15억·25억·35억 아파트 보유세·양도세 시뮬레이션 – 2026년 세제개편안 적용

안녕하세요, 구해줘내집이에요.

8월도 벌써 중순이에요. 다들 별일 없이 지내고 계시죠?

얼마 전에 시세 6억·9억·12억원 아파트의 세금을 실제로 계산해서 올렸어요. 오늘은 그 위 가격대예요.

시세 15억원, 25억원, 35억원. 이번 개편안에서 숫자가 가장 크게 움직이고, 계산도 가장 복잡해지는 구간이에요. 종부세가 시작되고, 명의가 결과를 바꾸고, 나이와 거주 기간까지 답에 끼어들거든요. 그래서 이 구간을 보고 계신 분들께 “제 경우는 얼마나 나오나요”라는 요청을 특히 많이 받았어요. 그래서 실제 단지로 계산해봤어요.

이 글은 이런 분들을 생각하며 썼어요.

• 충분한 자금 여력으로 이 구간에서 첫 내집마련을 고민하고 계신 분
• 최근 주식시장 수익과 기존에 보유한 부동산의 상승분을 합해 상급지로 갈아타려는 분
• 이미 이 구간에 집을 갖고 계셔서 내 상황이 어떻게 바뀌는지 궁금한 분

들어온 길은 달라도 세법상 지위는 똑같은 ‘1세대 1주택’이라, 아래 표는 세 분 모두의 표예요.

서울에 실제로 있는 아파트 세 곳을 골라, 보유세는 실제 금액까지, 양도세는 두 가지 경우로, 명의는 나이와 거주 기간까지 나눠서 계산했어요.

왜 15억·25억·35억인가요?

이 세 구간에서 실제로 갈리는 항목이 서로 다르기 때문이에요. 15억대 전후 구간은 종부세가 0원이라 보유세가 사실상 정해져 있고, 25억대 전후 구간에서 종부세가 시작되면서 명의가 처음 의미를 갖고, 35억대 전후 구간에서는 세율 구간까지 올라가 나이와 거주 기간이 답을 뒤집어요.

한 구간씩 짚어볼게요.

15억대 전후 구간은 이 글에서 가장 뜻밖의 자리예요. 시세는 15억원이 넘는데 종부세가 0원이고, 재산세도 1주택 특례세율을 그대로 받아요. 공시가격이 9억원을 넘지 않아서요. 그래서 이 구간에서 정말 중요한 건 보유세가 아니라 양도세, 더 정확히는 그 집에 몇 년을 살았느냐예요.

25억대 전후 구간에서 종부세가 시작돼요. 금액은 연 84만원. 큰 금액은 아닌데, 부부 공동명의로 두면 이게 0원이 돼요. 명의라는 항목이 처음으로 의미를 갖는 지점이에요.

35억대 전후 구간은 종부세가 347만원으로 뛰고, 종부세 세율 구간 자체가 한 칸 올라가요. 그리고 여기서부터 명의의 답이 나이와 거주 기간에 따라 뒤집혀요. 60세 미만이면 공동명의가 유리한데, 70세에 10년을 살았다면 단독명의가 더 유리해지거든요.

세 구간을 함께 놓으면, 가격이 올라갈 때 판단해야 할 항목이 하나씩 늘어나는 구조가 보여요.

계산에 쓴 아파트 세 곳

가상의 숫자로 계산하면 결국 ‘남의 이야기’가 돼요. 그래서 실제로 거래된 아파트로 계산했어요. 세 곳 모두 서울의 전용 84㎡대, 이른바 ‘국평’이에요. 세대수도 많아 거래가 꾸준한 단지들이고요.

※ 실거래가는 국토교통부 실거래가, 공시가격은 국토교통부 공동주택 공시가격(2026년 1월 1일 기준) · 둘 다 2026년 8월 12~13일 조회. 실거래 중앙값은 DMC래미안e편한세상 2026년 7월 5건·2016년 7월 16건, 마포래미안푸르지오 1~4단지 84.3~85.0㎡ 2016년 105건, 잠실엘스 2026년 7월 13건·2016년 240건 기준이에요. 마포래미안푸르지오는 2026년 7월 14일 2단지 실거래(24.70억원)를 대표값으로 썼고, 1~4단지 국평 최근 시세는 22.9억~26.5억원에 몰려 있어요. 세대수는 공시가격 공시자료의 동·호 전수 기준이라 통용되는 수치와 차이가 있을 수 있어요. 같은 단지·같은 평형이어도 층·동·향·상태에 따라 실제 거래가와 공시가격은 달라져요. 어느 지역·단지가 더 좋다·더 올랐다를 비교하려는 표가 아니고, 이 글에 나오는 단지는 세금 계산을 위한 사례일 뿐 중개 의뢰를 받아 광고하는 매물이 아니에요.

한 가지는 미리 밝혀둘게요. 세 번째 구간은 시세 35억원을 목표로 골랐는데, 2026년 7월 실거래 13건을 전부 확인해보니 중앙값이 33.50억원이었어요(32.0억~34.8억원). 그래서 이 글의 계산은 33.50억원으로 했어요. 구간 이름과 계산에 쓴 값이 조금 다른 이유예요.

과거 10년간 상승률을 표에 넣은 이유도 있어요. 지난 10년 동안 이 세 단지의 실거래가는 2.56배에서 3.19배가 됐어요. 이 글은 뒤에서 ’10년 뒤 시세 2배’라는 가정을 쓰는데, 지난 10년에 실제로 일어난 폭보다 오히려 보수적인 값이에요.

다만 지난 10년이 앞으로 10년을 보장하지는 않아요. 저희도 집값이 앞으로 어떻게 될지는 알 수 없고요. 이 글의 ‘2배’는 어디까지나 계산을 위한 가정치예요.

세금을 정하는 건 시세가 아니라 공시가격이에요

보유세(재산세·종합부동산세)는 실제로 거래된 값이 아니라 공시가격으로 계산해요. 그래서 시세가 같아도 공시가격이 다르면 세금이 다르고, 이 구간에서는 그 차이가 꽤 크게 벌어져요.

집에 붙는 세금은 크게 두 종류인데, 넣는 숫자가 서로 달라요. 보유세는 공시가격으로 계산하고, 양도세는 실제로 판 값(양도가액)으로 계산해요. 같은 집인데 세금마다 잣대가 다른 거예요.

그래서 보유세를 알고 싶으면 시세가 아니라 내 집의 공시가격을 먼저 확인해야 해요. 부동산공시가격 알리미에서 볼 수 있어요.

아래에서는 시세 대비 공시가격의 비율을 공시가율이라고 줄여 부를게요. 세 단지의 공시가율을 나란히 놓으면 이번 계산의 첫 번째 발견이 나와요.

공시가율은 왜 구간마다 다른가요?

