는 거주 기간이 금액을 정해요.

보유세, 실제로 얼마 나오나요?

지금 이 구간에서 실제로 내는 보유세는 재산세예요. 종부세가 세 단지 모두 0원이라서요. 2026년 기준으로 노원 약 49만원, 은평 약 85만원, 관악 약 141만원이에요.

보유세는 두 가지인데, 이 구간은 하나만 내요

집을 갖고 있으면 매년 내는 세금이 두 가지예요. 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)죠. 뉴스에서 ‘보유세 폭탄’이라고 부르는 건 대개 뒤쪽, 종부세 이야기예요.

그런데 종부세는 거주하는 1세대 1주택이라면 공시가격이 14억원을 넘어야 비로소 시작돼요. 세 단지의 공시가격은 어림으로 4.20억원·6.23억원·8.59억원이라, 가장 비싼 관악푸르지오도 기준의 절반을 조금 넘는 수준이에요.

그래서 이 구간에서 매년 실제로 내는 보유세는 재산세 하나예요. 그럼 그게 얼마인지 계산해봤어요.

2026년 재산세 — 약 49만원 · 85만원 · 141만원

※ 1세대 1주택 기준 · 공시가격은 시세의 70% 안팎으로 어림한 값 · 45세·10년 보유 가정 · 지자체 감면은 반영하지 않았어요. 과세표준상한제는 직전 연도 공시가격을 기준으로 계산하는데, 공시가격이 그대로면 상한에 걸리지 않아 결과가 같아요.

표가 복잡해 보이지만 순서는 단순해요. 먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들어요. 1세대 1주택은 이 비율을 낮춰주는 특례가 있어서 공시가격 3억원 이하는 43%, 3억~6억원은 44%, 6억원 초과는 45%를 써요.

그다음 과세표준에 세율을 곱해요. 여기서도 1세대 1주택은 일반 세율보다 구간별로 0.05%포인트씩 낮은 특례세율을 받아요. 다만 이 특례는 공시가격 9억원 이하일 때만 쓸 수 있어요. 지금은 세 단지가 모두 그 아래라 전부 특례세율을 받고 있고요. 이 조건은 뒤에서 다시 나와요.

마지막으로 두 가지가 더 붙어요. 도시지역에 있는 주택에 붙는 도시지역분(과세표준의 0.14%)과, 재산세 본세의 20%인 지방교육세요. 고지서 금액은 이 셋을 합친 값이에요. 노원은 본세(19.0만원)보다 도시지역분(25.9만원)이 더 큰데, 도시지역분은 특례세율을 타지 않고 과세표준에 그대로 붙기 때문이에요.

1년에 약 49만원, 85만원, 141만원. 매달로 나누면 4만원, 7만원, 12만원쯤이에요.

공시가격이 그대로라면 2029년까지 같아요

※ 공시가격이 그대로일 때예요. 종부세는 네 해 모두 0원이라 합계에 잡히지 않아요. 그리고 이 계산에 쓴 1주택 공정시장가액비율 특례(43~45%)는 매년 시행령으로 1년씩 연장돼 온 제도라, 연장되지 않으면 금액이 달라질 수 있어요.

네 결과가 전부 같아요. 이유는 두 가지예요.

첫째, 재산세는 이번 개편안 대상이 아니에요. 재산세는 지방세인데, 이번에 바뀌는 법률 11개에 지방세법이 들어 있지 않거든요.

둘째, 종부세는 세 단지 모두 0원이에요. 이번 개편안에서 종부세는 꽤 많이 바뀌어요. 기본공제가 12억원에서 14억원으로, 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고, 세율 구간이 조정되고, 세액공제에 한도(2027년 800만원·2028년 이후 600만원)도 새로 생겨요. 그런데 이 변화들은 전부 과세 대상이 된 다음의 이야기예요. 0원에는 무엇을 곱하고 빼도 0원이에요.

