가계약금 입금 전 확인사항 — 등기부등본·건축물대장·거래조건·특약과 문자, 네 가지 체크포인트

3-1. 가계약(약정) 단계 – 가계약금(약정금) 입금 전 확인사항 총정리

📌 3줄 요약 (먼저 결론부터)
  1. 가계약은 ‘찜하기’가 아니에요. 물건·가격 같은 핵심 조건에 합의하고 가계약금이 오가면, 정식 계약서가 없어도 법적으로 매매계약이 성립할 수 있어요(민법 제563조, 대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594). 그래서 가계약금은 ‘예약금’이 아니라 계약금의 일부예요.
  2. 계약이 성립한다는 건 마음이 바뀌어도 그냥 돌려받을 수 없다는 뜻이에요. 빠지려면 문자에 적어둔 해약 특약대로 정리해야 하고, 특약이 없으면 오히려 더 복잡해져요(민법 제565조 제1항은 “당사자간에 다른 약정이 없는 한”이라는 단서를 두고 있어요). 그러니 입금 전에 등기부·건축물대장·거래조건·자금·특약을 끝까지 확인해야 해요.
  3. 토지거래허가구역이라면 이름이 ‘약정’으로 바뀌어요. 허가 전에는 정식 계약을 맺을 수 없어서, “허가가 나면 이 조건으로 계약하자”는 약속만 해두는 단계예요. 이 글 5장에서 의미·목적과 실무 쟁점을 정리했어요.

안녕하세요, 구해줘내집이에요.

임장을 다니고, 비교하고, 가격까지 맞췄어요. 그리고 중개사에게서 이런 연락을 받습니다.

“사장님, 매도인 쪽에서 조건 수락하셨어요. 오늘 가계약금 넣으시면 이 집 잡을 수 있습니다.”

이 순간 대부분의 첫 매수자분들은 이렇게 생각해요. “가계약이니까 일단 걸어두고, 정식 계약할 때 꼼꼼히 보면 되겠지.”

그런데 이게 가장 위험한 오해예요.

가계약은 ‘가짜 계약’이 아니에요. 우리 법원은 핵심 조건에 합의가 있었다면 정식 계약서를 쓰지 않았어도 매매계약이 성립한다고 판단해 왔어요. 즉 가계약금을 입금하는 그 순간이, 사실상 계약이 시작되는 순간입니다.

그래서 이 글은 순서를 거꾸로 갑니다. ‘가계약을 어떻게 하는지’보다 ‘입금 전에 무엇을 확인해야 하는지’에 가장 많은 분량을 썼어요. 실제로 저희가 고객님께 가계약금 입금 전에 등기부등본과 건축물대장을 보내드리고, 권리·리스크 분석을 문자로 남기는 이유도 바로 이것 때문이에요.

이 글은 처음 집을 사시는 분현업 공인중개사·전문가가 함께 볼 수 있게 썼어요. 쉬운 설명 뒤에 법령 조문과 대법원 판례를 근거로 붙였고, 실무에서 쓰는 가계약 문자 양식 전문도 공개했어요. 필요한 깊이만큼만 읽으셔도 괜찮아요.

참고 — 이 글은 계약 단계(3단계)의 첫 세부 단계인 3-1 가계약(약정) 상세편이에요. 계약 단계 전체 흐름은 3단계 – 계약 단계 총정리에서 먼저 보시면 이해가 훨씬 쉬워요.

내집마련 5단계 3단계 계약 3-1 가계약(약정) ← 지금 이 글

1. 지금 어디쯤일까? — 이 글의 위치와 목적

내집마련은 크게 5단계로 흘러가요. 그중 3단계 ‘계약’은 다시 6개 세부 단계로 나뉘고, 이 글은 그 첫 번째 단계인 3-1 가계약(약정)을 다뤄요.

STEP 1
준비
기준·조건·예산 수립 · 상담
STEP 2
임장
매물 탐색·임장·비교·협상
📍 지금 여기STEP 3
계약
가계약·약정~거래신고
STEP 4
중도금·잔금
대출 실행·잔금·소유권 등기
STEP 5
입주·AS
입주·인테리어·하자보수

계약 단계(3단계)의 세부 6단계 중 현재 위치는 이래요.

세부 단계 내용 상태
3-1 가계약(약정) ← 이 글 (상세편)
3-2 토지거래허가 1편 · 2편 · 3편 · 4편 발행 완료
3-3 대출·인테리어·법무사 준비 순차 공개 예정
3-4 본계약 준비 순차 공개 예정
3-5 본계약 진행 순차 공개 예정
3-6 거래신고 순차 공개 예정
🎯 이 글의 목적은 하나예요. 가계약금을 입금하기 전에, 여러분이 스스로 확인해야 할 것을 하나도 빠뜨리지 않게 만드는 것. 이 단계에서 놓친 것은 나중에 되돌리기가 정말 어렵거든요.

2. 간단하게 따라하기 — 가계약 7단계 한눈에

바쁘신 분은 이 순서만 기억하세요. 자세한 내용은 3장에서 이어가요.

1
조건 확정
매매가·계약금·중도금·잔금·잔금일·인도 조건을 최종 합의해요.
2
★서류 받기
중개사에게 등기사항전부증명서(등기부등본)·건축물대장을 받아요. (법상 중개사의 확인·설명 의무예요.)
3
★서류 검증
소유자·근저당·압류·위반건축물 여부를 확인해요. 여기서 이상하면 멈추세요.
4
★자금·조건 재확인
계약금·중도금·잔금을 그 일정에 낼 수 있는지, 대출이 그때 나오는지 확인해요.
5
특약 확정
근저당 말소, 권리 유지, 관리비 정산, 하자 책임 등을 문장으로 정해요.
6
가계약 문자 확인
물건·금액·계좌·일정·특약이 모두 담긴 문자를 양측이 동시에 받아요.
7
입금 & 증빙
매수인 본인 명의 계좌에서 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내고, 이체확인증을 보관해요.
★ 이것만은 꼭 기억하세요
  • 입금 전에 등기부등본을 두 눈으로 확인하세요. 입금 후에 보는 건 순서가 거꾸로예요.
  • 송금은 매수인 본인 명의 계좌 → 등기부상 소유자 명의 계좌로만. 명의가 다르면 멈추고 확인하세요.
  • 문자로 남기지 않은 조건은 없는 조건이에요. 구두 약속은 나중에 증명할 수 없어요.
  • 가계약금을 넣은 뒤에 빠지려면 문자에 적힌 해약 특약대로 정리해야 해요. 특약이 없으면 더 복잡해지고, 낸 돈보다 더 물 수도 있어요. 확신이 없으면 입금하지 마세요.

3. 상세하게 따라하기 — 단계별로 자세히

이제 하나씩 자세히 볼게요. 각 단계 끝에 꼭 체크할 것을 정리해뒀어요.

STEP 1. 조건 확정 — 무엇을 합의하는 건가요

가계약은 협상(네고)의 마지막 지점에서 시작돼요. 이때 합의해야 하는 항목은 정해져 있어요.

합의 항목 왜 중요한가요
매매금액 계약의 본질적 사항. 이게 특정되지 않으면 계약 성립 자체가 불명확해져요.
계약금 총액 / 가계약금 계약금 총액이 얼마이고 그중 얼마를 먼저 넣는지. STEP 3의 해약금 기준과 직결돼요.
중도금 유무·금액·시기 판례가 ‘계약 성립’을 인정한 근거 중 하나가 중도금 지급방법 합의였어요.
잔금·잔금일 대출 실행, 이사, 등기 일정이 모두 여기에 걸려요.
인도(입주) 조건 세입자가 있는지, 언제 비워주는지. 실거주 계획과 직결돼요.
현 시설 상태 “현 상태 기준”으로 하는지 명확히 해야 나중에 수리 분쟁이 줄어요.
💡 협상 팁 — 협상에서는 ‘지금 바로 계약할 준비가 된 매수인’이라는 사실이 가격 조정에 실제로 힘을 발휘해요. 그래서 저희 중개파트너는 고객님의 의사와 자금 준비가 확인된 경우에만 이 카드를 씁니다. 그리고 협상 결과는 있는 그대로 투명하게 공유하고, 가격 유지 / 조건 변경 / 가계약 보류 세 가지 선택지를 함께 드려요. 급한 마음에 불합리한 결정을 하지 않도록 시장 흐름과 객관적 비교 자료도 같이 보여드려요. 그 전에 고객님의 한계선(여기까지는 도전, 이 이상은 보류)을 먼저 정해두는 게 순서예요.
✅ STEP 1 체크리스트
  • 매매금액이 최종 확정됐다
  • 계약금 총액과 그중 가계약금 금액이 구분돼 정해졌다
  • 중도금 유무·금액·시기가 정해졌다 (없으면 ‘없음’으로 명확히)
  • 잔금일이 내 자금·대출 일정과 맞는지 확인했다
  • 인도(입주) 조건과 세입자 여부를 확인했다
  • ‘현 시설 상태 기준’인지 합의했다

STEP 2. ★입금 전 검증 ① 등기부등본

이 단계가 이 글에서 가장 중요한 부분이에요.

