토지거래허가 따라하기 4편 – 토지이용계획서·위임장 등 작성방법

안녕하세요, 구해줘내집이에요.

드디어 「토지거래허가 따라하기」 시리즈의 마지막 편이에요. 1편에서는 토지거래허가가 대체 뭔지 전체 그림을, 2편에서는 허가신청서(별지 제9호서식)를, 3편에서는 자금조달계획서를 한 칸씩 같이 채워봤죠.

오늘은 이제 마지막 4편이에요.

허가신청서 쓰고, 자금조달계획서까지 채웠는데 — 서류가 또 남았죠? 맞아요. 토지거래허가 신청서를 제출하려면, 이 두 가지 말고도 네 개의 서류가 더 필요해요.

“서류가 아직도 네 개나 남았다고요…?”

토지이용계획서에 동의서에 임대차종료확인서에 위임장까지. 이름만 들어도 벌써 진이 빠지시죠. 그래서 이번 편은 그 나머지 네 개 서류를 하나도 빠뜨리지 않도록, 각각이 무슨 서류인지·누가·몇 장을 쓰는지 하나씩 같이 챙겨볼게요.

그리고 시작하기 전에, 딱 하나만 먼저 당부하고 싶어요. 간단해 보이는 서류일수록 방심하지 마세요.

토지이용계획서 같은 ‘메인’ 서류는 오히려 다들 신경 써서 준비하세요. 그런데 현장에서는 동의서 한 장, 위임장 한 장, 임차인 확인 서류 하나를 빠뜨려 접수 단계에서 반려되는 경우가 생각보다 자주 있어요. 이 네 개는 크기는 작아도, 하나하나가 ‘있어야 하는’ 서류거든요. “이쯤이야” 하고 넘기지 마시고, 하나도 빠짐없이 꼼꼼히 챙겨서 접수하시길 바라요. 자, 그럼 하나씩 볼까요?

이 시리즈는 이렇게 마무리돼요.

• 1편 — 토지거래허가가 뭔지, 전체 절차와 신청방법 개요 (발행 글 보기)
• 2편 — 토지거래계약 허가신청서 작성법 (발행 글 보기)
• 3편 — 토지취득자금 조달계획서 작성법 (발행 글 보기)
• 4편(이 글) — 토지이용계획서·개인정보 제공 동의서·임대차종료확인서·위임장 작성법

바쁜 분은 【간단하게 따라하기】만 보셔도 돼요. “왜 그렇게 적는지”까지 알고 싶은 분은 【자세하게 따라하기】로 서류 하나하나 짚어가면 되고요. 자, 마지막이에요. 같이 시작해볼까요?

1. 【간단하게 따라하기】 바쁘면 이것만 — 4개 서류, 이 순서로

깊은 근거는 몰라도 괜찮아요. 이 순서대로 네 개 서류를 하나씩 챙기면 돼요. (각 서류의 ‘왜’가 궁금하면 아래 【자세하게 따라하기】에서 이어서 확인하세요.)

1. 토지이용계획서(자기거주용) 1장을 써요. 이 집을 왜 사는지(취득 목적), 누구와 함께 살지(세대원), 기존 주택이 있는지, 매수하는 집에 지금 누가 사는지(점유 현황), 언제 입주할지(허가일로부터 4개월 이내)를 적어요. 무주택이면 ‘기존주택 보유 현황’에 [없음]으로 체크하면 돼요.
2. 개인정보 제공(이용) 동의서를 써요. 함께 입주하는 세대원이 각자 1부씩 서명해요(14세 미만 자녀는 법정대리인이 대신 서명). 부부가 함께 입주하면 두 사람 각자 1부, 총 2부예요.
3. (임차인이 있는 집이면) 임대차종료확인서를 챙겨요. 그 임대차가 (입주 시점까지) 끝난다는 걸 확인하는 서류예요. 참고로 강남·도봉구처럼 이 내용을 토지이용계획서 안에 적는 것으로 갈음하는 지자체도 있으니, 우리 구청은 어떤지 확인하세요.
4. (매도인과 함께 구청에 못 가면) 위임장을 준비해요. 토지거래허가는 매도인·매수인 공동신청이 원칙이라, 매수자만 진행하려면 매도인이 위임장 + 신분증 사본을 써주면 돼요. 매매계약을 맺는 자리에서 미리 받아두면 나중에 일정 다시 맞추는 번거로움이 줄어요.
5. 서류가 모이면 2편 허가신청서·3편 자금조달계획서와 함께 관할 구청에 방문 제출해요. 서식은 지자체마다 다를 수 있으니, 방문 전 우리 구청 홈페이지에서 서식을 다시 확인하는 게 안전해요.