여기서 한 가지 더 짚고 갈게요. 위 계산에는 45세·10년 보유라는 전제를 뒀어요. 보유세 시뮬레이션에는 보통 나이와 보유기간이 함께 적히거든요. 나이가 많고 오래 보유할수록 세액공제를 크게 받으니까요. 그런데 이 구간에서는 그 전제가 결과를 바꾸지 않아요. 연령별·보유기간별 세액공제는 전부 종부세에만 있는 항목인데, 종부세가 0원이니 공제할 것도 없거든요. 60세든 70세든, 5년을 갖고 있든 20년을 갖고 있든 재산세는 같아요.

2031년, 공시가격이 50% 오른다면

세금이 그대로인 건 공시가격이 그대로일 때 이야기예요. 그래서 2031년을 가정해봤어요. 지금(2026년)부터 5년 뒤이고, 공시가격이 그동안 50% 올랐다고 잡았어요. 2031년을 고른 이유가 하나 더 있어요. 이번 개편안이 제시한 2029년 최종 기준이 완전히 적용된 다음 시점이라, 제도가 다 자리 잡은 상태에서 숫자를 볼 수 있거든요.

※ 거주하면 세 곳 다 종부세가 0원이라, 총 보유세는 재산세와 같아요(83만·178만·274만원). 북한산현대홈타운은 공시가격이 기준 금액 바로 위라, 어림값이 5%만 낮아도 종부세가 0원이 되고 총 보유세는 재산세만 남아요. 종부세는 60세 미만(연령별 세액공제 0%)을 가정하고, 재산세 공제·세부담 상한까지 넣어 계산한 값이에요. 재산세는 과세표준상한제를 반영했고요. 공시가격이 5년간 50% 오른다는 것과 그 상승률이 매년 같다(연 8.45%)는 것, 1주택 공정시장가액비율 특례(43~45%)와 종부세 공정시장가액비율 70%·2028년 세율표가 2031년까지 이어진다는 것은 모두 계산을 위한 가정치예요.

공시가격은 1.5배가 됐는데, 재산세는 그보다 더 올랐어요. 노원이 약 1.7배, 은평이 약 2.1배, 관악이 약 1.9배예요. 세 곳 다 공시가격이 오른 폭(50%)을 넘어요.

재산세가 누진 구조이기 때문이에요. 재산세는 과세표준이 커질수록 위 구간의 높은 세율이 걸리는 방식이에요. 그래서 과세표준이 1.5배가 되면 세액은 그보다 더 커져요. 노원이 그 경우예요. 노원은 2031년에도 공시가격이 9억원 아래라 1주택 특례세율을 그대로 받는데도 재산세가 약 1.7배가 돼요. 여기에 공시가격이 6억원을 넘으면서 공정시장가액비율도 44%에서 45%로 올라가고요.

그렇다면 은평은 왜 가장 많이 오를까요. 앞에서 말씀드린 1주택 재산세 특례세율, 그거 조건이 공시가격 9억원 이하거든요. 2026년에는 세 단지 모두 그 아래라 전부 특례세율을 받았는데, 2031년에는 은평(9.34억원)과 관악(12.88억원)이 그 위로 올라가요. 그러면 구간별로 0.05%포인트씩 낮았던 세율이 원래 세율로 돌아와요.

과세표준도 커지고 세율까지 올라가니까, 은평은 상승 폭이 가장 커져요. 은평은 과세표준이 위 구간으로 올라가는 것까지 같은 해에 겹치거든요. 관악은 2026년에 이미 그 구간에 있어서 세율이 돌아오는 몫만 더해지고요. 공시가격이 9억원 근처인 집이라면 이 지점을 기억해두시면 좋아요.

오르는 폭을 줄여주는 장치가 아예 없지는 않아요. 과세표준상한제라고, 올해 과세표준이 「직전 연도 공시가격으로 계산한 과세표준 + 올해 과세표준의 5%」를 넘지 못하게 막는 규칙이 있어요(지방세법 제110조 제3항). 다만 기준이 되는 건 작년에 상한이 걸려 낮아진 과세표준이 아니라 작년 공시가격에 올해 공정시장가액비율을 곱해 매년 다시 계산한 값이에요(같은 법 시행령 제109조의2). 상한 효과가 해마다 쌓이지 않는다는 뜻이죠. 위 계산에도 이 상한을 반영했는데, 세 곳 모두 상한에 걸리기는 했지만 덜어준 금액은 3~4% 수준이었어요. 장치가 있긴 하지만 체감할 만큼은 아니에요.

