3-5. 본계약 진행 단계 – 계약서 작성 과정 총정리

안녕하세요, 구해줘내집이에요.

계약 날짜가 잡히고 준비물까지 챙기셨다면, 이제 그날 부동산에서 실제로 무슨 일이 벌어지는지를 아는 것이 중요해요.

많은 분이 계약서 쓰는 날을 이렇게 상상하세요. 도장을 찍고, 돈을 보내고, 서류를 받아 나온다고요. 실제로는 그 앞에 확인 절차가 두 번 있어요. 사람이 맞는지 확인하고, 물건이 맞는지 확인해요. 이 두 번의 확인이 계약의 안전을 거의 다 결정해요.

그래서 이 글은 계약 당일의 시간 순서를 그대로 따라가요. 부동산 문을 열고 들어가는 순간부터, 계약서를 손에 들고 나오기까지예요. 전자계약과 종이계약을 나란히 보여드리고, 매수인·매도인·양측 부동산이 각각 무엇을 하는지도 함께 정리했어요.

참고 — 이 글은 계약 단계(3단계) 중 3-5 본계약 진행 편이에요. 계약 당일 준비물은 3-4 본계약 준비 편에서 다뤘고, 계약 뒤에 이어지는 거래신고는 3-6 편에서 자세히 다룰게요.

1. 지금 어디쯤일까? — 이 글의 위치와 목적

내집마련은 준비 → 임장 → 계약 → 중도금/잔금 → 입주/AS, 이렇게 5단계로 흘러가요. 그중 계약 단계(3단계)는 다시 여섯 세부 단계로 나뉘는데, 이 글은 그 다섯 번째인 본계약 진행 편이에요.

앞 편(3-4)에서 준비물을 챙기고 계약서 초안까지 미리 읽으셨다면, 이 글은 그 준비물을 들고 부동산에 도착한 다음을 다뤄요.

이 단계의 목표는 하나예요. 계약서에 적힌 내용이 그동안 합의한 내용과 한 글자도 다르지 않게 만드는 것이에요. 서명을 마치고 계약금까지 건너가면, 그 계약서가 앞으로 몇 달간 두 분의 관계를 정하는 기준이 돼요.

2. 간단하게 따라하기 — 계약서 작성 6단계

바쁘신 분은 이 순서만 기억하세요. 자세한 내용은 3장에서 이어가요.

3. 상세하게 따라하기 — 계약 당일, 시간 순서대로

여기서부터는 부동산 문을 열고 들어가는 순간부터 계약서를 손에 들고 나오기까지를 순서대로 따라가요. 단계마다 누가 무엇을 하는지, 왜 그 절차가 있는지, 그리고 전자계약과 종이계약이 어디서 갈리는지를 함께 적었어요.

STEP 1신분 확인 — 사람이 맞는지

부동산에 도착해 자리에 앉으면 가장 먼저 하는 일이 서로가 진짜 당사자인지 확인하는 것이에요. 순서가 이렇게 앞에 있는 이유는 분명해요. 뒤의 모든 절차가 「이 사람이 소유자다」라는 전제 위에 서 있기 때문이에요.

STEP 2계약서 작성 — 무엇이 적히나

신분 확인이 끝나면 곧바로 계약서를 써요. 그런데 계약서는 빈 종이에서 시작하지 않아요. 실무에서 쓰는 매매계약서는 대부분 같은 틀을 가지고 있고, 그 틀에는 이미 인쇄되어 있는 조항들이 들어 있어요. 이걸 먼저 아셔야 「무엇을 새로 적어야 하는지」가 보여요.

계약서는 세 덩이로 되어 있어요

여기서 2번과 3번의 관계가 이 단계의 핵심이에요. 2번은 어느 거래에나 공통으로 적용되는 규칙이라 양식에 미리 인쇄되어 있고, 3번은 우리 거래에만 필요한 약속을 손으로 채우는 자리예요.

① 부동산의 표시 — 어떤 집인지 특정해요

맨 위에 소재지가 오고, 그 아래에 토지(지목·면적), 대지권(비율·면적), 건물(구조·용도·면적)이 칸으로 나뉘어 있어요. 아파트라면 「토지」와 「대지권」 칸이 함께 채워지는데, 아파트를 산다는 것이 건물만 사는 게 아니라 그 건물이 앉아 있는 땅의 지분까지 함께 사는 것이기 때문이에요.

② 계약 내용 — 금액과 일반 조항

제1조(목적)가 금액을 정하는 자리예요. 표로 되어 있고 네 줄이 들어가요.

금액은 「금 오억 원정 (₩500,000,000)」처럼 한글과 숫자를 나란히 적어요. 둘 중 하나만 잘못 적혀도 나중에 다투게 되니, 이 줄은 두 번 읽으셔야 해요.