※ 공시가격은 해당 전용면적 세대 전수의 중앙값이에요(DMC래미안e편한세상 1,591세대, 마포래미안푸르지오2단지 84.89㎡ 119세대, 잠실엘스 84.8·84.88·84.97㎡ 3,388세대).

25억대와 35억대 전후 구간은 69.4%와 68.8%로 거의 같아요. 그런데 15억대 전후 구간만 56.4%로 뚜렷하게 낮아요. 같은 서울 국평인데 13%포인트 가까이 차이가 나는 거예요.

왜 이 단지만 낮을까요. 실거래를 월별로 늘어놓아 보니 답이 나왔어요.

DMC래미안e편한세상은 2025년 1월부터 10월까지 열 달 동안 실거래 103건이 11.25억~14.00억원 사이(중앙값 12.90억원)에서 안정적이었어요. 그러다 2025년 12월에서 2026년 1월 사이에 15억원대로 뛰었고, 그 뒤로 지금까지 15억원대를 지키고 있어요. 그런데 공시가격은 2026년 1월 1일을 기준으로 정해요. 급등이 반영될 시점이 아직 아니었던 거예요.

숫자로 확인하면 더 분명해요. 급등 직전 시세(12.90억원)를 기준으로 공시가율을 다시 계산하면 68.2%예요. 마포(69.4%)·잠실(68.8%)과 사실상 같아져요. 대조군으로 확인한 잠실엘스는 같은 기간에 이런 급등이 없었고요(2025년 8~12월 32.5억~35.0억원).

그래서 이건 단정해도 되겠어요. 공시가율을 가르는 건 가격대가 아니라 「최근에 급등했는가」예요. 15억원대라서 비율이 낮은 게 아니라, 최근에 뛰었기 때문에 공시가격이 아직 따라붙지 않은 거예요. 그러니 “이 가격대는 원래 공시가격이 낮게 나온다”고 이해하시면 곤란해요. 다음 해에 따라붙을 수 있는 상태니까요.

현실화율이 올라가면 이 계산도 달라져요

이 글의 숫자는 지금의 공시가율이 그대로 이어진다는 전제 위에 있어요. 그 전제를 흔들 수 있는 변수가 이미 정부 자료에 적혀 있고요.

정부는 이번 개편의 배경을 설명하면서 공시가격 현실화율이 69%로 동결돼 있다는 점을 들었어요. 과세표준에 시가가 과소 반영되고 있다는 것이었죠. 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올린 것도 그 연장선에 있는 조치고요.

여기서 저희가 짚고 싶은 건 이거예요. 현실화율이 올라가면 같은 시세라도 공시가격이 커지고, 보유세는 이 글의 계산보다 무거워질 수 있어요. 그리고 그 영향은 공시가율이 낮은 15억대 전후 구간에서 특히 크게 나타날 수 있어요. 시세는 이미 뛰었는데 공시가격이 아직 따라오지 않은 상태라, 시세를 따라잡는 몫과 현실화율이 올라가는 몫이 함께 반영될 수 있거든요. 다만 현실화율을 언제 어떻게 조정할지는 아직 정해진 게 없어요. 단정할 수 있는 영역이 아니라, 가능성으로만 알고 계시면 좋겠어요.

확실한 것부터 정리하고 갈게요. 지금 이 단지 전용 84㎡대 1,591세대는 전원 공시가격이 9억원 미만이고(가장 높은 세대도 8.83억원), 공시가격은 매년 1월 1일에 다시 정해져요. 이 두 가지가 다음 섹션의 숫자를 정해요.

상담에서 “그 아파트 15억이면 세금 많이 나오죠?”라는 질문을 자주 받아요. 정확한 답은 “공시가격을 봐야 알아요”예요. 시세는 어제 옆집이 팔린 값이고, 세금은 1월 1일에 정해진 값으로 계산되니까요. 그리고 지금 세금이 가벼운 게 계속 가볍다는 뜻은 아니에요. 이 단지는 시세가 먼저 뛴 상태이고, 공시가격은 매년 다시 정해지거든요. 그래서 저희는 이 구간을 보시는 분께 ‘지금 세금’과 ‘기준선까지의 거리’를 함께 보시라고 말씀드려요.

보유세, 실제로 얼마 나오나요?

시세 15.60억원은 연 146만원(월 12만원), 24.70억원은 연 486만원, 33.50억원은 연 915만원이에요. 종부세는 15억대 전후 구간이 0원, 25억대 전후 구간이 84만원, 35억대 전후 구간이 347만원이고요.

※ 재산세·종부세 모두 법령과 정부 원문 산식으로 저희가 계산한 값이에요. 종부세는 재정경제부 문답자료의 정부 공식 계산 사례를 그대로 재현하는 산식으로 계산했고, 농어촌특별세를 포함했어요.

15억대 전후 구간은 왜 이렇게 가벼운가요?

공시가격이 9억원을 넘지 않아서 두 가지를 동시에 지키고 있어요.

첫째, 종부세가 0원이에요. 개편안에서 실거주하는 1세대 1주택의 종부세 기본공제는 공시가격 14억원이에요. 8.80억원은 그 3분의 2에 못 미치는 수준이라 애초에 과세 대상이 아니에요. 그리고 비거주(보유)일 때의 기준(9억원)에도 못 미쳐요. 실거주든 비거주든 종부세는 0원인 거예요.

둘째, 재산세 1주택 특례세율을 받아요. 1세대 1주택은 구간별 세율이 일반 세율보다 0.05%포인트씩 낮은데, 이 특례는 공시가격 9억원 이하일 때만 쓸 수 있어요. 이 단지는 가장 비싼 세대(8.83억원)조차 그 아래예요.

그래서 시세가 15억원을 넘는 집인데 1년 보유세가 146만원, 한 달로 나누면 12만원쯤이에요.

25억대 전후 구간부터 종부세가 시작돼요

공시가격 17.13억원이 기본공제 14억원을 넘어서예요. 금액은 연 84만원이고요.

종부세는 공시가격 전체에 붙는 세금이 아니라 기본공제를 넘은 부분에만 붙어요. 17.13억원에서 14억원을 빼면 3.13억원이고, 여기에 공정시장가액비율 70%를 곱하면 과세표준이 약 2.19억원이에요. 이 금액에 첫 구간 세율 0.5%가 붙고요.

그런데 재산세 쪽이 더 크게 움직여요. 공시가격은 8.80억원에서 17.13억원으로 약 1.95배가 됐는데, 재산세는 146만원에서 402만원으로 약 2.75배가 됐어요. 두 가지가 겹쳤기 때문이에요. 과세표준이 커지면 위 구간의 높은 세율이 걸리는 누진 구조, 그리고 공시가격 9억원을 넘어 1주택 특례세율을 잃는 것이요.