다시 짚어드릴게요. 이 숫자는 공시가격이 5년 동안 50% 오른다고 가정했을 때의 결과예요. 집값 전망이 아니라 계산을 위한 가정치고요. 그리고 그 경우에도 1년에 83만원·178만원·274만원, 매달로 나누면 7만원·15만원·23만원쯤이에요.

종부세는 어떨까요. 거주하면 세 단지 모두 여전히 0원이에요. 가장 비싼 관악푸르지오도 12.88억원이라 기본공제 14억원에 못 미쳐요.

그런데 살지 않으면 은평과 관악이 종부세 대상이 돼요. 기본공제가 거주 1주택은 14억원, 살지 않는 1주택은 9억원으로 갈리기 때문이에요. 집도 같고 공시가격도 같은데, 거기서 사는지 여부 하나로 대상과 비대상이 나뉘는 거예요. 정부가 자료에 적어둔 취지가 정확히 그거예요. “거주 1세대 1주택자의 세부담은 완화하되, 비거주 보유자의 세부담은 정상화” 하겠다는 것이요.

살지 않으면 종부세가 얼마나 붙나요?

은평은 연 10만원이 안 되고, 관악은 약 107만원이에요. 재산세까지 더한 총 보유세로 보면 약 187만원과 약 381만원이고요. 노원은 살지 않아도 공시가격이 9억원에 못 미쳐 0원이에요.

‘대상이 된다’와 ‘많이 낸다’는 다른 이야기예요. 종부세는 공시가격 전체에 붙는 세금이 아니라 기본공제를 넘은 부분에만 붙거든요. 은평의 2031년 공시가격은 9.34억원이라 9억원을 3,400만원쯤 넘었어요. 여기에 공정시장가액비율 70%를 곱하면 과세표준이 약 2,400만원이고, 이 금액에 첫 구간 세율 0.5%가 붙어요. 여기서 이미 낸 재산세와 겹치는 몫까지 빼고 나면 농어촌특별세를 더해도 연 10만원이 안 돼요. 한 달로 나누면 1만원이 채 안 되는 금액이고요.

뉴스에서 ‘종부세 대상’이라는 말을 들으면 꽤 무거운 금액이 떠오르잖아요. 그런데 기준 금액을 갓 넘긴 집에서는 그 말과 실제 금액 사이가 이만큼 벌어져요.

관악은 이야기가 달라요. 공시가격이 12.88억원이라 9억원을 3.88억원 넘었어요. 세율은 은평과 똑같은 첫 구간(0.5%)인데 과세표준 자체가 은평의 11배가 넘어요. 그래서 종부세가 약 107만원, 재산세까지 더한 총 보유세는 약 381만원이 돼요. 한 달로 나누면 32만원쯤이니 이 정도면 체감이 되죠. 기준 금액을 갓 넘겼느냐, 한참 넘겼느냐가 금액을 가르는 거예요.

이미 낸 재산세와 겹치는 부분은 빼줘요. 같은 집에 재산세와 종부세가 함께 걸리니까, 두 세금이 겹치는 몫을 종부세에서 덜어내는 장치가 있어요(종합부동산세법 제9조 제3항). 은평은 산출된 종부세 약 12만원에서 이 몫이 4만원가량 빠졌어요. 이중으로 물리는 구조는 아니라는 뜻이에요.

그리고 여기서도 ‘보유’가 아니라 ‘거주’예요. 종부세에는 오래 갖고 있으면 세금을 깎아주는 세액공제가 있어요. 지금까지는 보유 기간 기준이었어요. 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%요. 그런데 개편안은 2028년부터 이 기준을 ‘거주 기간’으로 바꿔요. 2027년은 중간 단계라 「보유 기간 공제의 절반」과 「거주 기간 공제」 중 큰 쪽을 적용하고요. 적용 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터예요.