먼저 알아두실 게 있어요. 등기부등본과 건축물대장을 보여주는 건 중개사의 친절이 아니라 법적 의무예요.

공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) 제1항
개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
1. 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항— 국가법령정보센터 현행 조문

“중개가 완성되기 전에”라는 말에 주목하세요. 가계약금을 넣기 전이 바로 그 시점이에요. 그래서 저희는 가계약 문자와 함께 등기부등본·건축물대장 파일을 전달하고, 권리·리스크 분석을 문자로 남겨 드려요.

등기부등본에서 볼 곳 — 4가지

표제부 어느 집인가
주소·동·호수가 내가 본 그 집과 일치하는지 확인 (동·호수 착오는 실제로 일어나는 사고예요)
대지권(대지사용권)이 정상 표시돼 있는지 — 대지권 미등기 물건은 별도 검토 필요
갑구 소유권 · 위험신호
소유자 이름이 계약 상대방(매도인)과 같은지 확인
!압류·가압류·가처분·가등기·경매개시결정 기재가 있으면 일단 멈추세요 — 소유권 이전이 위험할 수 있다는 신호
공동명의라면 공유자 전원이 매도에 동의했는지 확인
을구 근저당권 등
대부분의 아파트에 근저당권이 있어요. 그 자체는 문제가 아니에요. 중요한 건 잔금일에 상환·말소하는 특약
채권최고액 확인 — 합계가 매매가에 가까울 정도로 크다면 더 신중히
전세권·임차권 등기가 있으면 인도 일정과 충돌하지 않는지 확인
계좌 대조 소유자 = 예금주
가계약금을 보낼 계좌의 예금주가 등기부상 소유자와 일치해야 해요
!다르다면(가족 계좌 등) 입금하지 말고 먼저 확인 — 대리인이라면 위임 관계를 서류로 확인
⚠️ 여기서 멈춰야 하는 신호들
  • 등기부상 소유자와 매도인 이름이 다르다
  • 압류·가압류·가처분·가등기·신탁 등기가 있다
  • 입금 계좌 예금주가 소유자와 다르다
  • 근저당 채권최고액이 매매가에 비해 과도하다
  • 등기부 발급일이 오래됐다 → 당일(또는 최근) 발급본으로 다시 확인하세요
✅ STEP 2 체크리스트
  • 입금 전에 등기사항전부증명서를 직접 받아 확인했다
  • 주소·동·호수가 내가 본 집과 일치한다
  • 대지권 표시에 이상이 없다
  • 갑구에 압류·가압류·가처분·가등기 등 제한사항이 없다
  • 소유자 이름 = 매도인 = 입금 계좌 예금주가 모두 일치한다
  • 근저당 채권최고액을 확인하고, 잔금일 상환·말소 특약을 넣기로 합의했다
  • 공동명의면 공유자 전원의 매도 의사를 확인했다

STEP 3. ★입금 전 검증 ② 건축물대장·그 외 서류

등기부가 ‘권리’를 보여준다면, 건축물대장은 ‘건물 자체’를 보여줘요.

서류 확인할 것
건축물대장 위반건축물 여부 전유부분에 위반건축물 표기가 있으면 대출·매도에 제약이 생길 수 있어요
주 용도 ‘아파트’인지 확인. 용도가 다르면(오피스텔·근린생활시설 등) 세금·대출 조건이 완전히 달라져요
소유자 현황 · 전용면적 등기부와 교차 확인, 안내받은 면적과 일치하는지
토지이용계획
확인서
규제지역·토지거래허가구역 해당 여부 토지이음(eum.go.kr)에서 확인 — 해당하면 이 글 5장으로
관리비·미납금 미납 관리비, 장기수선충당금, 선수관리비 관리사무소를 통해 확인. 정산 방법을 특약으로
세입자 관계 임대차계약서, 전입세대 확인 인도(퇴거) 일정과 직결돼요
✅ STEP 3 체크리스트
  • 건축물대장에 위반건축물 표기가 없다
  • 주 용도가 ‘아파트’로 되어 있다
  • 건축물대장 소유자현황이 등기부와 일치한다
  • 전용면적이 안내받은 내용과 같다
  • (해당 시) 토지거래허가구역 여부를 확인했다 → 해당하면 5장으로
  • 미납 관리비·장기수선충당금 처리 방법을 확인했다
  • 세입자가 있다면 인도(퇴거) 일정을 확인했다

STEP 4. ★입금 전 검증 ③ 거래조건·자금 계획

서류가 깨끗해도, 내 자금 일정이 안 맞으면 계약은 위험해져요. 실제로 저희 경험상 중도금·잔금 자금 조달 이슈가 생각보다 자주 발생해요.

세 가지를 다시 확인하세요.

  • ① 계약을 희망하는 물건·조건이 맞나요 — 마지막으로 한 번 더, 그 집이 맞는지 확인하세요. 여러 집을 보고 나면 헷갈리는 경우가 정말 있어요.
  • ② 계약금·중도금·잔금을 그 일정에 낼 수 있나요 — 계약금(가계약금 포함)은 지금 당장 가능한가요? 중도금이 있다면 그 시점에 준비되나요? 잔금은 잔금일에 맞춰지나요?
  • ③ 대출이 그 시점에 나오나요 — 대출은 가계약 전후부터 미리 상담·한도 조회를 시작하고(시리즈 3-3 단계), 매매계약서가 나온 뒤 본격 신청해요. 실제 실행(대출금 지급)은 잔금일에 이뤄지고, 잔금일 1~2주 전까지 승인이 나야 안전해요. 정책대출(디딤돌·신생아특례 등)은 신청 시점 기준이 따로 있어요 — 예를 들어 신생아특례대출은 ‘매매계약 시점’이 아니라 대출 신청일 기준 2년 이내 출산이어야 해요.
⚠️ 은행 이체 한도를 미리 확인하고 필요하면 상향해두세요. 가계약금을 당일 보내야 하는데 한도에 걸려 당황하는 경우가 종종 있어요.
✅ STEP 4 체크리스트
  • 계약하려는 물건·조건이 맞는지 최종 확인했다
  • 계약금(가계약금)을 오늘 보낼 수 있다 (이체 한도 확인 포함)
  • 중도금이 있다면 그 시점 자금이 준비된다
  • 잔금일에 잔금이 맞춰진다 (대출 실행 시점 확인)
  • 대출 가능 여부·한도를 상담사/은행과 확인했다
  • 취득세 등 부대비용까지 계산에 넣었다

STEP 5. 특약 정하기 — 분쟁을 미리 막는 문장들

특약은 나중에 생길 분쟁을 미리 문장으로 막아두는 장치예요. 가계약 단계에서 정해두면 본계약이 훨씬 수월해져요.

# 특약 무엇을 막나요
1 현 시설 상태 기준 — 매매대금은 현 상태를 기준으로 협의된 금액으로 정한다 입주 후 “이건 고쳐줘야 한다”는 분쟁
2 근저당권 말소 — 잔금일에 매도인 책임으로 상환·말소 접수한다 빚이 남은 채로 소유권을 넘겨받는 위험
3 권리 상태 유지 — 현 등기부상 권리 상태를 잔금일까지 유지하며, 새로운 근저당·압류 등이 발생하면 매수인은 계약을 해제할 수 있다 계약 후 새 근저당·압류가 생기는 위험 (해제권으로 빠져나올 수 있게)
4 공과금·관리비 정산 — 잔금일까지 공과금·관리비는 매도인 부담, 선수관리비는 잔금일 정산 미납금 부담 분쟁
5 하자담보책임잔금 후 6개월(실무 통례) 내 하자 발생 시 매도인 책임 (인테리어 등 제외) 누수 등 숨은 하자 분쟁
6 보충 규정 — 본 특약에 없는 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따른다 빈틈
⚠️ 하자담보책임 특약은 분쟁 가능성이 가장 높은 항목이에요. 기간(예: 잔금 후 6개월)과 범위(예: 인테리어 제외)를 구체적으로 적는 게 좋아요.
📎 특약을 더 깊이 알고 싶으시면 부동산 매매 특약 6가지 – 계약서 작성 전 꼭 챙겨야 할 것에서 자세히 다뤘어요.
✅ STEP 5 체크리스트
  • 위 기본 특약 6종이 반영됐다
  • 하자담보책임의 기간·범위를 구체적으로 정했다
  • 내가 추가로 원하는 조건(특정 시설물 수리, 입주일 조정 등)을 말했다
  • 특약이 가계약 문자에 그대로 담겼다 (구두 합의만 있으면 안 돼요)

STEP 6. 가계약 문자 주고받기 (양식 전문 공개)

가계약의 형식은 자유예요. 문자로도 충분히 성립해요. 중요한 건 무엇이 담겼는지예요.

