내집마련 따라하기 3단계 – 계약 단계 총정리

안녕하세요, 구해줘내집이에요.

집을 처음 사시는 분들이 가장 긴장하는 순간이 언제인지 아세요? 바로 ‘계약’이에요. “드디어 내 돈이 들어간다”는 설렘과 “혹시 잘못되면 어쩌지?”라는 두려움이 동시에 밀려오는 단계거든요. 실제로 저희에게 들어오는 문의도 이 계약 단계에서 가장 많아요.

그런데 막상 겪어보면, 계약은 정해진 순서대로 한 걸음씩 밟아가는 과정이에요. 낯설어서 어렵게 느껴질 뿐, 흐름을 한번 이해하면 “아, 지금 여기구나” 하고 마음이 놓여요.

그래서 이 글에서는 계약 단계의 전체 지도를 펼쳐 보여드릴게요. 각 단계에서 무슨 일이 일어나는지, ‘내가 직접 할 일’과 ‘저희가 옆에서 도와드릴 일’이 무엇인지 나눠서요.

한 가지 먼저 말씀드릴게요. 저희의 목표는 여러분이 이 과정을 직접 이해하고 완주하시도록 돕는 것이에요. 중개사와 CS 매니저가 다 알아서 해주고 여러분은 몰라도 되는 방향이 아니라요. 큰돈이 오가는 만큼, 직접 알고 참여하실 때 불안이 줄고, 끝난 뒤엔 “내가 해냈다”는 확신과 성취감이 남거든요. 저흰 그 길에서 헷갈리지 않게 함께 뛰는 가이드가 되어드릴게요.

참고 — 이 글은 계약 단계(3단계)의 ‘개요와 절차’예요. 각 단계의 서류 작성법·세부 실무는 세부 단계별 상세 편에서 하나씩 자세히 다룰게요. (예: 토지거래허가는 이미 1~4편이 나와 있어요.)

1. 지금 어디쯤일까? — 내집마련 5단계와 계약 단계(3단계)의 위치

내집마련은 크게 5단계로 나눌 수 있어요. 구해줘내집은 이 다섯 단계를 처음부터 끝까지 함께 밟아요. 지금 우리가 서 있는 곳은 계약 단계(3단계)예요.

임장 단계(2단계)에서 마음에 드는 집을 찾고 가격까지 맞췄다면, 이제 그 합의를 ‘계약’이라는 형태로 확정하는 순서예요. 이 글은 바로 그 계약 단계(3단계) 전체를 개괄해요. (준비(1단계)·임장(2단계)·중도금/잔금(4단계)·입주/AS(5단계)는 각각 별도 글에서 다룰게요.)

2. 큰 그림 — 계약은 이렇게 흘러가요

계약 단계(3단계)는 다시 6개의 세부 단계로 흘러가요.

3-1 가계약(약정) → 3-2 토지거래허가 → 3-3 준비 → 3-4 본계약 준비 → 3-5 본계약 진행 → 3-6 거래신고

그런데 여기서 가장 중요한 갈림길이 하나 있어요. 바로 매수하려는 집이 ‘토지거래허가구역’인지 아닌지예요. 이에 따라 앞부분(가계약·약정 3-1, 토지거래허가 3-2)의 흐름이 달라져요.

두 갈래의 핵심 차이를 표로 정리하면 이래요.

3. 누가 무엇을? — 4주체 역할 한눈에

계약은 혼자 하는 게 아니에요. 네 명의 주체가 각자의 역할을 맡아 함께 굴러가요. 큰 그림부터 잡아볼게요.

각 단계에서 이 네 주체가 구체적으로 무엇을 하는지는, 아래 【상세하게 따라하기】의 단계별 역할 카드에서 하나씩 보여드릴게요.

4. 간단하게 따라하기 — 3-1 ~ 3-6, 한 줄씩

바쁘신 분은 이것만 봐도 돼요. 계약 단계의 6걸음을 한 줄씩 정리했어요. (자세한 건 아래 5장에서 이어서요.)

5. 상세하게 따라하기 — 각 단계에서 실제로 하는 일

이제 6단계를 하나씩, 각 단계에서 실제로 무슨 일이 일어나는지와 네 주체의 역할을 정리해볼게요. (서류를 한 칸씩 어떻게 쓰는지 같은 세부 실무는 세부 단계별 상세 편에서 이어가요.)

3-1 가계약 (또는 약정)

2단계 임장·협상에서 매매가와 조건이 어느 정도 맞춰졌다면, 그 합의를 문자로 주고받아 서로 확답을 받는 단계예요. “이 가격, 이 조건, 이 일정으로 진행하시는 거 맞으시죠?”를 글로 남기는 거예요.