무슨 뜻이냐면, 그 집에 살지 않으면 20년을 갖고 있어도 이 공제가 0%라는 거예요. 나이로 받는 공제(60세 20%·65세 30%·70세 40%)는 거주와 상관없이 그대로 남지만, 위 계산은 60세 미만을 가정했기 때문에 세액공제가 통째로 0%예요. 60세를 넘기셨다면 실제 금액은 이보다 줄어요.

앞에서 양도세 공제가 보유에서 거주로 옮겨간다고 말씀드렸잖아요. 종부세도 같은 방향으로 움직여요. 기본공제만 거주 여부로 갈리는 게 아니라, 세금을 깎아주는 항목까지 거주를 보는 거예요.

종부세는 시세가 얼마부터 내나요?

실거주 1주택이라면 기준이 공시가격 14억원이니까, 거기까지 얼마나 남았는지 거꾸로 계산해봤어요.

시세 12억원대인 관악푸르지오도 63%가 더 올라야 종부세 기준에 닿아요.

기준에 닿으면 얼마쯤일까요. 정부가 직접 제시한 값이 있어요. 거주하는 1세대 1주택 기준으로 시세 20억원(공시가격 15억원)은 10.8만원, 시세 30억원(공시가격 20억원)은 76.0만원이에요(2028년 기준, 60세·10년 거주 사례). 앞의 2031년 종부세도 이 사례를 그대로 재현하는 산식으로 계산한 값이고요. 참고로 정부 자료는 공시가격 15억원이 2026년 공동주택 중 상위 2.0%라고 밝히고 있어요.

10년 전에 사서 지금 판다면 양도세는 얼마인가요?

노원은 0원, 은평도 0원, 관악만 약 6만원이에요. 지금 파는 건 사실상 세금 부담이 없어요.

※ 산식은 재정경제부 문답자료의 정부 공식 계산 사례로 역검증했어요(정부 발표값과 오차 4만원 이내). 지방소득세(산출세액의 10%)는 정부 사례와 동일하게 제외했어요.

노원과 은평은 판 가격이 12억원 이하라 0원이에요. 10년 사이에 3.4억원, 4.7억원이 올랐는데도요.

관악은 12.27억원이라 12억원을 살짝 넘었는데도 약 6만원이에요. 세금이 붙는 건 양도차익 전체가 아니라 12억원을 넘는 비중만큼이라, 넘긴 폭이 작으면 세금도 작거든요. 여기에 10년 거주로 공제율 80%까지 받으니 남는 금액이 거의 없어요.

갈아타기를 고민하고 계신다면 이 표를 먼저 봐주세요. “지금 팔면 세금이 많이 나오지 않을까” 하는 걱정이 실제 숫자와 다를 수 있어요. 오래 살던 집을 파는 1주택자에게, 이 시세 구간에서는 양도세가 결정적인 장애물이 아닌 경우가 많아요.

그럼 몇 년 뒤에 팔면 달라지나요?

파는 해가 바뀌어도 이 구간은 사실상 0원이에요. 10년을 살았다면 관악푸르지오도 2027년부터 0원이 되고요.

10년 전에 산 집을 지금 시세 그대로 두고, 파는 해만 2026년부터 2029년까지 바꿔서 계산해봤어요.

※ 10년 전 실거래가로 취득 → 각 해에 2026년 7월 실거래가로 양도(가격은 그대로라고 가정) · 보유 10년 · 단독명의 · 필요경비와 지방소득세 제외. 10년 거주 기준 2026년 칸은 바로 위 표와 같은 값이에요.

노원과 은평이 네 해 모두 0원인 이유는 앞에서 본 그대로예요. 판 가격이 12억원 이하라 1세대 1주택 비과세고, 이 기준 금액은 개편안에서 그대로거든요. 파는 해가 바뀌어도 결과가 같은 거예요.

관악만 금액이 생기는데, 그 금액도 작아요. 양도차익 8.12억원 중에서 세금이 붙는 건 12억원을 넘는 몫의 비율인 2.20%뿐이라, 과세 대상이 1,787만원이거든요. 여기서 10년 거주 공제(80%)와 기본공제 250만원을 빼고 세율을 적용하면 2026년이 약 6만원이에요. 2027년에 0원이 되는 건 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 늘어나기 때문이고요. 10년을 살았고 양도가액이 30억원 이하라 이 확대가 그대로 적용돼서, 과세표준이 남지 않아요.