문자에 반드시 담겨야 할 5가지

  1. 부동산의 표시 (주소·동·호수)
  2. 금액 (매매금액 / 계약금 / 중도금 / 잔금)
  3. 일정 (중도금 시기 / 잔금일 / 본계약 예정일)
  4. 입금 계좌 (등기부상 소유자 명의)
  5. 주요 조건 및 특약 (해약·위약 처리 포함)
실제 문자 양식 · 일반 지역(비규제지역) 계약문자
📋 아래 박스를 그대로 복사해 쓰실 수 있어요. ○ 자리에 실제 정보만 채우시면 돼요.
매매계약과 관련하여 서로 합의된 중요내용을 명확히 하기 위해, 본 문자를 보내드립니다.
본 문자는 매도인, 매수인 양당사자에게 동시에(20○○.○○.○○) 전달하며 서면계약서를 작성하기 전까지 계약의 효력을 가지니, 잘 보관하시기 바랍니다.

부동산의 표시 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○○○ ○○○○○아파트 ○○○동 ○○○호

매매금액: ○억 ○,○○○만원
계약금: ○,○○○만원
중도금: ○,○○○만원 (20○○년 ○월 중)
잔금 : ○억 ○,○○○만원
잔금일 : ○월 초 ~ ○월 말

1. 현시설상태에서의 매매계약임.
2. 계약금 ○,○○○만원 당일 계좌 이체하기로 매수인과 매도인은 합의 함.
3. 계약금 입금 후 본 매매계약 작성 전까지 일방이 해약을 할 경우에는, 위약금 및 해약금으로 매도인은 계약금을 배액 상환하고, 매수인은 지급한 계약금을 포기한다.
4. 매도, 매수인은 부동산 매매계약서를 비대면 전자계약으로 작성하는 것에 동의한다.
5. 현재 등기사항전부증명서상 설정된 근저당권(채권최고액 합 ○○○○원)은 잔금 지급과 동시에 매도인의 책임으로 상환, 말소하기로 한다.
6. 기타 사항은 민법 및 부동산 매매계약의 일반 판례에 따른다.

※ 위 계약내용에 동의하시면 매도인은 계약금을 수취할 본인 명의의 은행계좌를 송부하고, 매수인은 해당 계좌에 계약금을 입금합니다. 이 때, 계약이 확정됩니다.
⚠️ 특약에 적힌 위약금이 언제나 그대로 적용되는 건 아니에요. 특약으로 정한 위약금이 지나치게 크면 법원이 감액할 수 있어요. 실제로 앞서 본 2014다231378 사건에서도 원심이 위약금 1억 1,000만 원을 70%로 감액해 7,700만 원으로 정했고, 대법원이 이를 수긍했어요. 특약은 예측 가능성을 높여주는 장치이지, 적힌 금액을 무조건 보장해주는 장치는 아니라고 이해하시면 돼요.
💡 문자를 양측에 ‘동시에’ 보내는 이유 — 매도인과 매수인이 같은 내용을 같은 시각에 받았다는 사실이 남아야, 나중에 “나는 그런 조건 못 들었다”는 다툼을 막을 수 있어요.

가계약 문자와 함께 받아야 하는 안내

저희는 가계약 문자만 보내지 않아요. 함께 다음 3종을 보내드려요. 여러분도 중개사에게 요청하실 수 있어요.

  1. 등기부등본·건축물대장 파일
  2. 권리·리스크 분석 설명 — 대지권 이상 없음, 소유권 제한사항 이상 없음, 근저당권(잔금일 말소조건), 위반건축물 여부, 용도 확인, 소유자-예금주 일치 확인 등
  3. 입금 전 최종 확인 요청 — 계약조건 / 자금(계약금·중도금·잔금과 일정) / 특약
✅ STEP 6 체크리스트
  • 문자에 물건·금액·일정·계좌·특약 5가지가 모두 담겼다
  • 문자가 매도인·매수인 양측에 동시에 전달됐다
  • 해약·위약 처리 조항이 들어 있다
  • 등기부등본·건축물대장 파일을 받았다
  • 이해 안 되는 문장이 하나도 없다 (있으면 입금 전에 물어보세요)

STEP 7. 가계약금 입금과 증빙

이제 입금이에요. 여기서 실수하면 나중에 서류가 어긋나요.

입금 3원칙 이유
매수인 본인 명의 계좌에서 보낸다 계약서상 매수인과 송금인이 다르면 ① (제출 대상이라면) 거래신고 때 내는 자금조달계획서의 자금 출처와 이체 내역이 어긋나 보완 요청을 받고 ② 부모님·배우자 계좌에서 바로 보내면 자금 흐름을 증빙하기 어려워져 자금출처 소명 부담이 커져요 (증여 여부는 계좌 경로가 아니라 자금을 무상으로 받았는지로 판단돼요) ③ 대출 심사에서 자금 흐름 소명을 요구받을 수 있어요.
※ 자금조달계획서는 모든 거래에 내는 건 아니에요 — 대상 조건은 3단계 계약 단계 총정리에서 정리했어요.
등기부상 소유자 명의 계좌로 보낸다 예금주가 소유자와 다르면 “누구에게 지급한 돈인지”가 불명확해져요.
이체확인증을 즉시 확보한다 계약 성립과 지급 사실의 증거예요.

입금 직후에 할 일 — 이체확인증(또는 캡처)을 중개사에게 전달하고, 양측에 공유되었는지 확인해요. 저희는 입금 확인 후 캡처본을 정리해 고객·매도 측 양쪽에 송부하고, 매도 측 중개사와 동일 내용으로 교차 확인해요.

✅ STEP 7 체크리스트
  • 본인 명의 계좌에서 송금했다
  • 등기부상 소유자 명의 계좌로 송금했다
  • 금액이 문자에 적힌 금액과 정확히 일치한다
  • 이체확인증을 저장했다
  • 중개사가 입금 확인 후 양측에 공유했다

STEP 8. 입금 후 — 보관하고, 다음 단계로

입금이 끝나면 가계약(또는 약정)이 확정돼요. 이제 두 가지를 해주세요.

  • ① 문서 보관 — 가계약 문자(캡처 포함), 등기부등본, 건축물대장, 이체확인증을 한 폴더에 모아 보관하세요. 본계약·거래신고·대출 심사에서 계속 쓰여요.
  • ② 다음 단계 준비토지거래허가구역이면 허가 신청 준비(3-2 토지거래허가 1편), 비규제지역이면 본계약 준비로 바로 이어져요. 어느 쪽이든 대출·인테리어·법무사를 미리 알아보는 게 좋아요(3-3 단계, 순차 공개 예정).
✅ STEP 8 체크리스트
  • 가계약 문자·서류·이체확인증을 한곳에 보관했다
  • 본계약 예정일을 캘린더에 넣었다
  • 토허구역 여부에 따라 다음 단계를 확인했다
  • 대출 상담을 시작했다

4. 가장 중요한 것 — 가계약은 사실상 계약입니다

이 장만 제대로 읽으셔도 이 글의 절반은 얻어 가시는 거예요.

⚠️ 먼저 짚고 갈 것 — 가계약·약정은 법으로 정해진 ‘의무 절차’가 아니에요. 매도인과 매수인이 필요할 때 협의해서 하는 절차예요. 하지 않고 바로 본계약으로 갈 수도 있어요. 다만 실무에서는 조건을 고정하려고 널리 쓰이고, 하기로 했다면 그 순간부터 법적 효력이 생긴다는 점이 중요해요. 그래서 “안 해도 되는 절차”라고 가볍게 보시면 안 돼요. (참고로 저희도 토지거래허가 전에 정식 매매계약을 맺는 것은 권하지 않아요. 이유는 5장에서 자세히 설명해요.)

4-1. 왜 계약이 되나요? (법적 근거)

우리 민법은 매매계약이 언제 성립하는지 이렇게 정해요.

