3-4. 본계약 준비 단계 – 계약 당일 준비물 총정리

안녕하세요, 구해줘내집이에요.

계약 날짜가 잡히면 대부분 이렇게 물어보세요. “뭘 챙겨가야 하나요?”

그런데 저희가 더 중요하게 여기는 질문은 이거예요. “그 서류가 왜 필요한지 아세요?”

준비물 목록만 받아 적으면, 계약장에서 상대가 서류를 내밀었을 때 뭘 봐야 하는지를 모르거든요. 반대로 각 서류가 어떤 역할을 하는지 알면, “이 인감증명서 발급일이 언제죠?” 같은 질문이 자연스럽게 나와요. 그 한마디가 사고를 막아요.

그래서 이 글은 준비물 목록에서 끝내지 않을게요. 매수인·매도인·양측 부동산이 각각 무엇을 준비하고, 그게 왜 필요하고(법적 근거), 상대측은 그 서류에서 무엇을 확인하는지까지 정리했어요. 그리고 많이 물어보시는 서명·도장·인감·공동명의·위임 문제를 법 조문으로 딱 정리해뒀어요.

참고 — 이 글은 계약 단계(3단계) 중 3-4 본계약 준비 편이에요. 계약 당일 진행 절차는 [3-5 본계약 진행] 편에서, 잔금·등기 서류는 4단계(중도금·잔금) 편에서 자세히 다룰게요.

1. 지금 어디쯤일까? — 이 글의 위치와 목적

내집마련은 준비 → 임장 → 계약 → 중도금/잔금 → 입주/AS, 이렇게 5단계로 흘러가요. 그중 계약 단계(3단계)는 다시 6개 세부 단계로 나뉘고, 이 글은 그 네 번째인 3-4 본계약 준비 편이에요.

이 단계의 목표는 하나예요. 계약 당일에 ‘처음 보는 것’이 없게 만드는 것이에요.

가계약(3-1)으로 조건이 맞춰졌고, 토허구역이라면 허가(3-2)까지 났다면, 이제 정식 계약서를 써요. 그 전에 일정을 맞추고, 서류를 모으고, 계약서 초안을 미리 읽는 구간이 바로 여기예요.

2. 간단하게 따라하기 — 본계약 준비 6단계

바쁘신 분은 이 순서만 기억하세요. 자세한 내용은 3장에서 이어가요.

3. 상세하게 따라하기 — 누가 무엇을, 왜 준비하나

이제 하나씩 자세히 볼게요. 각 서류마다 ① 무엇을 준비하는지 ② 왜 필요한지(근거·목적) ③ 상대측은 무엇을 보는지를 함께 정리했어요.

STEP 1일정·장소 조율 (누가, 어떻게)

계약 일정은 당사자가 직접 연락해서 정하지 않아요. 매수인 ↔ 매수측 부동산 ↔ 매도측 부동산 ↔ 매도인, 이 경로로 조율돼요. 감정이 섞이기 쉬운 협의를 중간에서 걸러주는 구조예요.

정해야 하는 것

STEP 2계약 방식 확정 — 전자계약이냐 종이계약이냐

이걸 먼저 정해야 준비물이 확정돼요. 저희는 전자계약을 먼저 권해드려요. 다만 전자계약은 매도인도 동의해야 진행되기 때문에, 매도인께서 연세 등의 이유로 종이계약을 선호하시는 경우에는 종이계약으로 진행될 수도 있어요.

STEP 3매수인 준비물 — 단독명의 / 공동명의 / 위임

여기가 이 글의 핵심이에요. 명의를 어떻게 하는지, 누가 참석하는지에 따라 달라져요.

(A) 단독명의 · 본인 참석 — 가장 단순한 경우

(B) 공동명의 (부부 공동명의 등)

부부 공동명의로 집을 사는 경우가 많아요. 이때는 명의자 각각이 계약 당사자예요.

(C) 대리인이 참석하는 경우 (위임)

STEP 4매도인 준비물 — 단독명의 / 공동명의 / 위임

매도인 서류는 우리가 준비하는 게 아니지만, 우리가 확인해야 하는 것이에요. 이 단계에서 가장 큰 위험이 “진짜 소유자인가” 하는 문제이기 때문이에요.