뉴스는 종부세를 말하지만, 이 구간에서 실제로 더 크게 움직이는 건 재산세예요. 종부세 84만원, 재산세 402만원. 다섯 배 가까이 차이가 나요.

35억대 전후 구간은 세율 구간이 한 칸 올라가요

공시가격 23.05억원이면 종부세 과세표준이 약 6.34억원이 되면서, 개편안의 세율 구간이 첫 칸(0.5%)에서 세 번째 칸(1.3%)으로 올라가요.

숫자로 보면 이래요. 25억대 전후 구간의 과세표준은 약 2.19억원이고 35억대 전후 구간은 약 6.34억원이에요. 과세표준은 약 2.9배인데, 종부세는 84만원에서 347만원으로 약 4.1배가 돼요. 이게 누진 구조예요.

세율 이야기가 나온 김에 표로 한 번 정리하고 갈게요. 개편안은 세율표 자체도 2027년과 2028년, 두 번에 걸쳐 바꿔요.

※ 2주택 이하 기준이고, 2028년부터는 주택 수와 관계없이 이 표 하나로 통일돼요. 여기에는 세율만 적었어요 — 실제 계산에는 구간마다 누진공제가 함께 붙는데, 그건 뒤에서 계산식으로 보여드릴게요.

그럼 오늘의 세 구간은 이 표의 어디에 있을까요. 과세표준이 0원·2.191억원·6.335억원이라 셋 다 12억원 이하 칸이에요. 세율이 크게 뛰는 건 12억원을 넘는 칸부터라, 이 글의 세 곳에는 그 인상이 닿지 않아요. 35억대 전후 구간만 6억~12억원 칸에 있어 2027년에 1.0%에서 1.3%로 한 번 오르고 그 뒤로는 그대로고, 25억대 전후 구간은 3억원 이하 칸이라 네 해 내내 0.5%예요.

재산세도 567만원으로 올라가요. 공시가격은 17.13억원에서 23.05억원으로 1.35배인데 재산세는 1.41배니까, 여기서는 상승 폭이 공시가격과 크게 다르지 않아요. 이미 특례세율을 잃은 상태이고 같은 세율 구간에 있어서예요.

총 보유세 915만원. 한 달로 나누면 76만원쯤이에요. 15억대 전후 구간(월 12만원)과 비교하면 여섯 배가 넘어요. 그래서 저희는 이 구간 상담에서 보유세를 ‘얼마인가’로 여쭤보지 않고 ‘매달 얼마를 계속 감당할 수 있는가’ 로 바꿔 여쭤봐요. 세금은 한 번 내고 끝나는 돈이 아니니까요.

연도가 바뀌면 종부세는 어떻게 되나요?

실거주하는 집은 2026년보다 오히려 조금 줄어들고, 비거주 상태면 두 배 넘게 늘어요. 이번 개편의 방향이 숫자로 가장 또렷하게 드러나는 자리예요.

먼저 재산세는 정리하고 갈게요. 재산세는 이번 개편안 대상이 아니에요. 이번에 바뀌는 법률에 지방세법이 들어 있지 않아서, 공시가격이 그대로라면 146만·402만·567만원은 네 해 내내 같아요. 그러니 아래 표는 종부세만 본 거예요.

※ 실거주하는 1세대 1주택 · 단독명의 · 60세 미만 · 공시가격이 그대로라는 가정이에요. 종부세 개편은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용돼요. 2027년부터 2029년까지 금액이 같은 이유는, 이 세 구간의 과세표준이 모두 12억원 이하 칸에 머물러 있어서예요 — 2028년에 한 번 더 오르는 세율은 12억원을 넘는 칸부터라 여기까지 닿지 않거든요.

실거주하는 집은 줄어요. 두 가지가 반대 방향으로 움직여서예요. 기본공제가 12억원에서 14억원으로 커지는 건 세금을 줄이는 쪽이고, 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르는 건 늘리는 쪽인데, 이 구간에서는 앞의 힘이 조금 더 컸어요. 그래서 25억대 전후 구간은 120만원에서 84만원으로, 35억대 전후 구간은 364만원에서 347만원으로 내려가요.

같은 집인데 실거주하지 않으면 결과가 반대로 가요.

※ 비거주 1주택 · 단독명의 · 60세 미만 기준이에요.

비거주 상태면 기본공제가 12억원에서 9억원으로 깎여요. 공정시장가액비율은 똑같이 70%로 오르고요. 줄여주는 힘은 사라지고 늘리는 힘만 남으니 금액이 두 배를 넘겨요.

같은 공시가격, 같은 집인데 실거주 여부 하나로 84만원과 283만원, 347만원과 818만원으로 갈려요. 정부가 자료에 적어둔 취지가 정확히 그거예요. 실거주하는 1세대 1주택의 부담은 완화하고, 비거주 보유자의 부담은 정상화하겠다는 것. 15억대 전후 구간은 두 경우 모두 0원이라 이 변화에서 비켜서 있고요.

2031년, 공시가격이 50% 오른다면

총 보유세가 282만·1,223만·2,505만원이 돼요. 2026년의 1.93배·2.51배·2.74배인데, 15억대 전후 구간은 그때도 종부세가 0원이에요.

지금까지의 숫자는 공시가격이 그대로일 때 이야기예요. 그래서 2031년을 가정해봤어요. 지금부터 5년 뒤이고, 공시가격이 그동안 50% 올랐다고 잡았어요. 개편안이 제시한 2029년 기준이 완전히 자리 잡은 다음 시점이라 제도가 안정된 상태에서 볼 수 있거든요.

※ 공시가격이 5년간 50% 오른다는 것은 계산을 위한 가정치예요. 실거주하는 1세대 1주택·단독명의·60세 미만 기준이고, 재산세는 과세표준상한제(지방세법 제110조 제3항·같은 법 시행령 제109조의2)를 반영했어요.

공시가격은 1.5배인데 세금은 그보다 더 올라요. 세 곳 다 그래요.

15억대 전후 구간을 먼저 봐주세요. 2031년 공시가격은 13.20억원이고, 실거주하는 1주택 기본공제 14억원에 아직 못 미쳐요. 그래서 그때도 종부세는 0원이에요. 그런데 총 보유세는 146만원에서 282만원으로 1.93배가 돼요. 재산세만으로요. 과세표준이 커지면 위 구간의 높은 세율이 걸리는 누진 구조에, 공시가격이 9억원을 넘으면서 1주택 재산세 특례세율까지 잃는 것이 겹치기 때문이에요. 앞에서 이 구간의 가벼움을 지탱하던 조건이 사라지는 지점이 여기예요.