민법 제563조(매매의 의의)
매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.— 국가법령정보센터 현행 조문

핵심은 “약정함으로써 효력이 생긴다”예요. 계약서라는 종이가 있어야 계약이 되는 게 아니라, 서로 뜻이 맞으면 계약이 된다는 뜻이에요. 부동산이라고 예외가 아니에요.

그럼 ‘뜻이 맞았다’는 건 어디까지일까요? 대법원은 이렇게 정리했어요.

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.— 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 (판결이유 · 대법원 2000다51650 판결 법리 인용)

그리고 같은 판결에서, ‘가계약서’라는 이름이 붙어 있어도 계약이 성립한다고 봤어요. 판시사항을 그대로 옮기면 이래요.

부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본 사례— 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 (판시사항 [2])

정리하면, 아래 세 가지가 맞춰지면 계약의 뼈대가 세워진다고 보시면 돼요.

1
매매목적물
어느 집인지
(주소·동·호수)
2
매매대금
얼마에
(매매금액)
3
대금 지급방법
언제 어떻게
(계약금·중도금·잔금)
📄 계약서라는 종이는 성립 요건이 아니에요. 문자로 오갔어도 위 세 가지가 특정되면 계약이 성립할 수 있어요.
✅ 이 단계에서 꼭 체크
  • “가계약이니까 아직 계약 아니죠?”라는 생각을 지금 버리세요.
  • 어느 집인지 · 얼마에 · 언제 어떻게 낼지, 이 세 가지가 문자로 오갔다면 이미 계약의 뼈대가 세워진 거예요.
  • 그래서 저희는 가계약 안내 시 이렇게 말씀드려요 — “가계약은 단순 예약이 아니라, 법적 효력이 발생할 수 있는 계약입니다.”

4-2. 가계약금 = 계약금의 일부

여기서 두 번째 오해를 풀어야 해요. 가계약금은 별도의 ‘예약금’이 아니에요. 매매대금의 일부인 계약금의 일부예요.

예를 들어 매매가 8억 원, 계약금 8,000만 원(10%)인 거래에서 가계약금 2,000만 원을 넣었다면 — 이 2,000만 원은 계약금 8,000만 원 중 2,000만 원이에요. 본계약 때 나머지 6,000만 원을 채우는 구조예요.

가계약금
2,000만
계약금 잔여
6,000만
중도금 · 잔금
나머지 대금
부대비용
취득세 등
매매가 8억 · 계약금 8,000만(10%) 예시 — 가계약금은 계약금의 일부예요 (별도의 예약금이 아니에요)
✅ 이 단계에서 꼭 체크
  • 가계약금 금액은 정해진 법정 비율이 없어요. 관행적으로 수백만~수천만 원 선에서 협의해요.
  • 중요한 건 금액 크기보다 “계약금 총액이 얼마이고, 그중 얼마를 먼저 넣는지”를 문자에 남기는 것이에요. (이게 왜 결정적인지는 4-3에서 설명해요.)

4-3. 마음이 바뀌면 어떻게 되나요? (해약·위약 구조)

계약이 성립했다는 건, 일방적으로 그만두려면 대가를 치러야 한다는 뜻이에요. 민법은 이렇게 정해요.

민법 제565조(해약금) 제1항
매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.— 국가법령정보센터 현행 조문

조문 자체의 구조를 쉽게 풀면 이래요.

교부자 (돈을 낸 쪽 = 보통 매수인)
낸 돈을 포기
낸 금액을 돌려받지 못하고 계약을 해제해요.
수령자 (돈을 받은 쪽 = 보통 매도인)
받은 돈의 배액 상환
받은 금액의 두 배를 돌려주고 계약을 해제해요.
단, “이행에 착수”하기 전까지만 이 방법이 통해요 (대법원 2005다39594 판시사항 [3]·[4] — 이 사건은 중도금 일부 지급에 갈음해 채권을 양도한 사안이었고, 법원은 이를 이행 착수로 봤어요. 현금 중도금이라면 더 말할 것도 없죠). 그리고 가계약금처럼 계약금을 ‘일부만’ 낸 경우는 예외예요 — 위 공식이 그대로 적용되지 않아요. 조문 첫머리의 “당사자간에 다른 약정이 없는 한”이라는 단서와 함께, 바로 아래 심화에서 설명해요.

★ 전문가용 심화 — “낸 돈만 포기하면 끝”이 아닐 수 있어요

실무에서 가장 자주 오해되는 지점을 정확히 짚고 갈게요. 계약금 일부(가계약금)만 오간 상태에서 해약하려 할 때 ① 기준 금액은 얼마이고, ② 애초에 마음대로 해약이 되는지의 문제예요. 매도인 쪽부터 볼게요.

대법원은 ‘실제로 주고받은 금액’이 아니라 ‘약정한 계약금 전액’이 기준이라고 보았습니다.

매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례.— 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 (판결요지)

이 사건은 매매대금 11억 원, 계약금 1억 1,000만 원인 거래에서 당일 1,000만 원만 먼저 지급된 상태였어요. 매도인이 “받은 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 주고 해제하겠다”고 했지만, 법원은 그것만으로는 해제할 수 없다고 봤어요.

💡 이게 매수인에게 왜 좋은 소식인가요? 가계약금을 조금 냈다는 이유로 매도인이 가볍게 계약을 깨고 다른 사람에게 더 비싸게 파는 일을 막아주기 때문이에요.

그럼 매수인이 빠질 때는요? 여기서 가장 널리 퍼진 오해를 바로잡아야 해요. “낸 가계약금만 포기하면 깔끔하게 빠질 수 있다”는 말은, 특약이 없으면 그대로 통하지 않아요.

계약금계약은 돈이 실제로 오가야 성립하는 계약이에요. 그래서 계약금을 일부만 낸 단계에서는 계약금계약 자체가 아직 성립하지 않았다고 봐요. 대법원은 이렇게 정리했습니다.

계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, (…) 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.— 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 (판결이유 · 판시사항 [1] “계약금계약의 요건 및 계약금 지급약정만 한 단계에서 민법 제565조 제1항의 계약해제권이 발생하는지 여부(소극)”)

무슨 뜻일까요. 특약이 없다면, 매수인이 “낸 돈 포기하겠다”고 선언해도 그것만으로 계약이 정리되지 않는다는 뜻이에요. 오히려 상대방은 나머지 계약금을 지급하라고 청구할 수도 있고, 채무불이행을 이유로 계약을 해제하며 위약금을 물릴 수도 있어요. 즉 낸 돈만 잃고 끝나는 게 아니라, 더 물어야 할 수도 있다는 이야기예요.

그래서 민법 제565조 제1항 첫머리의 “당사자간에 다른 약정이 없는 한”이라는 단서가 결정적이에요. 당사자가 미리 다르게 정해두면 그 약속이 먼저 적용되니까요. 실무에서 가계약 문자에 아래 특약을 반드시 넣는 이유가 바로 이것이에요.

“약정금(가계약금) 입금 후 본 매매계약 작성 전까지 일방이 해약할 경우에는, 위약금 및 해약금으로 매도인은 약정금을 배액 상환하고, 매수인은 지급한 약정금을 포기한다.”— 자사 실무 가계약·약정 문자 특약 예시

이 한 문장이 하는 일이 이거예요. “얼마를 기준으로 정리하느냐”를 두고 나중에 다투지 않도록, 주고받은 금액으로 딱 정리해두는 것. 매도인에게는 ‘받은 약정금의 배액’으로, 매수인에게는 ‘낸 약정금 포기’로 — 양쪽 모두의 상한을 미리 못 박아 예측 가능성을 주는 장치예요. 반대로 특약이 없으면 매도인은 ‘약정 계약금 전액이 기준'(2014다231378)이라는 부담을, 매수인은 ‘임의해제가 되지 않는다'(2007다73611)는 부담을 각각 안게 돼요.

① 원칙 판례
매도인 쪽 — 계약금 일부만 지급된 경우, 해약금의 기준은 ‘약정 계약금’ 전액 (대법원 2014다231378)
매수인 쪽 — 계약금을 일부만 낸 단계에서는 계약금계약이 성립하지 않아 §565①의 임의해제권이 발생하지 않음 (대법원 2007다73611)
② 단서 민법 §565①
당사자간에 다른 약정이 없는 한” — 미리 다르게 정하면 그 약정이 먼저 적용
③ 실무 특약
“매수인은 지급한 약정금을 포기 / 매도인은 약정금을 배액 상환”으로 양쪽 상한을 명확히 정리
결론 — 그래서 가계약 문자에 해약·위약 특약을 반드시 남겨요
✅ 이 단계에서 꼭 체크
  • 가계약 문자에 해약·위약 시 처리 방법이 적혀 있는지 확인하세요. 없으면 넣어달라고 요청하세요.
  • 특약이 없으면 매도인 쪽은 판례 기준(약정 계약금 전액), 매수인 쪽은 “임의해제가 되지 않는다”는 부담이 생겨요. 있으면 그 문장대로 정리돼요.
  • 이 문장은 매수인만 불리한 조항이 아니에요. 매도인이 마음을 바꿀 때 배액을 물게 하는 근거이고, 매수인에게는 손실의 상한을 정해주는 근거이기도 해요.