2. 【자세하게 따라하기】 네 가지 서류, 각각 무엇인지부터

이제 위에서 요약한 네 개 서류를, 하나씩 ‘무슨 서류인지’부터 제대로 짚어볼게요.

먼저 큰 그림부터요. 토지거래허가 신청서에는 2편 허가신청서·3편 자금조달계획서 말고도, 아래 네 가지 서류가 각각 따로 붙어요. 서로 역할이 다른, 엄연히 별개의 서류들이에요.

• ① 토지이용계획서 — 이 집(토지)을 앞으로 어떻게 쓸 것인지, 세대의 이용 계획을 밝히는 서류.
• ② 개인정보 제공(이용) 동의서 — 심사를 위해 구청이 내 개인정보를 확인·조회해도 되는지 동의하는 서류.
• ③ 임대차종료확인서 — 세입자가 있는 집일 때, 그 임대차가 (입주 시점까지) 끝난다는 걸 확인하는 서류.
• ④ 위임장 — 매도인과 함께 구청에 못 가서 대리로 신청할 때, 신청 권한을 맡기는 서류.

이 중 ①②는 대체로 집을 사는 모든 경우에 필요하고, ③④는 상황에 따라 붙는 ‘조건부’ 서류예요. ③ 임대차종료확인서는 세입자가 있는 집을 살 때만, ④ 위임장은 매도인과 함께 신청하러 가지 못할 때만 필요하거든요. 그러니 ‘나에게 몇 개가 해당되는지’는 상황마다 조금씩 달라져요. 다만 어느 경우든, 해당되는 서류는 하나도 빠뜨리지 않고 챙기는 게 중요해요.

이제 이 네 개를, 하나씩 자세히 볼게요. 추상적인 설명만으론 감이 안 오실 테니, 2·3편에서 쓴 예시를 그대로 이어받을게요 — 서울 강동구 고덕그라시움(전용 84.24㎡, 매매 24억 5천만원 가정), 생애최초 무주택 신혼부부를 떠올리며 채워볼게요. (모두 이해를 돕기 위한 예시·가정이에요.)

① 토지이용계획서 — 이 집을 어떻게 쓸지 밝히는 서류

이건 무슨 서류이고, 왜 쓰나요?

토지이용계획서는 “이 집(토지)을 앞으로 어떻게 쓸 것인지”를 구청에 밝히는 서류예요. 2편에서 다룬 허가신청서(별지 제9호서식)의 필수 첨부서류라, 허가신청서·자금조달계획서와 함께 관할 구청에 방문 제출해요.

근거는 서식 하단에 그대로 인쇄돼 있어요. “「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제3항 및 같은 법 시행령 제8조제1항에 따라 토지이용계획서를 제출합니다”라고요. 흥미로운 건, 3편에서 다룬 자금조달계획서와 뿌리가 같은 조문(제11조제3항)이라는 점이에요. 법이 “허가받으려는 사람은 그 토지의 이용계획과 취득자금 조달계획을 적어 내라”고 함께 묶어둔 거죠.