25억대·35억대 전후 구간은 종부세가 함께 커져요. 84만원이 602만원으로, 347만원이 1,643만원으로요. 과세표준이 커지면 위 구간의 높은 세율이 걸리는 누진 구조 때문이에요. 총액으로 보면 연 1,223만원과 2,505만원, 한 달로 나누면 100만원과 200만원 안팎이에요.

비거주라면 같은 2031년에 총 보유세가 398만·1,696만·3,272만원이 돼요. 실거주 여부의 차이가 5년 뒤에는 더 벌어져 있는 거예요.

다시 짚어드릴게요. 이 숫자는 공시가격이 5년 동안 50% 오른다고 가정했을 때의 결과예요. 집값 전망이 아니라 계산을 위한 가정치고요. 저희가 이 표를 넣은 건 겁을 드리려는 게 아니라, 보유세는 한 번 정해지면 끝나는 금액이 아니라 공시가격을 따라 매년 다시 계산되는 금액이라는 걸 보여드리고 싶어서예요.

가격대별로 무엇을 판단해야 하나요?

15억대 전후 구간은 거주 기간, 25억대 전후 구간은 거주 기간과 명의, 35억대 전후 구간은 거기에 나이까지예요. 가격이 올라갈수록 답을 정하는 데 필요한 정보가 하나씩 늘어나요.

이 글에서 가장 말씀드리고 싶었던 부분이에요. 표로 먼저 정리할게요.

※ 실거주하는 1세대 1주택·2029년 기준. ‘명의로 갈리나요?’는 종부세 기준이에요 — 재산세는 물건별로 매기는 세금이라 단독명의든 부부 공동명의든 총액이 같아요.

15억대 전후 구간을 보고 계신다면, 보유세는 사실 정해진 값에 가까워요. 월 12만원이고, 공시가격이 그대로라면 이 금액은 잘 움직이지 않아요. 대신 이 집을 팔 때가 되면 그동안 몇 년을 살았는지가 세금을 몇 배로 갈라요. 뒤에서 볼 표에서 494만원과 2,358만원, 약 5배까지 벌어져요. 그러니 이 구간에서 미리 정할 건 명의가 아니라 ‘이 집에서 실제로 살 수 있는지’ 예요.

25억대 전후 구간부터는 명의가 실제 금액을 바꿔요. 종부세 84만원이 공동명의에서는 0원이 되니까요. 다만 84만원은 판단을 뒤집을 만큼 큰 금액은 아니라, 명의를 세금 하나만 보고 정하기엔 근거가 약한 구간이기도 해요. 대출 한도와 자금 출처를 함께 놓고 봐야 답이 나와요.

35억대 전후 구간에서 비로소 명의가 세금 계획의 항목이 돼요. 60세 미만이면 공동명의가 211만원 유리하고, 70세에 10년을 살았다면 단독명의가 67만원 유리해요. 같은 집, 같은 공시가격인데 나이와 거주 기간이 답을 뒤집는 거예요. 그러니 이 구간에서는 ‘어느 쪽이 유리한가’가 아니라 ‘몇 살에, 몇 년을 살 계획인가’ 를 먼저 정해야 해요.

저는 이 표가 이번 개편안을 가장 정확히 보여준다고 봐요. 이번 개편은 세금을 무겁게 하거나 가볍게 하는 데서 끝나지 않고, 판단해야 할 항목의 개수를 가격대별로 다르게 만들었어요. 그래서 “가격대가 높은 아파트는 세금이 많다”는 말은 절반만 맞아요. 많아지는 건 금액이고, 정말 달라지는 건 결정의 복잡도예요. 상담에서 이 구간 분들이 제일 답답해하시는 지점도 거기예요. 금액을 몰라서가 아니라, 무엇부터 정해야 할지를 몰라서요.

명의는 어떻게 갈리나요?

부부 공동명의는 종부세에서 유리해질 수도, 불리해질 수도 있어요. 가격·실거주 여부·나이가 겹쳐 결정되기 때문이에요. 그리고 그 유불리는 공시가격 20억원 부근과 33억원 부근에서 두 번 뒤집혀요.

먼저 재산세는 정리하고 갈게요. 재산세는 물건별로 매기는 세금이에요. 집 한 채에 세금을 먼저 계산하고 지분대로 나눠 고지할 뿐이라, 단독명의든 부부가 반씩 나눠 갖든 총액이 같아요. 그러니 명의 이야기는 전부 종부세와 양도세 이야기예요.

실거주하면 이렇게 갈려요

※ 종합부동산세만 비교한 값이에요(재산세는 명의와 무관하게 같아요). 부부 50:50 공동명의 · 「부부 공동명의 1세대 1주택자 특례」를 신청하지 않은 경우 기준 · 2029년 기준. 표에서 60세 미만 열(파란 바탕)과 70세·10년 거주 열(회색 바탕)은 배경색으로 구분했어요.

이 숫자들은 어떻게 나온 건가요?

25억대 전후 구간의 공동명의가 0원인 건 계산이 첫 단계에서 끝나기 때문이에요. 1인당 공시가격이 기본공제보다 작아서 초과분이 아예 없거든요.

숫자를 따라가 보면 금방 보여요. 먼저 25억대 전후 구간의 단독명의(84만원)예요.

1. 공시가격 17.13억원 − 기본공제 14억원 = 초과분 3.13억원
2. 여기에 공정시장가액비율 70%를 곱해 과세표준 2.191억원
3. 과세표준 2.191억원은 위 세율표의 3억원 이하 칸(0.5%) → 2.191억 × 0.5% = 산출세액 110만원
4. 이미 낸 재산세와 겹치는 몫 39만원을 빼면 70만원
5. 농어촌특별세 20%를 더해 84만원

※ 종부세는 구간마다 세율이 다른 누진세라, 위 칸으로 올라가면 아래 칸의 낮은 세율을 이미 적용받은 몫을 누진공제로 빼줘요. 과세표준 2.191억원은 첫 칸이라 뺄 누진공제가 없어서 곱셈 한 번으로 끝나요. 바로 아래 35억대 전후 구간과 비교해보시면 차이가 보여요.

같은 집을 부부 공동명의로 두면 1단계에서 끝나요. 공시가격을 절반씩 나누면 1인당 8.57억원인데, 실거주하는 경우 1인당 기본공제가 9억원이라 넘는 금액이 없어요. 곱할 것도 뺄 것도 없이 0원인 거예요. 이 한 줄이 84만원과 0원의 차이 전부예요.

35억대 전후 구간은 세 갈래로 갈려요. 같은 집, 같은 공시가격인데 결과가 347만원·136만원·69만원이에요.