5. 토지거래허가구역이라면 — ‘약정’ 단계

여기서부터는 토지거래허가구역에 해당하는 경우예요. (해당하지 않으면 6장으로 건너뛰셔도 돼요.)

5-1. 약정은 무엇이고 왜 하나요

토지거래허가구역에서는 순서가 반대예요. 계약보다 허가가 먼저예요.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항
제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

그래서 이 단계에서는 정식 매매계약을 맺지 않아요. 대신 “구청 허가가 나면 이 조건으로 계약하자”는 약속을 해둬요. 이것이 약정이에요.

약정의 목적은 두 가지예요.

  • 조건 고정 — 허가를 기다리는 동안(보통 2주 안팎) 가격·일정이 흔들리지 않게 해요.
  • 협력 의무 확인 — 허가 신청은 매도인·매수인이 공동으로 해야 해요. 서로 서류를 내주기로 미리 약속해두는 거예요.
CASE 1 토지거래허가구역
약정 (약정금) 허가 신청·승인 본계약 (약정금 반환 후 계약금 전액 재지급)
→ 계약이 법적으로 성립하는 시점은 허가 후 본계약 때예요.
CASE 2 비(非)규제지역
가계약 (가계약금) 본계약 (잔여 계약금)
가계약 단계에서 사실상 계약이 성립해요(2장 참고).

허가 전 계약의 법적 상태는 어떻게 되나요? 대법원은 이를 ‘유동적 무효’라고 정리해왔어요. 허가를 받으면 소급해서 유효해지고, 불허가되면 무효로 확정되는 상태예요(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결).

참고 — 이 판결은 구 「국토이용관리법」 시절 사건이지만, 해당 조문이 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 거쳐 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제6항으로 문언이 사실상 동일하게 승계돼 지금도 같은 법리가 유지되고 있어요. 최근 대법원 2024. 6. 27. 선고 2024다212178 판결도 이 전원합의체 판결을 인용했어요.

5-2. 약정문자 양식 전문

일반 가계약 문자와 다른 점은 ① 토지거래허가를 전제조건으로 명시 ② 불허가 시 무효·약정금 즉시 반환 ③ 허가 후 본계약 일정 ④ 약정금 반환 후 계약금 재지급 구조예요.

실제 문자 양식 · 토지거래허가구역 약정문자 (최신본)
📋 아래 박스를 그대로 복사해 쓰실 수 있어요. 중개사님도 실무에 바로 활용하실 수 있도록 저희가 현재 쓰는 최신 문안 그대로 실었어요. ○ 자리에 실제 정보만 채우시면 돼요.
매매계약과 관련하여 서로 합의된 중요 내용을 명확히 하기 위해 본 문자를 보내드립니다.
본 문자는 매도약정인·매수약정인 양 당사자에게 동시에(20○○.○○.○○) 전달하며, 계약서를 작성하기 전까지 약정의 효력을 가집니다.

■ 부동산의 표시
○○시 ○○구 ○○동 ○○○ ○○아파트 ○○○동 ○○○호

■ 매매대금 : ○억 ○,○○○만원
· 매매약정금 : ○,○○○만원
· 계약금 : ○,○○○만원 (매매계약서 작성 시)
· 중도금 : ○,○○○만원 (20○○년 ○월 ○일)
· 잔금 : ○억 ○,○○○만원 (20○○년 ○월 ○일)

본 계약은 ○○구청의 토지거래허가를 전제조건으로 합니다.

현 시설 상태에서의 매매계약임.

매매약정금 ○,○○○만원을 당일 계좌이체하기로 매도약정인과 매수약정인은 합의함.

약정서는 본 약정문자로 갈음하고 별도 작성하지 않음에 매도약정인과 매수약정인은 동의한다.

매도약정인과 매수약정인은 토지거래허가를 받기 위한 절차(필요서류 일체 제출 등)에 적극 협조한다. 부동산 시세의 변동은 본 약정의 철회 사유나 협조 거부의 정당한 사유가 되지 않는다.

토지거래허가를 득한 때에는 매매계약서 작성 전이라도 본 약정 내용대로 매매계약이 유효하게 체결된 것으로 본다.

부동산 매매계약서 작성은 토지거래허가증 발급일로부터 7일 이내로 한다.

매도·매수 약정인은 토지거래허가 이후 부동산 매매계약서를 비대면 전자계약으로 작성하는 것에 동의한다.

매매계약서 작성 시 매도약정인은 매수약정인으로부터 받은 약정금 ○,○○○만원 전액을 매수약정인에게 반환하고, 매수약정인은 매매계약서상 계약금 전액을 매도약정인에게 입금하기로 한다.

약정금 입금 후 매매계약서 작성 전까지 일방이 해약하거나 약정을 위반한 경우(토지거래허가 절차에 대한 협조를 지체·거부하는 경우 포함), 위약금 및 해약금으로 매도약정인은 약정금(○,○○○만원)의 배액을 상환하고, 매수약정인은 지급한 약정금(○,○○○만원)을 포기한다. 토지거래허가를 득한 후에는 매매계약서상 계약금을 기준으로 한다.

쌍방의 귀책사유 없이 토지거래허가를 받지 못한 경우 본 약정은 무효로 하며, 매도약정인은 수취한 약정금 전액을 즉시 반환한다.

현재 등기사항전부증명서상 설정된 근저당권(채권최고액 합 ○○○○원)은 잔금 지급과 동시에 매도인의 책임으로 상환·말소하기로 한다.

기타 사항은 민법 및 부동산 매매계약의 일반 판례에 따른다.

※ 위 약정내용에 동의하시면 매도약정인은 약정금을 수취할 본인 명의의 은행계좌를 송부하고, 매수약정인은 해당 계좌에 약정금을 입금합니다. 이때 약정이 확정됩니다.
이 문안에서 특히 눈여겨볼 조항 왜 중요한가
토지거래허가를 전제조건으로 합니다 이 한 줄이 “허가받을 것을 전제로 한 약속”임을 문서로 남겨요. 5-3에서 보듯 판례가 벌칙 대상으로 보지 않는 영역이라는 근거가 돼요.
약정서는 본 약정문자로 갈음 허가 전 단계에서 정식 계약서 형식의 서면을 만들지 않겠다는 뜻이에요. ‘약속’ 단계임을 분명히 하는 장치예요.
시세 변동은 철회·협조 거부 사유가 아니다 허가를 기다리는 동안 집값이 올랐다고 매도인이 협조를 미루는 상황을 막아요. 매수인을 보호하는 핵심 문장이에요.
허가를 득한 때에는 계약서 작성 전이라도 계약이 유효하게 체결된 것으로 본다 허가가 난 순간 조건이 확정되도록 못 박아요. 허가 후 재협상 요구를 차단해요.
약정금 전액 반환 후 계약금 전액 입금 허가 후 정식 계약을 깔끔하게 새로 시작하는 구조예요(협회·구청 안내와도 방향이 같아요).
⚠️ 허가 전 단계의 약정금에는 알아두실 점이 하나 더 있어요. 대법원은 허가 전 상태에서는 “매수인으로서도 그 계약내용에 따른 대금지급의무가 있다고 할 수 없으며 … 매도인으로서는 그 대금지급이 없었음을 이유로 계약을 해제할 수 없다“고 봤어요(90다12243 판결요지 바.). 즉 허가 전에 약정금 미지급을 이유로 해제하거나 몰취하는 것은 효력이 제한될 수 있어요. 그래서 저희는 이 단계에서 불허가 시 전액 반환을 무엇보다 분명히 적어둬요.
💡 제3조 “약정서는 약정문자로 갈음하고 별도 작성하지 않음”이 왜 들어 있을까요? 다음 5-3에서 설명해요. 실무에서 가장 신경 쓰는 지점이에요.
✅ 5-2 체크리스트
  • 토지거래허가 전제조건불허가 시 약정금 전액 즉시 반환이 명시됐다
  • 허가 협력 의무(서류 일체 협조)가 들어 있다
  • 허가 후 본계약 시점(예: 허가일로부터 7일 이내)이 정해졌다
  • 약정금 반환 후 계약금 전액 재지급 구조가 명시됐다
  • 근저당 말소 조건이 들어 있다

5-3. 약정을 둘러싼 실무 쟁점 — 정확히 알고 가기

이 부분은 정확히 이해하면 오히려 마음이 편해지는 내용이에요. 겁먹을 필요 없이, 무엇이 괜찮고 무엇을 조심해야 하는지만 구분하면 돼요.