(A) 단독명의 · 본인 참석

(B) 공동명의 매도인 — 여기가 법적으로 가장 중요해요

매도인이 공동명의라면, 공유자 전원의 동의가 필요해요. 이건 관행이 아니라 법 조문이에요.

공유자는 자기 지분은 혼자서도 처분할 수 있어요(민법 제263조). 하지만 공유물 전체를 처분하려면 다른 공유자의 동의가 필요해요(민법 제264조).

그래서 공유자 한 분이 단독으로 집 전체를 파는 계약을 맺더라도, 다른 공유자의 지분까지 넘겨드릴 수는 없어요. 계약서에 도장을 찍었더라도 그 계약은 소유권을 넘기는 등기 단계에서 막혀요. 이때 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 그 책임을 지게 돼요(민법 제569조·제570조).

결국 매수인이 온전한 소유권을 갖는 길은 하나예요. 공유자 전원의 동의입니다. 전원이 참석하시거나, 못 오시는 분은 위임해 주셔야 해요.

(C) 매도인 대리인이 참석하는 경우 — 가장 주의해야 하는 구간

STEP 5양측 부동산(중개사) 준비물

중개사가 준비하는 서류에는 법으로 정해진 의무 서류가 있어요. 고객이 “이거 주셨나요?” 하고 물어볼 수 있어야 해요.

매수측 부동산(구해줘내집)이 준비하는 것

매도측 부동산이 준비하는 것

STEP 6최종 점검 — 계약서·확인설명서 초안과 계약금

저희 실무 원칙은 “계약서는 D-1에 미리 본다”예요. 당일 처음 읽으면 고칠 시간이 없어요.

D-1에 하는 일 3가지

1. 계약서·확인설명서 초안 검토 — 금액·일정·특약을 가계약 문자와 대조해요. 수정할 게 있으면 이때 요청해요.
2. 계약금 이체 준비 — 은행 1일 이체 한도를 확인하고 필요하면 상향해요. 큰 금액은 한도에 걸리기 쉬워요.
3. 준비물 최종 확인 — 신분증·도장·서류.

실제 안내 문자 — 저희가 계약 전에 보내는 내용

[○○님 ○월 ○일(○) 매매 계약서 작성 안내]

안녕하세요 ○○○님, 월급쟁이부자들 부동산중개법인 중개파트너 ○○○입니다.
○○아파트 ○○동 ○○호 계약서 작성일이 ○월 ○일(○)로 예정되어 있어 당일 준비물과 유의사항을 안내드립니다.

1. 계약금 ○,○○○만 원
· 본계약서 작성 이전에 매도인에게 이체하셨던 금액을 다시 한 번 이체 내역으로 남기기 위한 절차입니다.
  매도인에게 이체 후 다시 돌려받게 될 금액입니다. (약정금 반환받고 계약금 납부 시)
· 은행 송금 한도를 사전에 꼭 확인 및 상향해 주시기 바랍니다.

2. 신분증

3. 기존 계약서 (해당 시)

4. 기존에 사용하셨던 도장

5. 계약 일정
· 일시: ○월 ○일(○) ○시
· 장소: ○○ 공인중개사사무소 (○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○층)
· 특이사항 (전자계약 시)
  전자계약으로 이루어지기 때문에 '부동산 전자계약' 앱 설치 후 매뉴얼을 한번 읽어보고 오시는 것을 추천드립니다.

계약 진행과 관련해 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 편하게 말씀 주세요.
계약 당일에도 끝까지 함께 하겠습니다.

월급쟁이부자들부동산중개법인 실무 양식 · 공개용으로 금액·개인정보 자리를 ○로 정리했어요.

4. 꼭 알아야 할 것 — 서명·도장·인감, 공동명의, 대리계약

많이 물어보시는 질문을 법 조문으로 정리했어요.

4-1. 서명만 해도 되나요? 도장은 인감이어야 하나요?

결론부터 말씀드리면, 본인이 직접 참석해 계약할 때는 서명 또는 막도장으로 충분해요. 인감도장이어야 할 이유가 없어요. (대리인을 세우는 경우와 잔금·등기 단계는 달라요. 각각 4-4와 4-2에서 설명할게요.)