① 60세 미만 · 단독명의 — 347만원

1. 23.05억원 − 14억원 = 초과분 9.05억원
2. × 70% = 과세표준 6.335억원
3. 과세표준 6.335억원은 6억~12억원 칸(1.3%) → 6.335억 × 1.3% = 823.5만원 − 누진공제 420만원 = 산출세액 약 404만원
4. − 재산세 중복분 114만원 = 290만원
5. + 농어촌특별세 20% → 347만원

② 60세 미만 · 부부 공동명의 — 136만원

1. 1인당 11.53억원 − 1인당 기본공제 9억원 = 초과분 2.53억원
2. × 80% = 과세표준 2.020억원 (공동명의는 2028년부터 80%예요)
3. 3억원 이하 칸(0.5%) → 2.020억 × 0.5% = 산출세액 101만원
4. − 재산세 중복분 44만원 = 57만원
5. + 농어촌특별세 20% → 1인 68만원 × 2명 = 136만원

③ 70세 · 10년 거주 · 단독명의 — 69만원

1~4단계는 ①과 똑같아서 290만원까지 와요. 여기서 한 단계가 더 붙어요.

5. 세액공제 80%(연령 40% + 거주 기간 40%)를 적용해 232만원이 빠지고 58만원
6. + 농어촌특별세 20% → 69만원

세 갈래를 나란히 놓으면 구조가 보여요. 공동명의는 과세표준을 반으로 나눠 낮은 세율 구간에 머무는 대신 공정시장가액비율에서 손해를 보고, 단독명의는 세액공제라는 마지막 단계를 하나 더 갖고 있어요. 참고로 ③에서 빠진 232만원은 개편안이 새로 만든 세액공제 한도(2028년 이후 600만원)에는 아직 닿지 않아요. 공시가격이 더 높아지면 이 한도가 걸리기 시작하고, 그때부터 답이 또 달라져요.

왜 뒤집히나요?

세 가지 힘이 서로 반대 방향으로 작동해서예요.

첫째, 기본공제는 공동명의가 커요. 부부가 각자 따로 계산하면 실거주할 때 각 9억원씩, 합쳐 18억원을 공제받아요. 단독명의 1세대 1주택자의 14억원보다 크죠. 정부 문답자료에 그대로 적혀 있는 내용이에요.

둘째, 공정시장가액비율은 공동명의가 불리해요. 부부 공동명의는 원칙적으로 법에서 말하는 ‘1세대 1주택자’가 아니에요. 그래서 개편안에서 2028년부터 공정시장가액비율 80%를 적용받아요(1세대 1주택자는 70%). 서울 전역이 조정대상지역이라 이 글의 세 단지 모두 해당돼요. 다만 이 부분은 짚고 갈게요. 개편안 문서는 「1세대 1주택자」와 「그 외」 두 갈래만 제시할 뿐, 특례를 신청하지 않은 부부 공동명의가 어느 쪽인지를 명시하지 않았어요. 이 글은 「그 외」로 보고 계산했는데, 시행령에서 어떻게 정리되느냐에 따라 아래 공동명의 금액은 달라질 수 있어요.

셋째, 세액공제는 단독명의만 받는데 한도가 생겨요. 연령·거주기간 세액공제는 ‘1세대 1주택자’ 지위에만 붙는 항목이라, 특례를 신청하지 않은 공동명의는 아예 받지 못해요. 대신 개편안은 그 세액공제에 금액 한도를 새로 만들어요 — 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원이요. 정부가 밝힌 개정 취지는, 한도가 없어 주택가격이 높을수록 혜택이 커지던 구조를 과세형평 차원에서 조정하겠다는 것이었어요.

이 셋을 겹쳐 보면 뒤집힘이 설명돼요. 낮은 구간에서는 첫째(공제액 차이)가 지배해서 공동명의가 유리하고, 중간 구간에서는 단독명의가 받는 세액공제가 그 차이를 뒤집고, 아주 높은 구간에서는 그 세액공제가 600만원에서 막혀 다시 공동명의가 유리해져요.

저희가 공시가격을 1억원씩 올려가며 계산해본 결과는 이랬어요(실거주·70세·10년 거주, 즉 세액공제를 가장 크게 받는 조건 기준).

• 공시가격 약 20억원 부근에서 공동명의 → 단독명의로 뒤집혀요.
• 공시가격 약 33억원 부근에서 다시 단독명의 → 공동명의로 뒤집혀요.

여러 언론이 소개한 별도 시뮬레이션에서도 이 경계가 19억 2,000만원과 32억원으로 제시됐어요. 저희는 정부 원문 산식으로 따로 계산했는데 경계값이 거의 같았어요.

비거주라면 이야기가 달라져요

공동명의의 기본공제가 각 4억원(합 8억원)으로 줄어, 단독명의의 9억원보다 작아지기 때문이에요.

실거주할 때 각 9억원이던 공제가, 비거주면 각 4억원이 돼요. 부부 합쳐 8억원이니 비거주 단독명의의 9억원보다 작아요. 공동명의의 가장 큰 장점이 사라지는 거예요.

※ 종합부동산세만 비교한 값이에요. 60세 미만 가정(비거주면 거주기간 세액공제는 0%예요) · 부부 50:50 · 특례 미신청 기준. 비거주 공동명의의 공제액(각 4억원)도 개편안 산식에서 유도한 값이라, 시행령 확정 전까지는 참고용이에요.

15억대 전후 구간을 봐주세요. 단독명의는 0원인데 공동명의는 22만원이에요. 금액은 작지만 방향이 뒤집혔어요. 공시가격 8.80억원은 단독명의 기준(9억원) 아래인데, 공동명의로 나누면 각자 4.40억원이 되어 공제 4억원을 넘어버리거든요.

25억·35억대 전후 구간에서는 비거주여도 공동명의가 유리해요. 공제액은 작아졌지만, 단독명의 쪽도 14억원에서 9억원으로 줄고 거주기간 세액공제까지 0%가 되기 때문이에요. 실거주하는 경우와 비교하면 금액 자체가 두 배 넘게 커지고요(35억대 전후 구간은 347만원 → 818만원).

여기서 유불리를 가르는 건 공제가 아니라 누진 구조예요. 35억대 전후 구간으로 풀어볼게요. 단독명의는 과세표준이 9.835억원이라 세율이 1.3%인 구간까지 올라가요. 공동명의는 둘로 나뉘어 각자 6.020억원이 되는데, 같은 1.3% 구간에 걸리긴 해도 거기 닿는 몫이 각자 200만원어치뿐이에요. 나머지는 전부 아래 구간(0.5%·0.7%)에서 계산되고요. 낮은 세율 구간을 부부가 각각 한 번씩 쓰게 되는 거예요. 공제 금액만 보면 단독명의가 9억원 대 8억원(각 4억원)으로 1억원 유리한데, 과세표준을 반으로 갈라 낮은 구간을 두 번 쓰는 효과가 그보다 커요. 그래서 818만원과 553만원으로 갈려요. 비거주 상태에서도 공동명의가 유리한 이유가 여기 있어요.