거주가 2년이면 방향이 반대예요. 관악이 41만원에서 75만원으로 늘어나요. 공제율이 2026년 48%(보유 40% + 거주 8%)에서 2028년 32%, 2029년 16%로 두 번에 걸쳐 깎이거든요. 보유로 쌓던 공제가 사라지고 거주 기간만 남기 때문이에요. 금액은 작지만, ‘보유’가 아니라 ‘거주’를 보는 개편의 방향은 이 구간에서도 그대로 작동해요.

2026년에 사서 2036년에 2배로 판다면요?

노원은 0원, 은평은 369만원, 관악은 1,970만원이에요. 여기서부터 개편안이 세금을 줄여줘요.

노원은 10년 뒤에 2배가 되어도 12.00억원이라 여전히 0원이에요. 기준 금액에 걸리지 않으니까요.

은평과 관악은 세금이 절반 가까이 줄어요. 이유는 양도세 기본공제예요. 지금은 연 250만원인데 개편안에서 연 2,500만원으로 늘어나요. 열 배죠. 다만 여기에는 「10년 이상 거주」라는 조건이 붙어요. 이 사례가 10년을 살았기 때문에 혜택을 받는 거고요.

바꿔 말하면 개편안의 혜택은 오래 산 사람에게 열려요. 5년만 살고 판다면 기본공제는 250만원 그대로라, 개편 전이든 후든 세금이 같아요.

같은 10년 보유인데 세금이 19배, 9배 갈리는 이유는 뭔가요?

보유 기간은 10년으로 똑같이 두고 거주 기간만 바꿔볼게요. 9억원대는 369만원 ↔ 7,168만원(약 19배), 12억원대는 1,970만원 ↔ 1억 8,422만원(약 9배)이에요. 6억원대는 둘 다 0원이고요.

※ 2029년 기준 공제율은 10년 거주 80%, 거주 2년 16%예요. 보유 기간은 똑같이 10년인데 공제가 5배 차이 나는 거예요.

오른쪽 칸을 ’10년 보유(거주 2년)’라고 적은 이유가 여기 있어요. 두 경우 모두 집을 10년 동안 갖고 있었어요. 같은 집, 같은 보유 기간, 같은 매도가. 차이는 그중 몇 년을 그 집에서 살았느냐뿐이에요.

왜 이렇게 벌어질까요. 2029년부터는 공제가 거주 기간으로만 쌓이기 때문이에요. 10년을 살면 80%가 공제되는데, 2년만 살면 16%예요. 여기에 기본공제까지 갈려요. 연 2,500만원 공제는 「10년 이상 거주」가 조건이라, 거주 2년은 연 250만원만 빼거든요. 공제율에서 한 번, 기본공제에서 또 한 번 벌어지는 구조예요.

그리고 상계주공7을 봐주세요. 2036년에 12.00억원이라 기준 금액을 넘지 않아요. 그래서 10년을 살았든 2년을 살았든 0원으로 같아요. 같은 개편안인데 어떤 집에는 억 단위 이야기이고, 어떤 집에는 처음부터 아무 이야기도 아닌 거예요.

단독명의와 부부 공동명의, 뭐가 다른가요?

지금 이 구간에서는 보유세에 차이가 없어요. 양도세는 부부 공동명의가 유리하고요. 다만 그 차이는 12억원을 넘어선 다음에 나타나요.

신혼부부 상담에서 자주 나오는 질문이에요. “명의를 어떻게 하는 게 나을까요?” 세금만 놓고 보면 답이 꽤 명확해요.

보유세 — 지금은 차이가 없어요

재산세는 물건별로 매기는 세금이에요. 집 한 채에 세금을 먼저 계산하고, 그걸 지분대로 나눠 고지할 뿐이에요. 그래서 단독명의든 부부가 반씩 나눠 갖든 부부가 내는 총액은 같아요. 각자 절반씩 고지서를 받을 뿐이죠.