두 가지 버전이 있어요 — ‘자기거주용’을 고르세요

강남구청은 목적에 따라 두 가지 토지이용계획서를 배포해요.

• ① 토지이용계획서(자기거주용) — 실거주 목적으로 살 때. 이 글을 읽는 대부분이 여기 해당해요.
• ② 토지이용계획서(그 외) — 임대·개발·사업용 등 자기거주가 아닐 때.

실거주 목적으로 사신다면 ①(자기거주용)을 고르시면 돼요. 참고로 강남구 서식 기준으로, ②(그 외)에서는 임대차종료확인서·주택 추가취득 사유 소명서를 ‘따로 준비하라’고 명시하는데, ①(자기거주용)에는 그 내용을 적는 칸이 서식 안에 함께 들어 있어요. (다만 이건 강남구 서식의 구성 방식이라, 지자체마다 다를 수 있어요.)

자기거주용 토지이용계획서, 무엇을 적나요

강남구청 자기거주용 서식의 항목을 순서대로 정리하면 이래요.

표를 보면, 강남구 자기거주용 서식에는 ‘기존주택 처리 계획’과 ‘점유 현황·임차인 이사일’ 칸이 함께 들어 있어요. 그래서 강남·도봉구에서는 이 칸을 채우는 것으로 ‘주택 추가취득 사유 소명서’나 ‘임대차종료확인서’를 대신하기도 해요. 다만 이건 이 두 구의 방식이고, 지자체에 따라 이 서류들을 별도로 요구할 수 있으니 관할 구청에 확인하세요.

기존 주택이 있다면 — ‘왜 또 사는지’ 소명해야 해요

무주택이면 ‘기존주택 보유 현황: [없음]’에 체크하는 것으로 끝이에요. 처리 계획 칸은 비워둬도 되고요.

반대로 이미 다른 주택이 있는 분은, 이 집을 왜 ‘추가로’ 취득하는지 소명해야 해요. ‘기존주택 처리 계획’ 칸에 기존 집 주소와 처리 방법(매도·임대 등), 그리고 그 시점을 허가일로부터 6개월 이내로 적으면 돼요. 강남·도봉구는 이 내용을 토지이용계획서 안에 적으면 되지만, 지자체에 따라 별도의 ‘주택 추가취득 사유 등 소명서’를 요구할 수도 있으니 관할 구청에 한 번 확인하세요.

공동명의여도 토지이용계획서는 ‘1장’이에요

부부가 공동명의로 사도, 이 토지이용계획서는 1장만 쓰면 돼요. 대표 신청인 1명이 작성하고, ‘같이 거주할 세대원 모두 기재’ 칸에 배우자를 적으면 되거든요.

왜 1장으로 충분할까요? 이 서류가 담는 정보가 개인이 아니라 ‘세대(가구) 전체의 계획’이기 때문이에요. 부부가 공동명의로 산다고 해도 “이 집에서 2년간 함께 살겠다”는 계획 자체는 하나잖아요. 그러니 계획도 한 장이면 되는 거예요. (이건 2편에서 본 허가신청서가 ‘1부’였던 것과 똑같은 원리예요.)

반대로 자금조달계획서(3편)는 부부 각자 1부였죠. 그 서류가 담는 건 ‘누구 돈이 얼마나 들어갔나’라는, 애초에 사람마다 다른 정보니까요. 같은 ‘계획서’라도 무엇을 담느냐에 따라 장수가 달라지는 거예요. (누가 몇 장씩 쓰는지는 아래 3번 ‘공동명의 총정리’에서 표로 한 번에 정리해드릴게요.)