왜 그런가요? 매매계약은 의사의 합치로 성립해요(민법 제563조). 법이 계약서 양식이나 도장 종류를 따로 정해두지 않은 불요식 계약이에요. 그래서 서명이든 날인이든, 당사자의 의사가 확인되면 계약은 유효해요.

4-2. 계약 때 vs 잔금 때 — 무엇이 달라지나

“인감도장·인감증명서가 필요하다”는 말은 잔금·등기 단계 이야기예요. 이 구분을 몰라서 계약 전에 인감을 만들러 뛰어가는 분이 많아요.

‘매도용’ 인감증명서가 따로 있는 이유는 이거예요. 인감증명법 시행령 제13조 제3항에 따라, 부동산 매도용으로 발급받을 때는 매수자의 성명·주소·주민등록번호를 담당 공무원에게 알려 기재하게 하고, 기재된 내용을 확인한 뒤 신청자가 서명해요. 즉 “이 사람에게 팔겠다”는 뜻이 증명서에 적히는 거예요. 그래서 일반 인감증명서로는 등기가 안 돼요.

4-3. 공동명의면 두 사람 다 가야 하나요?

매도인 공동명의와 매수인 공동명의를 나눠서 봐야 해요.

매도인이 공동명의라면 — 전원의 뜻이 필요해요

공유자는 자기 지분만 혼자 처분할 수 있고(민법 제263조), 공유물 전체를 처분하려면 다른 공유자의 동의가 필요해요(민법 제264조). 동의 없이 맺은 계약도 계약 자체는 성립하지만, 매수인이 그 공유자의 지분을 넘겨받을 수 없어서 결국 등기 단계에서 막혀요.

• 원칙: 공유자 전원 참석
• 불참 시: 그분의 위임장 + 인감증명서로 대리
• 주의: 한 명이라도 의사가 확인되지 않으면, 그 지분에 대해서는 처분 의사가 없는 상태예요. 나중에 “나는 동의한 적 없다”는 분쟁으로 이어질 수 있어요.

매수인이 공동명의라면 — 전원 참석이 법적 의무는 아니에요

매수인 각자는 자기 의사만 표시하면 돼요. 그래서 한 명이 다른 한 명에게 위임해도 계약은 유효해요.

다만 저희는 두 분 다 오시는 걸 권해요. 이유는 법이 아니라 실익이에요.

• 대출·세금 설명을 함께 들어야 나중에 혼선이 없어요
• 지분 비율, 특약 같은 결정이 그 자리에서 나올 수 있어요
• 서류를 두 번 준비하지 않아도 돼요

4-4. 대리(위임) 계약 — 무엇이 위험하고, 무엇을 확인하나

부동산 거래에서 사고가 가장 잦은 지점이 대리 계약이에요. 그래서 저희는 여기서 절차를 하나 더 둬요.

법적으로 무엇이 문제가 되나요?

즉 대리권이 없거나 위임 범위를 벗어난 계약은, 본인이 나중에 인정(추인)해주지 않으면 효력이 없어요. 계약금을 넣었는데 계약 자체가 무효가 되는 상황이 생길 수 있다는 뜻이에요.

그래서 저희는 이렇게 확인해요. (사내 실무 절차예요)

5. 누가 무엇을? — 4주체 역할·책임 총정리

단계별 역할 상세

6. 한눈에 요약 및 체크리스트

계약 당일 체크리스트

7. FAQ — 계약 준비, 이런 게 궁금해요

Q1. 계약 당일에 도장을 안 가져갔어요. 어떻게 되나요?

서명으로 진행할 수 있어요. 계약은 방식이 자유롭고(민법 제563조), 당사자는 서명으로도 의사표시가 돼요. 다만 여러 장에 서명이나 날인을 반복해야 하거나 간인이 필요할 수 있어 도장이 편하니, 가능하면 챙겨오시는 걸 권해요.

Q2. 인감도장을 아직 안 만들었어요. 계약 전에 만들어야 하나요?

계약 단계에서는 필요 없어요. 잔금·등기 단계에서 매도인에게 인감도장·매도용 인감증명서가 필요하고(부동산등기규칙 제60조 제1항), 매수인은 인감이 없어도 등기가 진행돼요. 인감 대신 본인서명사실확인서로 갈음할 수도 있어요(본인서명사실확인법 제13조).