명의 이야기를 이렇게 길게 쓴 이유가 있어요. 요즘 이 구간 상담에서 “공동명의가 유리하다던데요”라는 말씀을 자주 듣는데, 저희가 계산해본 답은 “어느 쪽이 유리한지는 가격과 나이와 거주 계획을 다 넣어봐야 나온다” 였어요. 같은 잠실엘스가 60세 미만에게는 공동명의, 70세·10년 거주자에게는 단독명의가 유리하게 나오는 걸 보면요. 그리고 하나 더 — 명의는 세금만의 문제가 아니에요. 대출 한도, 소득 요건, 자금 출처가 다 걸려 있어요. 저희가 상담에서 명의를 여쭤보는 이유도 세금 때문만은 아니에요.

10년 살고 팔면 양도세는 얼마인가요?

10년을 살았으면 494만원·4,359만원·9,130만원이에요. 그런데 보유는 똑같이 10년인데 거주가 2년이면 2,358만원·1억 4,952만원·2억 8,539만원이 돼요. 15억대 전후 구간은 약 5배 차이예요.

※ 현행 규칙의 공제율은 10년 거주 80%(보유 40% + 거주 40%), 거주 2년 48%(보유 40% + 거주 8%)예요. 기본공제는 두 경우 모두 연 250만원이고요 — 개편안의 2,500만원은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터라 지금 파는 계산에는 아직 들어오지 않아요.

오른쪽 칸을 ’10년 보유(거주 2년)’라고 적은 이유가 여기 있어요. 두 경우 모두 집을 10년 동안 갖고 있었어요. 같은 집, 같은 보유 기간, 같은 매도가. 차이는 그중 몇 년을 그 집에서 살았느냐뿐이에요.

지금 규칙에서도 거주는 이미 세금을 가르고 있어요. 10년을 살면 공제가 80%까지 차는데, 2년만 살았으면 48%에서 멈춰요. 그 차이가 15억대 전후 구간에서는 494만원과 2,358만원으로, 35억대 전후 구간에서는 9,130만원과 2억 8,539만원으로 벌어져요.

15억대 전후 구간을 봐주세요. 494만원과 2,358만원. 보유세 차이(월 12만원)와는 자릿수가 다른 금액이에요. 앞에서 “15억대 전후 구간에서 판단할 건 거주 기간”이라고 말씀드린 이유예요.

이 금액은 어떻게 나오나요?

양도차익 전부에 세금이 붙는 게 아니라 12억원을 넘는 몫에만 붙고, 거기서 거주 기간만큼 공제를 받아요. 그 공제율 한 줄에서 다섯 배가 갈려요.

15억대 전후 구간을 10년 살고 2026년에 파는 경우(494만원)를 다섯 단계로 풀면 이래요.

1. 양도차익: 15.60억원 − 6.10억원 = 9.50억원
2. 12억원을 넘는 몫의 비율: (15.60억 − 12억) ÷ 15.60억 = 23.1% → 양도차익 9.50억원 × 23.1% = 과세 대상 2억 1,923만원
3. 장기보유특별공제 80%(보유 40% + 거주 40%)를 빼면 4,385만원
4. 기본공제 250만원을 더 빼면 과세표준 4,135만원
5. 세율을 적용하면 494만원

같은 집을 거주 2년만 하고 팔면 3단계에서 갈려요. 1·2단계는 완전히 같아요. 그런데 공제율이 48%(보유 40% + 거주 8%)로 내려가 과세 대상이 1억 1,400만원 남고, 기본공제를 뺀 1억 1,150만원에 세율이 붙어 2,358만원이 돼요. 같은 집, 같은 매도가, 같은 보유 기간인데 세 번째 줄 하나에서 다섯 배가 벌어지는 거예요.

같은 집을 언제 파느냐에 따라 달라져요

10년을 살았으면 2027년부터 오히려 줄고, 거주가 2년이면 2028년부터 늘어요. 같은 집을 같은 값에 파는데 매도 연도만 다른 경우를 계산해봤어요.

먼저 10년을 산 경우예요. 기본공제가 250만원에서 2,500만원으로 늘어나는 게 2027년 1월 1일 이후 양도분부터라, 그 혜택이 그대로 들어와요.

※ 10년 전 실거래가로 취득 → 각 연도에 지금 시세로 양도(가격은 같다고 가정) · 10년 보유 + 10년 거주 · 단독명의 기준. 35억대 전후 구간은 양도가액이 30억원을 넘어 기본공제 확대 대상이 아니고, 2029년에는 공제 금액 한도(10억원)가 걸려 오히려 늘어나요.

15억대 전후 구간은 494만원에서 157만원이 돼요. 10년을 살았고 양도가액이 30억원 이하라 기본공제 2,500만원을 받기 때문이에요. 25억대 전후 구간도 4,359만원에서 3,520만원으로 내려가고요. 개편안이 실거주자에게 주는 혜택이 숫자로 확인되는 자리예요.

35억대 전후 구간만 다르게 움직여요. 양도가액이 30억원을 넘어 기본공제 확대를 못 받으니 2028년까지는 9,130만원 그대로인데, 2029년에는 1억 6,351만원으로 늘어요. 10년을 살아 공제율은 80% 그대로인데, 개편안이 공제받을 수 있는 금액 자체에 한도를 새로 만들기 때문이에요. 이 경우 공제액이 약 11.8억원이라 2029년 한도인 10억원에서 잘려요. 이 한도가 어떤 제도인지는 다음 표에서 자세히 볼게요.

이번엔 거주가 2년인 경우예요. 방향이 반대로 가요.

※ 위 표와 조건이 모두 같고 거주 기간만 2년이에요. 기본공제 확대(2,500만원)는 「10년 이상 거주」 조건이라 이 경우에는 해당되지 않아요.

이유는 공제율 한 줄에 있어요. 거주 2년인 경우 공제율이 2026년 48%(보유 40% + 거주 8%) → 2028년 32%(보유 20% + 거주 12%) → 2029년 16%(거주만) 로 두 번에 걸쳐 깎여요. 보유로 쌓던 공제가 단계적으로 사라지고 거주 기간만 남기 때문이에요. 공제율 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 시작돼요.

두 표를 나란히 놓으면 이번 개편의 방향(보유 → 거주)이 매도 시점에서 드러나요. 10년을 산 사람에게는 세금이 줄고, 보유만 오래 한 사람에게는 늘어요. 지금은 보유기간 공제가 남아 있어 실거주가 짧아도 어느 정도 방어가 되지만, 개편이 끝나면 거주 기간만 보거든요. 다만 10년을 살아도 예외가 되는 자리가 하나 있어요 — 차익이 커서 공제 금액 한도에 닿는 경우예요. 35억대 전후 구간의 2029년이 그 자리고요.