제1조 다음부터가 일반 조항이에요. 특약이 「우리 거래만의 약속」이라면, 일반 조항은 그 반대편에 있는 「모든 거래의 기본 규칙」이에요. 우리가 따로 요구하지 않아도 이미 계약서에 들어 있고, 그래서 읽지 않고 서명하면 무엇에 동의했는지 모르는 채로 넘어가게 돼요.

③ 특약사항 — 우리 거래만의 약속

일반 조항이 정해 놓지 않은 것, 또는 일반 조항과 다르게 정하고 싶은 것을 적는 자리예요. 근저당 말소 시점, 하자 고지, 관리비 정산, 잔금일 조정 같은 것들이 여기 들어가요.

어떤 특약을 넣어야 하는지, 문장을 어떻게 쓰는지는 별도 글에 정리해 두었어요. 계약 전에 미리 읽어보시고 필요한 특약을 중개사에게 요청하시면 돼요.

함께 보기 — 부동산 매매 특약 6가지, 계약서 작성 전 꼭 챙겨야 할 것 — 표준 특약 문장을 그대로 복사해 쓰실 수 있게 정리했어요.

법이 정한 기재사항은 어디에 들어가나

계약서에 반드시 들어가야 하는 항목은 아홉 가지로 정해져 있어요. 위에서 본 세 덩이와 어떻게 대응하는지 짚어두면, 빠진 칸이 있는지 스스로 확인하실 수 있어요.

근거: 공인중개사법 시행령 제22조 제1항

④ 마지막 — 서명란과 간인

맨 아래에 매도인·매수인의 주소·주민등록번호·전화·성명 칸이 있고, 그 아래에 개업공인중개사 칸이 두 개 있어요. 칸이 두 개인 이유는 공동중개를 전제하기 때문이에요. 매수측과 매도측 부동산이 함께 중개하면 양쪽 모두 이 칸을 채워요.

그리고 계약서 끝에 이런 문장이 있어요. 「각각 서명·날인 후 매도인, 매수인, 개업공인중개사는 매 장마다 간인하여야 하며, 각각 1통씩 보관한다」. 간인과 보관 부수가 여기서 정해져요.

안내 — 이 글은 계약 당일 절차를 따라가는 글이라, 조항을 하나하나 해설하지는 않았어요. 매매계약서의 각 항목이 무엇을 뜻하고 어떻게 적는지를 조항 단위로 분석한 글은 따로 준비하고 있어요. 중개대상물 확인·설명서도 같은 방식으로 정리할 예정이에요.

STEP 3확인·설명 — 물건이 맞는지

계약서를 다 썼으면 중개대상물 확인·설명서 차례예요. 물건에 대한 실질적인 이야기는 임장과 가계약 과정에서 이미 나눴기 때문에, 이 자리에서는 법이 정한 항목을 빠짐없이 확인하고 서면으로 남기는 절차가 남은 것이에요. 이건 서비스가 아니라 법으로 정해진 의무예요.

공인중개사법 제25조 제1항
개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

여기서 「근거자료를 제시하여야 한다」는 부분이 중요해요. 말로만 설명하는 게 아니라 서류를 보여주면서 설명해야 한다는 뜻이에요. 설명을 들으실 때 「그 근거는 어디에 나와 있나요?」라고 물어보셔도 전혀 실례가 아니에요.

중개사가 설명해야 하는 항목은 시행령에 아홉 가지로 정해져 있어요(관리비 항목과 주택 임대차 중개에만 적용되는 세 항목, 모두 네 항목은 제외했어요).

근거: 공인중개사법 시행령 제21조 제1항

매도인께서 자료 제공에 협조하지 않으시면, 중개사는 그 사실 자체를 확인·설명서에 적고 매수인에게 알려야 해요(같은 시행령 제21조 제2항). 즉 「모르겠다」로 넘어갈 수 없는 구조예요.

STEP 4서명·날인 (전자 / 종이)

여기가 전자계약과 종이계약이 갈리는 지점이에요. 앞의 STEP 1~3은 두 방식이 완전히 같아요. 확인 절차도, 계약서에 적히는 내용도 다르지 않아요. 다른 것은 「서명을 어떻게 남기는가」와 「그 뒤에 무엇이 자동으로 되는가」뿐이에요.

전자계약, 앱에서 무엇을 하게 되나

비대면이든 대면이든 전자계약은 당사자가 직접 앱에서 서명해요. 국토교통부 매뉴얼에 따르면 계약당사자가 하는 일은 여섯 단계예요.

매뉴얼 — 국토교통부·한국부동산원이 만든 부동산 전자계약 매뉴얼(PDF)에서 115쪽부터 130쪽까지가 계약당사자(매도인·매수인) 서명 부분이에요. 앱 화면을 단계별로 보실 수 있어요. (앱 화면 단위의 상세 안내는 별도 글로 정리할 예정이에요.)

중개사의 서명은 법정 의무예요

당사자 서명이 끝나면 중개사도 서명·날인해요. 이건 형식이 아니라 법이 정한 의무예요.