종부세는 사람별로 매기는 세금이라 공동명의가 유리할 수 있어요. 각자 따로 공제를 받으니까요. 그런데 이 구간은 어느 쪽이든 0원이에요. 애초에 낼 세금이 없으니 유불리도 생기지 않고요.

양도세 — 공동명의가 유리해요

차이가 꽤 크죠. 이유는 두 가지예요.

첫째, 양도소득이 지분대로 나뉘어요. 양도세는 소득이 많을수록 세율이 높아지는 누진 구조라, 한 사람이 전부 받는 것보다 두 사람이 절반씩 나눠 받을 때 더 낮은 세율 구간에 들어가요.

둘째, 기본공제가 각각 적용돼요. 정부 자료에 「부부 공동명의는 각각 적용」이라고 적혀 있어요. 10년 이상 거주해 연 2,500만원 공제를 받는다면 부부가 각각 받아 총 5,000만원이 되는 셈이에요.

이 두 가지가 겹치니까 은평은 87%, 관악은 55%가 줄어요. 노원은 애초에 0원이라 명의로 갈리지 않고요.

그래서 결론은요

이 구간에서는 양도세 기준으로 부부 공동명의가 유리해요. 단 그 차이는 12억원을 넘어선 다음에 나타나요.

지금 6억원대 집을 보고 계신다면 단독이든 공동이든 0원이라, 세금 때문에 명의를 고민하실 필요는 없어요. 반대로 9억원·12억원 구간에서 오래 살다가 파는 그림을 그리고 계신다면, 명의는 미리 정해둘 값어치가 있는 항목이에요.

오해하기 쉬운 것 — 안 바뀐 것과 놓치기 쉬운 단서

불안의 절반은 ‘안 바뀐 것까지 바뀐 줄 아는’ 데서 오고, 계산이 틀어지는 절반은 ‘작게 적힌 단서’를 못 본 데서 와요.

이번에 안 바뀐 것

가장 먼저, 1세대 1주택 양도세 비과세 기준 12억원(양도가액)이 그대로예요. 오늘 표에 등장한 0원들은 전부 여기서 나왔어요.

재산세와 취득세도 그대로예요. 앞에서 계산한 재산세가 2029년까지 같았던 이유죠. 다만 “앞으로도 그대로”라는 뜻은 아니니, 지방세는 따로 확인하셔야 해요.

장기보유특별공제의 기본요건 ‘3년 이상 보유 + 2년 이상 거주’도 지금은 그대로예요. 다만 2029년부터 공제가 거주 기간으로만 쌓이도록 바뀌는 만큼, 그 뒤에 보유 요건이 어떻게 정리될지는 아직 확정되지 않았어요.

종부세 연령별 세액공제(60세 20%·65세 30%·70세 40%)와, 다주택 등을 가리는 과세 대상 판정 기준인 공시가격 9억원도 현행과 같아요. 다만 판정 기준이 그대로일 뿐, 다주택자가 실제로 빼는 기본공제액은 개편안에서 달라지니 1주택이 아니라면 따로 확인하셔야 해요.

놓치기 쉬운 단서 네 가지

1. ‘12억원 이하 = 0원’에는 조건이 붙어요. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄을 때의 이야기예요. 보유 2년, 취득할 당시 조정대상지역이었다면 보유하는 동안 거주 2년 같은 요건이요. 이 글이 처음부터 2년 이상 거주를 전제로 계산한 이유이기도 해요. 거주 2년은 그 집을 산 뒤에 채워야 하는 기간이라, 사기 전에 세 들어 살았던 기간은 들어가지 않아요. 조정대상지역 지정 현황은 이 자료에 없으니 국토교통부 공고 기준으로 따로 확인하셔야 하고요.

2. 기본공제 2,500만원에는 단서가 세 개 있어요. 정부 자료 원문 기준으로, 연 250만원을 넘는 부분은 해당 1주택 양도분에서만 공제해요. 부부 공동명의는 각각 적용하고요. 특수관계인에게 양도하거나 비거주자인 경우는 제외돼요. 여기에 ’10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하’라는 기본 조건도 붙고요.