오해는 없으셨으면 해요 — 저희가 “그러니 서둘러 파세요”라고 말씀드리는 게 아니에요. 그건 저희가 정할 일도 아니고, 집을 파는 시점은 세금보다 훨씬 많은 것으로 정해지니까요. 다만 거주 기간이 짧은 상태에서 매도를 염두에 두고 계신다면 시행 시기를 계산에 넣어야 숫자가 맞는다는 것만은 알고 계셨으면 해요. 반대로 그 집에서 10년을 사실 계획이라면, 서두를 이유가 오히려 없고요.

지금 사서 10년 뒤 2배로 판다면요?

단독명의는 5,207만원·3억 2,841만원·7억 2,044만원이고, 부부 공동명의면 3,457만원·2억 9,412만원·6억 6,102만원이에요. 세 곳 모두 양도세 기본공제를 2,500만원이 아니라 250만원만 받고, 25억·35억대 전후 구간은 여기에 공제 금액 한도(10억원)까지 걸려요.

※ 부부 50:50 공동명의를 가정한 값이에요. 양도소득이 지분대로 나뉘어 누진세율 구간이 낮아지고, 기본공제가 각각 적용되기 때문에 금액이 줄어요. 공제 금액 한도는 물건별 한도라 공동소유면 지분 비율대로 나눠 적용돼요(50:50이면 각 5억원).

왜 25억·35억대 전후 구간만 이렇게 커지나요?

공제율은 10년을 살면 80% 그대로인데, 개편안이 공제받는 금액 자체에 한도를 새로 만들기 때문이에요. 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원이고, 지금은 이런 한도가 없어요.

지금 규칙에서는 10년을 살면 12억원을 넘는 몫의 80%를 공제받고, 그 금액에 상한이 없어요. 차익이 크면 공제도 그만큼 커지는 구조였죠. 개편안은 이 공제율은 그대로 두고, 공제받을 수 있는 금액에만 한도를 새로 둬요. 물건별로 걸리는 한도라 부부가 나눠 가졌다면 지분 비율대로 나눠 적용되고요.

세 구간에 그대로 대입해볼게요. 15억대 전후 구간은 2036년에 31.20억원으로 팔면 12억원을 넘는 몫이 9.60억원이고, 여기에 80%를 곱한 공제액이 7.68억원이에요. 한도 10억원에 닿지 않으니 한도가 있든 없든 결과가 같아요. 5,207만원이라는 금액이 그대로인 이유예요. 반면 25억대 전후 구간의 공제액은 14.96억원, 35억대 전후 구간은 22.00억원이라 둘 다 10억원에서 잘려요. 35억대 전후 구간은 원래 받을 수 있던 공제의 절반 이상이 사라지고, 그 몫이 그대로 과세표준에 얹혀요. 과세표준이 커지면 위 구간의 높은 세율(최고 45%)이 걸리니, 세금은 공제가 깎인 폭보다 더 크게 늘어나고요.

정부가 자료에 직접 든 예가 이 구조를 가장 잘 보여줘요. 양도가액 75억원·취득가액 25억원·10년 거주인 경우, 공제율은 세 해 모두 80%인데(2027년은 현행 장기보유특별공제 보유 40% + 거주 40%, 2028년부터는 장기거주 소득공제 거주 8%/년) 세금은 3.16억원 → 9.23억원 → 13.73억원이 돼요. 공제율은 한 번도 바뀌지 않았어요. 한도가 20억원(2028년), 10억원(2029년 이후)으로 걸린 것만으로 세금이 네 배 넘게 뛴 거예요.

정부가 밝힌 근거도 자료에 적혀 있어요. 2024년 한 해 고가주택(양도가액 12억원 초과)에 적용된 장기보유특별공제액이 5.1조원인데, 그중 4.6조원(90%)이 서울 소재 주택이었다는 것이었어요.

저희가 이 대목을 따로 떼어 설명하는 이유가 있어요. 이 한도가 이번 개편의 실제 타깃을 보여주거든요. 오늘 계산한 세 구간 중에서도 한도에 걸리는 건 25억·35억대 전후 구간뿐이었어요. 15억대 전후 구간은 10년 뒤에 2배로 팔아도 공제액이 7.68억원이라 한도에 닿지 않았고요. 그리고 이건 ‘지금 얼마짜리 집인가’가 아니라 ‘팔 때 차익이 얼마나 났는가’로 갈려요. 지금 15억원대인 집도 오래 갖고 있어 차익이 커지면 언젠가 이 한도에 닿을 수 있다는 뜻이에요.

기본공제 2,500만원에는 조건이 두 개예요

이 표에서 꼭 보셔야 할 게 기본공제 칸이에요.

개편안은 양도세 기본공제를 연 250만원에서 연 2,500만원으로 늘려요. 열 배죠. 그런데 조건이 두 개 붙어요. 「10년 이상 거주」, 그리고 「양도가액 30억원 이하」요.

세 단지 모두 10년 거주는 채웠어요. 그런데 지금 시세의 2배로 팔면 31.20억원·49.40억원·67.00억원이 되어 세 곳 다 30억원을 넘어요. 그래서 기본공제는 250만원뿐이에요.

잠실엘스는 조금 다른 자리에 있어요. 2배가 될 필요도 없이 지금 시세(33.50억원)로 팔아도 이미 30억원을 넘어요. 10년을 살고 개편안이 적용된 뒤에 팔아도 이 단지만은 기본공제가 250만원 그대로라는 뜻이에요.

정리하면 이런 구조예요. 개편안이 실거주자에게 주는 이 혜택에는 30억원이라는 가격 조건이 붙어 있어요. 10년을 살아도 그 위에서는 기본공제가 250만원 그대로예요.

두 표를 나란히 놓으면 이번 개편안의 성격이 보여요. 거주는 세금을 크게 줄여주는데, 그 혜택에는 상한이 두 개 붙어 있어요. 공제율 자체는 10년을 살면 80%로 그대로인데, 공제받는 금액이 10억원에서 멈추고(2029년 이후), 기본공제 2,500만원에는 양도가액 30억원 이하라는 조건이 붙어요. 저는 이게 이번 개편의 방향을 정직하게 보여준다고 봐요 — 실거주는 계속 보호하되, 아주 높은 가격대에서는 그 보호를 무한정 늘리지는 않겠다는 것이요. 어느 쪽이 옳은지는 저희가 판단할 문제가 아니에요. 다만 이 구간에 계신 분이 “10년 살면 다 줄어든다”고만 알고 계시면 계산이 틀어져요.

이번 개편안과 별개인 것들

불안의 절반은 ‘안 바뀐 것까지 바뀐 줄 아는’ 데서 오고, 이 구간에서 계획이 틀어지는 절반은 ‘세금이 아닌 제도’를 못 본 데서 와요.