👍 괜찮아요 — 약정하고 약정금을 주고받는 것
  • “허가가 나면 이 조건으로 계약하자”고 약속하는 것 — 판례는 허가받을 것을 전제로 한 계약 체결은 벌칙 대상이 아니라고 봐요(90다12243·2010도1116)
  • 합의한 조건을 문자로 확인하는 것
  • 그 증거로 약정금을 주고받는 것
  • 허가 신청에 서로 협력하기로 약속하는 것
⚠️ 조심해요 — 실질적인 ‘계약행위’
  • 허가 전에 정식 매매계약서를 작성하는 것
  • 계약서 형식의 서면에 서명·날인하는 것
  • 허가 요건을 갖춘 타인의 명의를 빌려 계약하는 것 (잠탈 — 2010도1116)
  • 허가 절차를 건너뛰거나 우회하려는 시도

“허가가 나면 이 조건으로 계약하자”는 약속 자체는 대법원이 이미 정리해둔 영역이에요. 토지거래허가 관련 벌칙의 적용 범위를 다룬 전원합의체 판결은 이렇게 봤어요.

벌칙적용대상인 ‘허가 없이 토지등의 거래계약을 체결하는 행위’라 함은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약을 체결하는 행위를 가리키고 허가받을 것을 전제로 한 거래계약을 체결하는 것은 이에 해당하지 않는다.— 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 (판결요지 나.) · 같은 취지 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010도1116 판결(판결요지 [1]) · 법제처 해석례 07-0291(2007. 9. 20.)

허가를 받을 것을 전제로 조건을 맞춰두는 약속은 벌칙의 적용 대상이 아니라는 것이 판례의 정리예요. 그래서 토지거래허가구역 거래 현장에서 약정과 약정금 수수는 일반적인 실무로 자리 잡았어요. 허가를 기다리는 2주 안팎 동안 조건을 고정할 수단이 필요하니까요. 절차를 지키며 진행한다면 지나치게 불안해하실 일은 아니에요.

다만 두 가지는 꼭 함께 기억해주세요.

① 처음부터 허가를 배제·잠탈할 목적이라면 이야기가 완전히 달라져요. 그런 약정은 확정적으로 무효이고, 처벌 대상이 될 수 있어요. 대법원은 허가 요건을 갖추지 못한 사람이 요건을 갖춘 타인의 명의로 계약한 사안을 ‘잠탈’로 보아 처벌 대상이라고 했어요(2010도1116 판결요지 [2]). 명의를 빌리는 방식은 이 경계를 넘는 대표적인 예예요.

② 허가 전 약정은 ‘유동적 무효’ 상태예요. 그래서 허가가 나기 전에는 그 약정만으로 대금 지급이나 소유권 이전을 청구할 수 없어요. 약정은 ‘조건을 맞춰둔 약속’이지, 아직 이행을 강제할 수 있는 계약이 아니라는 뜻이에요.

주의해야 하는 건 약정금 자체가 아니라, 이 단계에서 정식 계약과 다름없는 행위를 하는 것이에요. 위에서 봤듯 허가 전에 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않고(법 제11조 제6항), 허가 없이 계약을 체결하는 행위는 벌칙 대상이 될 수 있어요.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제3항
제11조제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.— 국가법령정보센터 현행 조문

쉽게 말해 벌금 상한이 토지가격의 30%라는 뜻이에요.

이것이 실무에서 “약정서는 약정문자로 갈음하고 별도 작성하지 않는다”는 조항(5-2 제3조)을 넣는 이유예요. 정식 계약서 형태의 서면을 따로 만들지 않고, 합의 내용을 문자로만 남겨 ‘약속’ 단계임을 분명히 하는 거예요.

그리고 본계약 때 약정금을 반환하고 계약금 전액을 다시 입금하는 구조(5-2 제8조)도 같은 취지예요. 허가 후 새로 시작하는 정식 계약의 계약금이 깔끔하게 지급되도록 정리하는 거죠.

기관별 입장 — 참고로 알아두세요

이 사안에 대한 기관들의 입장은 조금씩 결이 달라요. 알고 계시면 판단에 도움이 돼요.

기관 입장 (요지) 성격
국토교통부 허가 전 매매약정서는 법에 규정된 절차가 아니어서 관련 질의에 답변이 곤란하다는 취지. 원칙은 “허가를 먼저 받고 계약 체결”. 허가 없이 체결한 계약은 효력 없음(법 §11⑥). 국민신문고 회신
지자체
(서울 구청)
약정 자체는 사인 간 거래라 구청이 관여할 사안은 아니라는 의견. 다만 약정금을 받았다면 허가 후 정식계약 전에 반환하라는 의견이 대부분. 실무 의견
한국공인
중개사협회
자체 법률자문 결과, 허가 전에는 계약 효력이 없으므로 원칙적으로 약정금을 수수하지 않는 것이 안전하고, 이미 받았다면 허가 후 정식계약 전 반환하라는 안내. 협회 안내
(2025.11.11)
법원
(대법원)
허가 전 계약은 유동적 무효 — 허가 시 소급 유효, 불허가 시 무효 확정. 허가받을 것을 전제로 한 계약 체결은 벌칙 대상이 아니지만, 허가를 배제·잠탈할 목적이면 처음부터 확정 무효. 판례
90다12243 전합
(구법 사건 ·
현행법 승계)
📌 정확히 구분해서 알아두실 점 — 이 사안에는 법원의 확정 판례(유동적 무효)와 명확한 조문(§11⑥ 효력 없음, §26③ 벌칙)은 있지만, ‘허가 전 약정서·약정금’을 콕 집은 국토부의 확정 유권해석은 없어요. 지자체·협회의 안내는 실무 의견과 자체 법률자문에 기반한 것이라, “법이 이렇게 정했다”와는 성격이 달라요. 그래서 저희도 단정적으로 안내하지 않고, 구조를 투명하게 설명한 뒤 고객님이 판단하실 수 있게 해요.
🤝 저희가 실무에서 지키는 것
  • 약정 단계에서는 정식 계약서를 따로 작성하지 않아요. 합의 내용은 약정문자로 갈음해요.
  • 약정금은 본계약 시 전액 반환하고 계약금을 새로 받아 정리해요. 허가 후 정식 계약의 계약금이 깔끔하게 지급되도록요.
  • 불허가 시 즉시 전액 반환을 약정문자에 명시해요. 허가가 안 나면 원상복구되도록요.
  • 허가 절차를 건너뛰거나 우회하는 제안은 하지 않아요. 순서를 지키는 것이 고객님을 지키는 길이니까요.
✅ 5-3 체크리스트
  • 약정과 정식 계약의 차이를 이해했다
  • 약정 단계에서 계약서 형태의 서면에 서명·날인하지 않았다
  • 불허가 시 약정금 전액 반환 조항을 확인했다
  • 본계약 때 약정금 반환 + 계약금 전액 재지급 구조를 이해했다
  • 허가 신청에 필요한 서류 협력을 서로 약속했다

6. 요즘 흐름 — 가계약은 대면, 본계약은 비대면?

가계약과 약정은 비대면으로 진행해도 아무 문제가 없어요. 문자로 조건을 주고받고 계좌로 입금하면 성립하니까요.

그런데 최근 흥미로운 변화가 있어요.

과거
가계약 · 약정  →  비대면 문자
본계약  →  대면 종이계약
최근 흐름
가계약 · 약정  →  대면 선호 ↑ (당사자 얼굴 확인)
본계약  →  비대면 전자계약 ↑ (편의·기록·우대금리)

① 가계약·약정 단계에서 얼굴을 보려는 니즈가 늘고 있어요. 본계약이 비대면 전자계약으로 진행되는 경우가 많아지면서, 거래 상대방이 실제로 어떤 사람인지 한 번은 직접 확인하고 싶다는 요구가 생겼어요. 큰돈이 오가는 거래인데 끝까지 얼굴을 못 본다면 불안할 수 있으니 자연스러운 흐름이에요. 그래서 가계약·약정 단계에서 매수인과 매도인이 만나 서로를 확인하는 경우가 늘고 있어요.