(참고) 세입자 있는 집 + 무주택이면 — 실거주 유예 특례 서식도 있어요

혹시 세입자가 살고 있는 집을 사시나요? 그렇다면 2026년 5월 12일 발표된 ‘실거주 유예’ 한시 특례를 위한 전용 토지이용계획서가 따로 있어요(매도인용·매수인용 각각). 조건이 맞으면, 원래는 허가일로부터 4개월 안에 입주해야 하지만 기존 임차인의 계약 종료일까지 입주를 미룰 수 있어요. 다만 조건이 까다로워요 — 2026년 5월 12일부터 허가신청일까지 무주택을 유지해야 하고, 임대차 최초 종료일이 2028년 5월 11일까지여야 하며, 분양권·입주권·부담부증여는 제외예요. 이 특례에 해당하는지는 사안마다 다르니, 관할 구청에 전용 서식과 요건을 꼭 확인하세요.

② 개인정보 제공(이용) 동의서 — 서명만 하면 되는, 대신 ‘각자’

이건 무슨 서류인가요?

개인정보 제공(이용) 동의서는 “허가 심사를 위해 구청이 내 개인정보를 수집·이용하고, 필요한 기관에 제공하는 것에 동의한다”는 서류예요. 강남구청은 여기에 행정정보 공동이용 사전동의서까지 하나로 묶어 운영해요. 정식 이름은 「토지거래허가 업무처리를 위한 개인정보 수집·이용 및 제공 동의서 / 행정정보 공동이용 사전동의서」고요.

말은 길지만 하는 일은 단순해요. 이 동의를 하면 담당 공무원이 등기부등본·주민등록표 등본·초본·건축물 소유현황을 직접 조회해서 확인해줘요. 근거는 서식에 인쇄된 「전자정부법」 제36조(행정정보 공동이용)예요. 쉽게 말해, 내가 이 서류들을 일일이 떼러 다니지 않아도 된다는 뜻이에요. 오히려 고마운 동의인 셈이죠.

누가 서명하나요 — 매수인만이 아니라 ‘세대원 전원’

여기서 딱 하나 기억할 게 있어요. 함께 입주하는 세대원 모두가 각자 서명해야 한다는 거예요. 서식 하단에는 “14세 미만 아동은 법정대리인의 동의가 필요합니다“라는 문구까지 인쇄돼 있어요. 도봉구청 안내도 “‘매수인 및 세대원 전부’의 동의 필수“라고 못박고 있고요.

그러니 고덕그라시움을 사는 신혼부부라면 남편·아내 각자 1부씩, 총 2부를 서명하면 돼요. 만약 함께 전입하는 자녀가 있다면 그 몫까지(미성년이면 법정대리인 서명), 세대원 수만큼 서명이 필요해요.

동의를 안 하면 어떻게 되나요?

서식은 이렇게 안내해요. 개인정보 수집·이용·제공(①~③) 부분은 “동의를 거부할 권리가 있지만, 거부하면 토지거래허가 신청이 반려될 수 있다“고요. 사실상 필수 동의인 셈이에요. 다만 행정정보 공동이용(④) 부분은 결이 조금 달라서, “동의하지 않아도 불이익은 없지만, 그러면 해당 첨부서류를 직접 제출해야 한다”고 안내해요.

정리하면 이래요. 웬만하면 다 동의해야 신청이 진행되고, 등기부등본 같은 서류는 동의하면 공무원이 대신 확인해줘서 내가 안 떼도 돼요. 어렵게 생각하지 않으셔도 되는 서류예요. 다만 서명이 빠지면 신청이 반려될 수 있으니, 세대원 서명은 하나도 빠짐없이 받아 두세요.

③ 임대차종료확인서 — 세입자가 있는 집을 살 때만

언제 필요한가요?

임대차종료확인서는 세입자(임차인)가 있는 집을 실거주 목적으로 살 때, 그 임대차가 (입주 시점까지) 끝난다는 걸 확인하기 위한 서류예요. 반대로 말하면, 빈 집이나 매도인이 살던 집을 사면 이 서류는 아예 필요 없어요.