이번에 안 바뀐 것

1세대 1주택 양도세 비과세 기준 12억원(양도가액)은 그대로예요. 위 양도세 표의 계산이 모두 이 기준 위에서 이뤄졌어요.

재산세와 취득세도 이번 개편안 대상이 아니에요. 이번에 바뀌는 법률에 지방세법이 들어 있지 않거든요. 특히 취득세는 오해가 많아요. 시세 9억원을 넘으면 취득세율이 3%인데, 이건 ‘중과’가 아니라 1주택의 정상적인 최고 구간 표준세율이에요. 취득세 중과(8%·12%)는 다주택자와 법인에 적용돼요. 다만 재산세가 이번에 안 바뀌었다는 게 “앞으로도 그대로”라는 뜻은 아니니, 지방세는 따로 확인하셔야 해요.

종부세 연령별 세액공제(60세 20%·65세 30%·70세 40%)도 요율 자체는 현행과 같아요. 바뀌는 건 기간별 공제의 기준이 ‘보유 기간’에서 ‘거주 기간’으로 옮겨가는 것과, 앞에서 말씀드린 금액 한도(2027년 800만원·2028년 이후 600만원)가 새로 생기는 것이에요. 전환에는 중간 단계가 있어요. 2027년은 「보유 기간 공제의 절반」과 「거주 기간 공제」 중 큰 쪽을 적용하고, 2028년부터 거주 기간 공제만 적용해요(적용 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터예요).

세금이 아닌데 이 구간에 더 크게 걸리는 것

이 구간에서는 세금보다 이쪽이 먼저 문제가 되는 경우가 많아요. 전부 2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책에 따른 것으로, 이번 세제개편안과는 별개이고 이미 시행 중인 제도예요.

주택담보대출 한도가 금액으로 막혀 있어요. 규제지역 안에서는 시가 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원이 한도예요. 이 글의 세 단지에 대입하면 15억대·25억대 전후 구간은 4억원, 35억대 전후 구간은 2억원이에요. 같은 서울 국평인데 자기자금 부담이 완전히 달라지는 거예요.

자금조달계획서는 금액과 무관하게 필수예요. 서울 25개구 전역이 조정대상지역·투기과열지구라, 거래금액이 얼마든 제출해야 하고 투기과열지구이므로 증빙자료(예금잔액증명서·소득증빙 등)도 함께 내야 해요. 제출은 계약일로부터 30일 이내, 부동산 거래신고와 함께예요.

자금 출처는 이 구간에서 이미 소명 대상이에요. 국세청의 증여추정배제기준(주택취득자금)은 세대주 30세 이상 1억 5,000만원·40세 이상 3억원 수준인데(국세청 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 기준 · 개별 사안은 과세관청 확인이 필요해요), 15억~35억은 이 기준을 몇 배에서 십수 배 넘어요. “이 금액 아래면 따로 묻지 않는다”는 기준을 한참 넘어선 구간이라는 뜻이에요. 주식을 팔아 만든 자금이든, 살던 집을 팔아 만든 자금이든 어디서 왔는지를 서류로 보여드릴 수 있어야 해요. 가족에게 증여받은 몫이 섞여 있다면 증여세 신고와 자금조달계획서상 기재가 서로 맞물려야 하고요. 이 구간에서 저희가 상담 초반에 자금 출처를 여쭤보는 이유예요.

잠실엘스는 토지거래허가구역이 하나 더 붙어요. 잠실동은 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역(‘잠삼대청’)으로 재지정돼 있어요. 이 경우 구청 허가를 먼저 받아야 하고, 자금조달계획서를 허가 단계와 거래신고 단계에서 두 번 내야 하고, 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 생겨요. 전세를 끼고 매수하는 방식이 원천적으로 막힌다는 뜻이에요. 마포구와 서대문구는 이 지정 대상이 아니에요. 다만 재지정 종료일은 연장된 사례가 있어 매수 시점에 다시 확인하셔야 해요.

생애최초 취득세 감면은 이 구간에서는 받을 수 없어요. 취득가액 12억원 이하라는 요건이 있어서요(지방세특례제한법 제36조의3). 이 글의 세 구간은 모두 그 위라 해당되지 않아요. 감면 자체는 2028년 12월 31일까지 유효하니, 더 낮은 가격대를 함께 보고 계신 분은 그쪽에서 확인해보세요.

자주 묻는 질문

1주택 실거주자 관점 — 표보다 먼저 정할 것

재산세·종부세·양도세 모두 법령과 정부 원문 산식으로 저희가 계산한 값이에요 · 공시가격은 2026년 1월 1일 기준 실측 중앙값 · ‘2배’는 계산을 위한 가정치예요.

세 구간을 다 계산해보고 저희가 내린 결론은 이거예요. 이 구간에서 세금은 ‘얼마인가’의 문제가 아니라 ‘무엇을 먼저 정하느냐’의 문제예요. 15억대 전후 구간은 보유세가 월 12만원이라 사실상 정해진 값이고, 정할 건 거주 기간이었어요. 25억대 전후 구간에서 명의가 항목으로 들어왔고, 35억대 전후 구간에서는 나이와 거주 계획까지 넣어야 답이 나왔어요.

그런데 계산하면서 가장 인상 깊었던 건, 판단해야 할 항목이 늘어날 때마다 그 항목이 전부 ‘내가 이 집에서 어떻게 살 것인가’에 관한 것이더라는 점이에요. 몇 년을 살 것인가, 몇 살에 팔 것인가, 부부가 어떻게 나눠 가질 것인가. 사실 세금도 중요하지만, 본질적으로는 내가 앞으로 어디서(지역), 누구와(가족), 무엇을 위해 집을 살 것인지가 중요하다는 것을 잊지 말아야 할 것 같아요.

이번 개편안이 다루는 건 종부세·양도세 같은 국세예요. 오늘 계산한 재산세는 지방세라 따로 움직이고, 대출 한도와 토지거래허가처럼 세금이 아닌 제도는 또 별개로 움직여요. 세 갈래를 각각 확인하셔야 한다는 뜻이에요. 그리고 이 글의 계산은 전부 그 집에서 계속 실거주하는 경우를 전제로 해요. 개편의 방향이 ‘보유’에서 ‘거주’로 옮겨간 만큼, 중간에 비거주로 바뀌면 종부세도 양도세도 결과가 달라져요.

2026년 8월 18일 기준으로 아직 확정된 법이 아니라는 점도 다시 말씀드릴게요. (확정되면 다시 한 번 업데이트 할게요.)

여름이 끝나려면 아직 남았죠. 남은 더위 잘 이겨내시고, 건강 꼭 챙기세요. 여러분의 내집마련을 진심으로 응원해요. 긴 글 끝까지 읽어주셔서 정말 고마워요 🙂