② 반대로 본계약은 비대면 전자계약이 늘고 있어요. 국토부 「부동산 전자계약」 시스템으로 진행하면 기록이 명확히 남고, 도장 없이 앱에서 서명할 수 있고, 주택도시기금 디딤돌대출·신생아특례대출은 전자계약으로 계약하면 금리 0.1%p 우대를 받을 수 있어요. 단 이 우대는 2026년 12월 31일 신규 접수분까지 적용되는 일몰 제도이니, 대출 실행 전에 꼭 확인하세요. (주택도시기금 2026. 4~5월 확인 기준) 참고로 보금자리론의 우대금리 목록에는 부동산 전자계약이 들어 있지 않고, 시중은행 주택담보대출의 우대 항목은 은행별 내규에 따라 달라요. 실제로 저희 약정문자 양식에도 “허가 이후 부동산 매매계약서를 비대면 전자계약으로 작성하는 것에 동의한다”는 조항이 들어 있어요.

💡 어느 쪽이 정답인가요? 정답은 없어요. 여러분이 편하고 안심되는 방식이 정답이에요. 얼굴을 보고 확인하고 싶으시면 그렇게 요청하세요. 저희가 매도 측과 조율해드려요. 반대로 시간이 안 맞으면 비대면으로도 충분히 안전하게 진행할 수 있어요.
✅ 6장 체크리스트
  • 가계약·약정을 대면으로 할지 비대면으로 할지 정했다
  • (대면 시) 매도인 신분증으로 당사자 본인 확인을 했다
  • (비대면 시) 문자 내용과 계좌 명의로 상대를 확인했다
  • 본계약을 전자계약으로 할지 미리 합의했다

7. 누가 무엇을? — 4주체 역할·책임 총정리

가계약 단계에서 네 주체가 하는 일을 정리했어요.

매수인 나 · 주인공
조건을 최종 결정하고, 서류를 직접 확인하고, 자금·일정을 점검하고, 본인 명의 계좌로 송금하고, 원하는 특약을 요청해요. “내가 하는 일”이 가장 많은데, 그게 정상이에요.
매수인측 부동산 구해줘내집 중개파트너 & CS매니저
협상을 진행하고, 등기부·건축물대장을 확인·설명하고(공인중개사법 §25① 법정 의무), 권리·리스크를 분석해 드리고, 가계약 문자를 작성해 양측에 동시 송부하고, 입금을 확인해 증빙을 정리해요.
매도인 파는 사람
조건에 확답하고, 본인 명의 계좌를 송부해 약정금·가계약금을 수령하고, 잔금일까지 권리 상태를 유지하고, (토허구역) 허가 신청에 협력해요.
매도인측 부동산 상대 중개사
매도인의 의사를 확인하고 조건을 조율하고, 매도 서류를 협조하고, 문자 내용을 교차 확인해요.

단계별 역할 상세

단계 매수인 (나) 구해줘내집 매도인 매도인측 부동산
조건 확정 희망 조건·한계선 결정, 최종 승낙 협상 전략 수립, 매도 측 협상, 결과 투명 보고 조건 수락 여부 결정 매도인 의사 확인, 조건 조율
서류 검증 직접 눈으로 확인, 의문점 질문 등기부·건축물대장 확인·설명 및 근거자료 제시(공인중개사법 §25①), 권리·리스크 분석 물건 상태 자료 제공 매도 서류 협조
자금 점검 자금·대출 일정 확인, 이체 한도 상향 대출 상담사 연결, 일정 정합성 점검
특약 확정 원하는 조건 요청 특약 문안 작성, 리스크 차단, 대표 공인중개사 검토 특약 수용 여부 특약 전달·조율
문자·입금 본인 명의 계좌로 송금, 이체확인증 보관 문자 양측 동시 송부, 입금 확인·캡처 정리·공유 본인 명의 계좌 송부, 수령 문자 내용 교차 확인
(토허) 약정 약정 조건 확인, 허가 서류 준비 약정문자 작성, 허가 협력 조항 반영, 절차 안내 허가 신청 협력, 위임 서류 제공 매도인 서류 협조
🤝 여기서 꼭 기억하실 게 있어요. 표에서 ‘매수인(나)’의 몫이 제일 많은 게 정상이에요. 큰돈이 오가는 결정을 대신 해줄 수 있는 사람은 없거든요. 대신 저희가 “지금은 이걸 확인하실 차례예요” 하고 매 순간 짚어드릴게요. 계약 단계까지는 담당 중개파트너(공인중개사)가 진행과 책임을 맡고, 계약 이후 중도금·잔금·입주 후까지는 전담 CS 매니저가 이어받아 챙겨요.

8. 한눈에 요약 — 타임라인 & 최종 체크리스트

1
조건 확정
매매가·계약금·중도금·잔금·잔금일·인도 조건 최종 합의
2
★서류 받기
등기사항전부증명서·건축물대장 받기 (중개사 법정 의무)
3
★서류 검증
소유자·근저당·압류·위반건축물 확인 → 이상하면 멈춤
4
★자금·조건 재확인
계약금·중도금·잔금 일정, 대출 실행 시점, 이체 한도
5
특약 확정
근저당 말소 · 권리 유지 · 관리비 정산 · 하자 책임
6
가계약 문자 확인
물건·금액·계좌·일정·특약 → 양측 동시 수신
7
입금 & 증빙
본인 명의 → 소유자 명의 송금, 이체확인증 보관
✅ 가계약금 입금 전, 최종 확인 체크리스트 — 서류
  • 등기사항전부증명서(최근 발급본)를 직접 확인했다
  • 주소·동·호수가 내가 본 집과 일치한다
  • 갑구에 압류·가압류·가처분·가등기가 없다
  • 근저당 채권최고액을 확인하고 잔금일 말소 특약에 합의했다
  • 건축물대장에 위반건축물 표기가 없다
  • 주 용도가 ‘아파트’다
  • 소유자 = 매도인 = 입금 계좌 예금주가 모두 일치한다
✅ 조건 · 자금
  • 매매금액·계약금 총액·가계약금이 명확하다
  • 중도금·잔금과 각 일정이 내 자금 계획과 맞는다
  • 대출 가능 여부·실행 시점을 확인했다
  • 취득세 등 부대비용까지 계산했다
  • 은행 이체 한도를 확인·상향했다
✅ 문자 · 특약 · 입금
  • 문자에 물건·금액·일정·계좌·특약이 모두 담겼다
  • 해약·위약 처리 조항이 있다
  • 기본 특약 6종이 반영됐다
  • 문자가 양측에 동시 전달됐다
  • 이해 안 되는 문장이 없다
  • 본인 명의 계좌에서 송금하고 이체확인증을 저장했다
✅ 토지거래허가구역인 경우만
  • 허가 전제조건·불허가 시 전액 반환이 명시됐다
  • 허가 협력 의무와 본계약 시점이 정해졌다
  • 약정 단계에서 계약서 형태 서면에 서명하지 않았다