그럼 이 단계를 왜 둘까요? 이유는 하나예요. 마음에 든 집이 다른 사람에게 넘어가지 않도록 서로의 의사를 확인해두는 거예요. 그래서 필요하다고 판단되면, 매수인이 매도인에게 일부 금액을 보내요. 여기서 토허구역이냐 아니냐로 이름과 성격이 갈려요.

• 토지거래허가구역 → 약정금을 보내요. 위에서 말했듯 아직 허가 전이라 정식 계약이 아니고, “허가받으면 이 조건으로 계약하겠다”는 약속(약정)이에요. 이 약정서는 허가 후 본계약을 쓰면서 정리(파기)되는 임시 문서예요.
• 비(非)규제지역 → 가계약금(보통 계약금의 일부)을 보내요. 조건에 합의하고 가계약금이 오가면, 이 단계에서 사실상 계약이 성립한 것으로 볼 수 있을 만큼 구속력이 생겨요. (그래서 일방적으로 취소하면 위약 문제가 생길 수 있어요.)

📎 3-1 가계약·약정서 작성법 상세 편은 순차 공개 예정이에요.

3-2 토지거래허가 (토지거래허가구역일 경우)

토허구역이라면, 본계약 전에 지자체(관할 시·군·구청)의 허가를 받아야 해요. 매도인·매수인이 공동으로 신청하고, 승인이 나야 비로소 본계약을 쓸 수 있어요.

이 단계는 서류가 많고 낯설어서 어렵게 느껴지지만, 순서만 지키면 돼요. 그리고 이미 1편부터 4편까지 아주 자세히 정리해뒀으니, 그대로 따라오시면 돼요.

• 토지거래허가 따라하기 1편 – 개요 및 절차
• 2편 – 허가신청서 작성방법
• 3편 – 자금조달계획서 작성방법
• 4편 – 토지이용계획서 등 나머지 서류

3-3 대출·인테리어·법무사 준비

여기서부터는 토허구역이든 아니든 똑같이 진행돼요.

본계약이 끝나면 곧바로 이어서 진행해야 할 일들이 있어요. 그래서 본계약 전에 미리 알아두면 훨씬 여유 있게 움직일 수 있어요. 세 가지를 병행해요.

• ① 대출 — 내가 계약할 정확한 아파트 정보를 기준으로, 어디서 대출받는 게 가장 좋은지 알아봐요(대출 상담사·은행 지점 방문 등). 여기서 순서를 정확히 알아두세요. 대출 신청·심사는 매매계약서를 쓴 뒤부터(보통 잔금 2~3개월 전부터) 진행하고, 실제 실행(대출금 지급)은 잔금일에 이뤄져요. 보통 잔금일 1~2주 전까지 승인이 나야 하고, 특히 기금대출(디딤돌·신생아특례 등)은 잔금일에 맞춰 실행돼 신청 시점 제약이 있으니 일정을 미리 확인하세요. 지금 단계에선 가능성과 조건을 미리 점검해두는 거예요.
• ② 인테리어 — 예산을 검토하고, 임장 때 봐둔 걸 바탕으로 고칠 항목을 리스트업한 뒤 업체 3곳 이상에 견적을 받아요. 다만 정확한 견적을 위한 실측 방문은 본계약 시 또는 그 전후로 매도인과 협의해야 해요. (본계약 전 실측을 원하시는 분이 많지만, 현실적으로 쉽지 않아요.)
• ③ 법무사 — 토지거래허가 위임(토허구역), 그리고 잔금·소유권이전등기 위임을 위해 견적을 받아둬요.

📎 대출·인테리어·법무사 준비 상세 편은 순차 공개 예정이에요. (대출·세금은 위 링크 참고)

3-4 본계약 준비

토허구역이라면 허가 승인이 난 뒤에 진행해요. (비규제지역은 가계약 후 바로 이어져요.) 준비는 크게 두 가지예요.

• ① 일정 조율 — 매도인과 본계약 날짜·장소를 맞춰요. 이건 매도측·매수측 부동산을 통해 진행돼요. (토허구역은 보통 승인 후 1주일 내에 본계약을 써요.)
• ② 서류 준비 — 매매계약에 필요한 서류(신분증 등)를 챙기고, 계약금 송금 준비(은행 이체 한도 확인 등)를 해둬요.

📎 본계약 준비 상세 편은 순차 공개 예정이에요.

3-5 본계약 진행 (전자계약 또는 종이계약)

드디어 매매계약서에 서명하는 단계예요. 계약하는 방식은 크게 세 가지예요.

• 대면 전자계약 — 매도측 부동산 등에서 만나 태블릿·앱으로 서명해요.
• 비대면 전자계약 — 국토부 「부동산 전자계약」 앱을 설치해 화상(예: 구글 미트)으로 접속해 서명해요.
• 대면 종이계약 — 부동산에 모여 종이 계약서에 서명·날인하는, 예전부터 해온 방식이에요.