3. 일시적 2주택 특례기간 단축은 두 조건을 모두 만족할 때예요. 조정대상지역 주택을 2026년 8월 4일 이후 새로 취득하고, 그리고 조정대상지역 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 경우예요(양도세 기준). 이때 종전주택을 팔아야 하는 기한이 새 집 취득일부터 3년에서 2년으로 줄어요. 둘 중 한 채라도 조정대상지역이 아니거나 시점이 위 날짜보다 앞서면 종전대로 3년이고, 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 역시 3년이에요.

4. 적용 시기가 두 개예요. 기본공제 확대는 2027년 1월 1일 이후 양도분, 공제율 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분이에요. 이 둘을 하나로 묶어 생각하면 계산이 통째로 틀어져요.

자주 묻는 질문

1주택 실거주자 관점 — 표보다 먼저 정할 것

그래서 이 글을 덮고 가장 먼저 하실 일은 계산기가 아니라고 생각해요. 두 가지만 확인해보세요.

첫째, 내가 지금 사려는(또는 갖고 있는) 집이 기준 금액의 어느 쪽에 있는가.
둘째, 나는 그 집에서 실제로 살 수 있는가.

이 둘이 정해지면 나머지는 표에서 내 칸을 찾는 일이에요.

하나만 더 말씀드릴게요. 지금 시세 6억~12억원 구간에서 살 집으로 첫 내집마련을 준비하고 계시다면, 이번 개편안 때문에 계획을 미루실 이유는 없어요. 보유세는 1년에 49만원에서 141만원이었고, 종부세는 거주 기준으로 셋 다 0원이었어요. 지금 시세로 팔면 양도세도 사실상 0원이고요. 10년을 살고 파는 경우엔 오히려 세금이 줄어드는 방향이었어요. 집값이 앞으로 어떻게 될지는 저희도 알 수 없어요. 다만 이번 개편안이 이 구간의 실거주자에게 새로 얹는 부담은 없다는 것, 그건 저희가 원문의 산식으로 직접 계산해 확인한 결과예요.

두 가지만 덧붙일게요. 이번 개편안이 다루는 건 종부세·양도세 같은 국세예요. 오늘 계산한 재산세는 지방세라 따로 움직이니 그건 그대로 챙기셔야 해요. 그리고 이 이야기는 실거주를 이어가는 동안의 이야기예요. 개편의 방향이 ‘보유’에서 ‘거주’로 옮겨간 만큼, 중간에 그 집에 살지 않게 되면 종부세도 양도세도 결과가 달라져요.

뉴스에서 억 단위 세금 이야기를 보실 때는 잠깐 멈춰 확인해보세요. 그게 몇 억짜리 집 이야기인지요. 오늘 계산에서도 같은 개편안이 어떤 집에는 억 단위 이야기였고, 어떤 집에는 처음부터 해당 사항이 없었어요. 뉴스 속 숫자보다 먼저 봐야 하는 건 늘 정확한 나의(내집의) 상황이에요.

아직 확정된 법이 아니라는 점도 다시 말씀드릴게요. 확정되지 않은 조건에 결정을 맞추기보다, 바뀌어도 흔들리지 않을 뼈대부터 세워두시는 게 안전해요. 내게 맞는 감당 가능한 예산을 수립하고, 그리고 가치있는 집을 매수하는지가 더 중요해요.

정리하며

오늘 이야기를 한 문장으로 압축하면 이래요.

세금은 기준 금액을 넘어야 비로소 시작되고, 그다음 금액은 거주 여부가 그 크기를 정해요.

세금 이야기는 늘 어렵고, 어려운 건 쉽게 무서워져요. 그런데 실제 집값을 넣어 계산해보니 어떠셨나요. 매년 내는 보유세는 49만원에서 141만원이었고, 종부세는 살고 있으면 세 단지 다 0원이었어요. 지금 팔면 양도세도 거의 0원이었고요. 0원이 아니었던 칸들은 전부 ‘내가 그 집에 사는가’로 설명되는 숫자였어요.

곧 환절기가 시작될 것 같이 아침, 저녁으로 일교차가 커지는 것 같아요. 꼭 건강 잘 챙기세요. 여러분의 내집마련, 진심으로 응원해요. 긴 글 끝까지 읽어주셔서 정말 고마워요 🙂