Q3. 부부 공동명의로 사려는데 배우자가 못 가요.

가능해요. 매수인 각자는 자기 의사만 표시하면 되니, 배우자가 위임장 + 인감증명서를 준비하면 한 분만 참석해도 돼요. 다만 대출·세금 설명을 함께 듣는 게 좋아서 저희는 전원 참석을 권해요.

Q4. 매도인이 공동명의인데 한 명만 왔어요. 계약해도 되나요?

불참자의 위임 서류가 없다면 진행하지 않는 게 안전해요. 민법 제264조에 따라 공유물 처분은 다른 공유자의 동의가 필요하고, 대리권 없는 계약은 본인이 추인하지 않으면 효력이 없어요(제130조). 위임장·인감증명서를 갖춘 뒤에 진행하세요.

Q5. 계약서 초안은 언제 볼 수 있나요?

저희는 D-1까지 초안을 공유하는 걸 원칙으로 해요. 금액·일정·특약을 미리 읽어보시고 수정 요청을 주시면, 당일에는 확인만 하시면 돼요.

Q6. 계약금 이체 한도는 얼마나 올려두면 되나요?

계약금 전액이 한 번에 나갈 수 있는 수준으로 올려두시면 돼요. 은행·앱마다 1일 한도가 달라서, 계약 며칠 전에 미리 창구나 앱에서 상향해두시는 게 안전해요. 계약 당일에 한도에 걸려 당황하시는 분이 가장 많아요.

Q7. 신분증 사본이나 사진으로도 되나요?

안 돼요. 원본을 제시하셔야 해요. 중개사는 신분증 원본을 등기부상 소유자 정보와 대조하고 진위까지 확인해요.

Q8. 확인·설명서는 꼭 받아야 하나요?

네. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 상태·권리관계를 설명하고 등기사항증명서·건축물대장 등 근거자료를 제시해야 하며(공인중개사법 제25조 제1항), 거래계약서를 작성하는 때에 그 확인·설명 내용을 서면으로 작성해 교부해야 해요(같은 조 제3항). 받지 못했다면 요청하세요.

Q9. 매도인이 “계약금은 내 아들 계좌로 보내라”고 해요.

그대로 진행하지 마시고 저희에게 먼저 말씀해주세요. 계약금은 등기부상 소유자 본인 명의 계좌로 보내는 것이 원칙이에요. 소유자가 아닌 사람의 계좌로 보내면 대금을 실제 권리자에게 지급했다는 점을 증명하기 어려워지고, 분쟁이 생겼을 때 입증도 까다로워져요. 보내는 쪽도 마찬가지예요. 매수인 본인 명의 계좌에서 이체하셔야 나중에 자금조달계획서에 적은 내용과 실제 이체 내역이 맞아떨어져요.

Q10. 세입자가 있는 집이에요. 계약 전에 뭘 확인해야 하나요?

임대차계약서로 보증금·만기일을 확인하고, 명도(집 인도) 조건을 특약에 넣어야 해요. 임대차를 승계할지, 집을 비운 뒤에 받을지가 잔금 일정과 직결돼요.

8. 정리하며 — 계약 당일, 이제 확인만 하시면 돼요

여기까지 준비하셨다면, 계약 당일에 새로 놀랄 일은 거의 없어요.

기억하실 건 세 가지예요. 첫째, 도장은 인감이 아니어도 돼요. 둘째, 공동명의 매도인은 전원의 뜻이 필요해요. 셋째, 대리 계약은 서류 한 장 더, 확인 한 번 더.

그리고 하나만 더 덧붙일게요. 서류를 챙기는 일은 번거로워 보이지만, 실은 여러분의 돈을 지키는 절차예요. 등기부의 소유자 이름 한 줄, 인감증명서의 발급일 한 줄이 나중에 몇 억 원을 지켜요. 그래서 저희가 계속 “한 번 더 확인하시죠” 하고 말씀드리는 거예요.

준비는 저희와 함께, 확인은 여러분이 직접. 그렇게 계약장에 들어가시면 돼요.

다음은 3-5 본계약 진행 편이에요. 계약 당일에 실제로 어떤 순서로 진행되는지, 전자계약 화면은 어떻게 생겼는지, 특약은 어떻게 확인하는지 이어서 다룰게요.