저희는 전자계약을 추천드려요. 기록이 명확하게 남고, 절차가 안전하며, 디딤돌·신생아특례 같은 정책대출은 전자계약으로 계약하면 금리 0.1%p 우대를 받을 수 있어요. 단 이 우대는 2026년 12월 31일 신규 접수분까지 적용되는 일몰 제도이고 연장 여부는 정해지지 않았으니 대출 실행 전에 꼭 확인하세요. (2026. 8. 기준 · 시중은행 일반 주택담보대출에는 전자계약 우대가 없어요.)

그런데 현실에서는 매도인이나 매도측 부동산의 사정으로 종이계약으로 진행되는 경우도 많아요. 종이계약이 잘못된 방식은 전혀 아니에요. 다만 준비물과 챙길 것이 전자계약과 다르기 때문에, 두 방식의 차이를 미리 알아두시면 당황하지 않아요.

계약 당일 준비물과 꼭 확인할 것은 이래요.

전자계약 앱의 서명 절차(로그인 → 계약 조회 → 본인인증 → 공인중개사 확인 → 약관 동의 → 서명)는 국토부 매뉴얼로 표준화돼 있어요. 세부 화면·따라하기는 본계약 진행(3-5) 상세 편에서 다룰게요.

📎 3-5 전자계약 따라하기(앱 화면 포함) 상세 편은 순차 공개 예정이에요.

3-6 거래신고 (자금조달계획서·증빙 제출)

계약을 맺으면, 계약서를 쓴 부동산(공동중개면 양측 부동산)이 계약일로부터 30일 이내에 거래신고를 해요. 전자계약이면 신고가 자동으로 연계되고, 종이계약은 중개사가 접수해요. 거래신고는 법으로 정해진 공인중개사의 신고 의무라, 저희 쪽에서는 담당 중개파트너가 신고가 정확히 접수됐는지 책임지고 확인해요.

거래신고가 되면, 매수인이 자금조달계획서와 증빙서류를 제출해야 하는 경우가 있어요(온라인 등록). 이건 매수인이 직접 하는 일이에요.

• 기한 — 계약 체결일로부터 30일 이내. 안 하면 과태료가 생길 수 있어요. 보완 요청이 올 수도 있으니 2주 안에 제출하시길 권해요.
• 제출 방법 — 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 접속 → 신고이력조회 → 필증번호 클릭 → 자금조달 및 입주계획서 순으로 제출해요.
• 작성 핵심 — 자기자금(예금·주식·증여·현금·부동산 처분대금 등)과 차입금(금융기관 대출·임대보증금·회사지원금이나 사채 등)을 항목별로 적고, 둘을 더한 합계가 실제 매매가와 정확히 일치해야 해요.
• 연습 팁 — 실제 제출 전에 월부이음(weolbuieum.com)에서 예시로 먼저 작성해보면 훨씬 수월해요. (실제 제출은 거래관리시스템에서요.)

마지막으로, 보완할 게 없으면 보통 며칠 뒤 [접수증] 화면이 [신고필증]으로 바뀌어요. 이 신고필증은 다운로드해두세요. 대출 심사 때 신고필증을 요구하는 경우가 있어서 나중에 요긴하게 쓰여요.

6. 한눈에 요약 — 완주 타임라인 & 체크리스트

여기까지 오셨다면 큰 그림은 다 잡으신 거예요. 아래 타임라인과 체크리스트로 ‘내가 할 일’만 다시 짚어볼게요.

이 체크박스를 하나씩 채워가는 것, 그게 바로 내집마련이에요. 처음엔 낯설어도 다 지나고 나면 “내가 직접 해냈다”는 확신이 남아요. 그리고 그 확신이야말로 이 집에서 살아갈 여러분에게 가장 큰 자산이에요.

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

이 글은 계약 단계(3단계) ‘개요·절차’ 편이라, 단계와 흐름에 대한 질문 위주로 담았어요. 각 단계의 세부 질문은 상세 편에서 다뤄요.

8. 정리하며

계약 단계, 생각보다 할 게 많죠? 그런데 하나씩 뜯어보면 정해진 순서대로 흘러가는 과정이에요. 오늘 이 글로 전체 지도를 손에 쥐셨으니, 이제 어느 부동산에 가셔도 “지금 우리가 어디쯤이구나”를 아실 수 있을 거예요.

다시 한번, 이 여정의 주인공은 여러분이에요. 저희 구해줘내집은 옆에서 길을 짚어주고, 빠진 게 없는지 함께 확인하고, 헷갈릴 때 먼저 손 내미는 가이드로 끝까지 함께할게요.