9. FAQ — 가계약, 이런 게 궁금해요

Q1. 가계약금을 넣었는데 마음이 바뀌었어요. 돌려받을 수 있나요?
원칙적으로는 어려워요. 가계약도 계약이라, 매수인이 그만두려면 낸 돈을 포기하는 게 기본이에요(민법 제565조 제1항). 다만 ① 매도인이 조건을 어겼거나 ② 문자에 특별한 반환 조건(예: 토허 불허가 시 전액 반환)이 있거나 ③ 등기부상 중대한 문제가 뒤늦게 확인된 경우 등은 사안에 따라 달라져요. 일단 저희에게 알려주시면 함께 확인해드려요.
Q2. 가계약금은 얼마가 적당한가요?
법으로 정해진 비율은 없어요. 관행적으로 수백만~수천만 원 선에서 협의해요. 중요한 건 금액보다 계약금 총액과 그중 얼마를 먼저 넣는지를 문자에 명확히 남기는 것이에요.
Q3. 매도인이 갑자기 “더 비싸게 팔겠다”며 계약을 깨려고 해요.
매도인이 마음대로 깨긴 어려워요. 매도인이 해약하려면 계약금의 배액을 상환해야 해요(민법 제565조 제1항). 이때 계약금을 일부만 받은 상태라면, 기준은 실제로 받은 돈이 아니라 약정한 계약금 전액이에요(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 · 매도인 해제 주장 사안). 예컨대 약정 계약금이 1억 1,000만 원인데 1,000만 원만 받았다면, 2,000만 원이 아니라 2억 2,000만 원을 상환해야 한다는 뜻이 돼요. 그래서 “받은 가계약금의 두 배만 주고 깨겠다”는 주장은 그대로 통하지 않아요. 다만 문자에 특약이 있으면 그 특약이 우선 적용돼요.
Q4. 문자만 주고받았는데 정말 계약이 되나요? 계약서를 안 썼는데요.
됩니다. 매매계약은 의사의 합치로 성립하고(민법 제563조), 대법원은 가계약서에 잔금 지급시기가 없고 정식계약서를 쓰지 않았어도 매매목적물·대금이 특정되고 중도금 지급방법 합의가 있었다면 매매계약이 성립했다고 판단했어요(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594). 그래서 문자 내용이 그만큼 중요해요.
Q5. 등기부등본은 언제, 누가 보여줘야 하나요?
가계약금을 넣기 전에 받아 보셔야 해요. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 권리관계 등을 확인·설명하고 등기사항증명서·건축물대장 등 근거자료를 제시할 법적 의무가 있어요(공인중개사법 제25조 제1항). 안 주시면 요청하세요. 저희는 가계약 문자와 함께 파일로 보내드려요.
Q6. 근저당이 잡혀 있는데 괜찮은 건가요?
대부분의 아파트에 근저당은 있어요. 그 자체는 문제가 아니에요. 중요한 건 잔금일에 매도인 책임으로 상환·말소하는 특약이 들어가는 것, 그리고 채권최고액이 과도하지 않은지 확인하는 것이에요.
Q7. 가계약을 비대면으로 해도 괜찮나요?
괜찮아요. 문자로 조건을 주고받고 계좌로 입금하면 성립해요. 다만 요즘은 본계약을 비대면 전자계약으로 하는 경우가 늘면서, 가계약 단계에서 상대방을 직접 만나 확인하고 싶다는 분들이 늘고 있어요. 원하시면 말씀해주세요. 매도 측과 조율해드려요.
Q8. 토지거래허가구역인데 약정금을 꼭 내야 하나요?
법으로 정해진 의무 절차는 아니에요. 약정은 허가를 기다리는 동안 조건을 고정하기 위해 당사자가 협의해서 하는 절차예요. 다만 실무에서는 조건 유지를 위해 일반적으로 진행돼요. 자세한 구조와 쟁점은 이 글 5장에서 정리했어요.
Q9. 부모님이 도와주시는 돈으로 가계약금을 보내려면요?
반드시 매수인(본인) 명의 계좌에서 보내셔야 해요. 계약서상 매수인과 송금인이 같아야 자금 출처와 이체 내역이 맞아떨어져 소명이 깔끔하고, 대출 심사에서도 자금 흐름을 설명하기 쉬워요. (제출 대상이라면) 거래신고 때 내는 자금조달계획서와도 내용이 일치해야 해요. (자금조달계획서는 모든 거래에 내는 건 아니에요 — 대상 조건은 3단계 계약 단계 총정리에서 정리했어요.)

그리고 한 가지는 분명히 말씀드릴게요. 부모님 지원금을 받는 것 자체가 증여예요. 본인 계좌를 한 번 거친다고 해서 그 판단이 달라지지 않아요. 증여인지 아닌지는 계좌 경로가 아니라 자금이 무상으로 이전되었는지, 그리고 자금 출처를 소명할 수 있는지로 결정돼요.

직계존속(부모·조부모)에게 받는 증여는 성년 자녀 기준 10년 합산 5,000만원까지 증여재산공제가 적용돼요(상속세 및 증여세법 제53조 제2호). 아버지·어머니 각각 5,000만원이 아니라 직계존속을 합산한 한도이고, 10년 단위로 합산한다는 점을 꼭 기억하세요. 한도를 넘으면 신고 대상이고, 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이에요(같은 법 제68조 제1항). 혼인·출산 추가공제는 혼인신고일 전후 2년 이내 1억원, 출생·입양일부터 2년 이내 1억원인데 혼인과 출산을 합쳐 한도가 1억원이에요(각각 1억씩 총 2억이 아니에요 · 같은 법 제53조의2 제3항).

빌리는 형태라면 차용증·적정이자(연 4.6%)·실제 상환 이력을 증빙으로 남겨야 해요. 무이자나 저리로 빌리면 적정이자와의 차액이 연 1,000만원을 넘는 경우 그 차액이 증여재산가액이 돼요(같은 법 제41조의4).

가계약금을 보내기 전에 세무상담을 먼저 받아보시길 권해요. 금액과 가족 관계에 따라 결론이 달라지고, 나중에 정리하는 것보다 미리 설계하는 편이 훨씬 수월하거든요.
Q10. 가계약 후에 본계약까지 보통 얼마나 걸리나요?
비규제지역은 비교적 빨리 이어져요. 토지거래허가구역은 허가 승인(신청 후 통상 2주 안팎)을 기다린 뒤 승인 후 1주일 내에 본계약을 쓰는 경우가 많아요(저희 약정문자에는 ‘허가일로부터 7일 이내’로 정해요).

10. 정리하며 — 계약 성공을 축하드려요 🎉

여기까지 오셨다면, 정말 큰일을 해내신 거예요.

기준을 세우고, 여러 집을 보고, 비교하고, 가격을 협상하고, 서류를 확인하고, 마침내 가계약금을 입금하셨다면 — 이제 그 집은 여러분의 집이 되는 길에 올랐어요. 진심으로 축하드려요.

오늘 저녁엔 가족과 함께 축하하는 시간을 가져보시면 어떨까요. 함께 고민하고 응원해준 분들과 밥 한 끼 나누며 “우리 집이 생긴다”는 실감을 나눠보세요. 이 과정을 견뎌낸 스스로에게도 수고했다고 말해주세요. 그럴 자격이 충분해요.

🧭 다만 한 가지, 솔직하게 말씀드릴게요. 이제 5부 능선을 넘은 거예요. 앞으로 남은 길도 만만하지 않아요. 토지거래허가구역이라면 허가 서류를 준비해야 하고, 본계약을 쓰고, 거래신고와 자금조달계획서를 제출하고, 대출을 실행하고, 중도금과 잔금을 치르고, 소유권 이전 등기를 하고, 인테리어를 하고, 마침내 입주까지 — 챙길 일이 아직 많이 남아 있어요.

그래서 마음을 단단히 먹으셔야 해요. 하지만 걱정하지 마세요. 혼자 하시는 게 아니에요.

「내집마련 따라하기」 시리즈는 앞으로의 모든 단계를 하나씩 안내할 거예요. 각 단계에서 무엇을 언제 어떻게 해야 하는지, 내가 직접 할 일과 저희가 도울 일을 나눠서 계속 정리해드릴게요. 이 가이드를 따라오시면 헤매지 않으실 거예요.

여러분이 열쇠를 받고 새집 문을 여는 그날까지, 구해줘내집이 끝까지 함께할게요. 응원합니다!

등기부 권리사항, 특약, 가계약 문자… 혼자 판단하기 막막하셨죠?
고객 편에서 매매 조건과 특약 협상, 구해줘내집이 처음부터 끝까지 함께할게요.

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참고 · 출처
  • ·법령 — 「민법」 제563조(매매의 의의)·제565조(해약금) / 「공인중개사법」 제25조(중개대상물의 확인·설명) / 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제1항·제6항, 제26조 제3항 — 국가법령정보센터
  • ·판례 — 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결(가계약서와 매매계약의 성립, 해약금과 ‘이행의 착수’) / 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결(계약금 일부 지급 시 해약금의 기준) / 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(토지거래허가 전 계약의 ‘유동적 무효’)
  • ·공공·기관 — 국토교통부 「부동산 전자계약」 시스템 / 토지이음 · 서울부동산정보광장 · 경기부동산포털 / 한국공인중개사협회 「토지거래허가구역 내 매매약정금 수수 관련 법률자문 및 구청 회신 결과 안내」(2025.11.11)
  • ·자사 자료 — 월급쟁이부자들부동산중개법인 실무 양식(가계약·약정 문자, 가계약 추가 안내문자, 매매의 예약 업무 프로세스)
  • ·시리즈3단계 계약 총정리 · 토지거래허가 1~4편 · 부동산 매매 특약 6가지 · 규제지역 대출/세금 · 정책자금대출
안내 — 이 글은 2026년 8월 1일 기준으로 작성한 일반적인 안내예요. 법령·판례·정책은 바뀔 수 있고, 개별 사안마다 적용이 달라질 수 있어요. 특히 가계약금 반환·해약 분쟁, 토지거래허가 관련 법적 판단, 세금(증여세 등)은 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라지므로, 실제 거래에서는 담당 공인중개사·법무·세무 전문가와 반드시 확인해주세요. 인용한 법령 조문은 발행 시점의 현행 조문이며, 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 내용을 다시 확인하실 수 있어요.