공인중개사법 제25조 제4항
제3항에 따른 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

이 규정은 거래계약서에도 그대로 준용돼요(같은 법 제26조 제2항). 그리고 공동중개라면 참여한 중개사가 각자 서명·날인해야 해요. 매수측과 매도측 부동산이 함께 중개하는 거래에서는 양측 중개사 모두의 서명이 있어야 해요.

STEP 5계약금 송금

서명까지 마쳤으면 계약금을 보내요. 계약금은 보통 매매대금의 10% 안팎으로 정하고, 서명을 마친 그 자리에서 바로 보내는 것이 관행이에요. 계약서에 「계약 체결 시」라고 적힌 지급 시기가 이 순간이에요.

한도가 부족하면 여러 번에 나눠 보내거나 은행에 함께 방문해서 처리해요. 다만 나눠 보내면 이체 내역이 흩어지니, 어떤 이체가 계약금인지 계약서에 명확히 적는 편이 좋아요.

STEP 6교부와 보관

계약금까지 건너갔으면 서류를 받아요. 받으셔야 하는 것은 세 가지예요. 종이계약이면 원본을 손에 들고 나오시고, 전자계약이면 시스템에 저장되는 것으로 교부를 갈음해요. 따로 종이를 받지 않으셔도 돼요.

계약서 부수는 중개 형태에 따라 달라요. 단독중개라면 매도인·매수인·중개사 각 1부로 3부, 공동중개라면 상대측 중개사 몫까지 4부를 만들어요.

보관 기간이 서류마다 달라요

4. 꼭 알아야 할 것 — 서류·서명·전자계약

절차를 따라오셨다면 이제 개념을 정리할 차례예요. 부동산에서 가장 많이 나오는 네 가지 질문을 법 조문으로 짚어볼게요.

4-1. 계약서와 확인·설명서는 무엇이 다른가

계약할 때 서명하는 서류가 두 장이라 헷갈리실 수 있어요. 역할이 완전히 달라요.

4-2. 누가 서명·날인해야 하나

계약서에 서명하는 사람은 생각보다 정해져 있어요.

근거: 공인중개사법 제25조 제4항, 제26조 제2항

4-3. 전자계약, 무엇이 다르고 무엇이 같은가

전자계약을 처음 하시는 분들은 「효력이 종이보다 약한가」를 걱정하시는 경우가 많아요. 그렇지 않아요. 계약의 효력은 방식이 아니라 합의에서 나와요. 전자계약은 그 합의를 남기는 방법을 바꾼 것이에요.

저희는 전자계약을 먼저 권해드려요. 다만 전자계약은 매도인도 동의해야 진행되기 때문에, 매도인께서 연세 등의 이유로 종이계약을 선호하시는 경우에는 종이계약으로 진행될 수도 있어요. 종이계약이 잘못된 방식은 전혀 아니에요. 준비물과 절차가 조금 다를 뿐이에요.

4-4. 계약금을 보내면 무엇이 달라지나

계약금을 주고받으면 계약을 그만두는 방법이 정해져요. 민법에 조문이 있어요.

민법 제565조 제1항
매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

이 조문을 실제 상황으로 옮기면 이렇게 돼요. 계약금을 건네는 「교부자」는 매수인, 계약금을 받는 「수령자」는 매도인에 해당해요.

5. 누가 무엇을? — 4주체 역할·책임 총정리

단계별 역할 상세

6. 한눈에 요약 및 체크리스트

부동산에서 확인하실 것

7. FAQ — 계약서 작성, 이런 게 궁금해요

8. 정리하며 — 계약이 성립하는 순간

계약서에 서명하고 계약금까지 보내면, 그날부터 두 분은 서로에게 약속을 지킬 의무가 생겨요. 그 약속의 범위를 정하는 것이 오늘 쓴 계약서 한 장이에요.

이 글을 여기까지 읽으셨다면, 계약하는 날 무슨 일이 벌어지는지 이미 아시는 상태예요. 확인이 앞에 있고 서명이 그다음, 돈이 마지막이라는 순서, 확인·설명서는 법으로 받는 서류라는 사실, 중개사 서명이 빠지면 안 된다는 것. 이 세 가지만 기억하시면 당일에 흔들리지 않아요.

기억하실 건 세 가지예요. 첫째, 서명 전에 한 번 더 읽으세요. 둘째, 계약금은 본인 명의 계좌에서 매도인 본인 명의 계좌로 보내세요. 셋째, 계약서·확인설명서·공제증서를 손에 들고 나오세요.

다음 편 — 계약이 끝나면 거래신고가 이어져요. 30일이라는 기한, 자금조달계획서, 신고필증이 왜 필요한지를 3-6 편에서 정리할게요. 잔금과 등기 서류는 4단계(중도금·잔금) 편에서 다룰 예정이에요.