기본은 이렇게 세입자가 있을 때 챙기는 별도 서류예요. 다만 강남·도봉구처럼 일부 지자체는 앞서 본 자기거주용 토지이용계획서 안의 ‘점유 현황(임차인 거주)’과 ‘임차인 이사일’ 칸에 적는 것으로 이 확인서를 갈음하기도 해요(도봉구청도 “임대차계약 종료 확인서는 토지이용계획서에 작성하면 미제출”이라고 안내). 하지만 이건 그 지자체들의 방식이고, 다른 곳은 별도 서류를 요구할 수 있으니 우리 구청 서식을 확인하세요.

무엇을·누가 확인하나요

실무는 대체로 이렇게 흘러가요.

• (a) 토지이용계획서 안에 임차인 이사일 등을 적고,
• (b) 필요하면 임대차가 끝난다는 걸 보여줄 수 있는 서류(임대차계약서 사본, 임차인이 서명한 이사확인서, 계약 해지 합의서 등)를 따로 챙겨요.

즉 “임대차종료확인서”라는 이름의 별도 법정 서식이 항상 따로 있는 건 아니에요. ‘임대차가 종료된다는 사실을 확인할 수 있는 서류’를 준비한다고 이해하시면 돼요. 다만 앞서 본 ‘토지이용계획서(그 외)’ 서식을 쓰는 경우엔 이 확인서가 별도 첨부 항목으로 명시되니, 관할 구청에 별도 서식이 필요한지 확인하는 게 안전해요.

④ 위임장 — 매도인과 함께 구청에 못 갈 때

왜 위임장이 필요할까요? ‘공동신청’이 원칙이거든요

이 대목은 조금 자세히 짚을게요. 오해가 많은 부분이라서요.

토지거래허가는 매도인과 매수인이 ‘공동으로’ 신청하는 게 원칙이에요. 법 제11조제1항이 이렇게 정하고 있어요.

법률 전문 자료도 “일방이 상대방 동의 없이 단독으로 허가신청하면 공동신청주의에 반해 위법”이라고 확인해요. 그러니까 매수자 혼자 “제가 살 집이니 제가 신청할게요” 하고 단독으로 진행할 수는 없는 거예요.

그런데 현실은요. 매도인이 지방에 살거나, 평일에 시간 내기 어려운 경우가 참 많죠. 그래서 실무에서는 이 ‘공동신청’ 의무를 한쪽이 상대방에게 위임장을 받아 대리 신청하는 방식으로 풀어요. 즉 매도인이 매수인(또는 매수인 측 공인중개사·법무사)에게 위임장을 써주면, 매수인 측이 대표로 구청을 방문해도 절차상 ‘공동 신청’ 요건을 채우게 되는 거예요.

위임장에는 뭘 적나요

강남구청 위임장 서식의 구조는 이래요.

특징이 하나 있어요. 이 위임장 한 장으로 ‘허가 신청’뿐 아니라 ‘관련서류 일체 수령'(즉 허가증을 대신 받는 것)까지 포괄한다는 점이에요. 그래서 매도인이 이 위임장에 서명해 넘겨주면, 매수인 측이 신청부터 허가증 수령까지 대표로 진행할 수 있어요.

도장(인감)이 꼭 필요한가요?

여기서 안심되는 사실 하나. 강남구청 서식 기준으로는, 개인이 위임할 땐 인감증명서가 아니라 ‘신분증 사본’만 첨부하면 돼요. (인감증명서는 법인일 때만 필요해요.) 등기 신청 같은 다른 절차에서는 “위임장엔 인감증명서”라는 인식이 강한데, 이 토지거래허가 신청용 위임장은 신분증 사본이면 충분한 거예요.

다만 이건 강남구청 기준이에요. 다른 지자체는 인감증명서 같은 추가 서류를 요구할 수도 있으니, 방문 전에 관할 구청에 한 번 확인하세요. (참고로 서식 하단에는 “다른 사람의 인장을 도용하는 등 허위로 위임장을 작성하면 형법 제231조·제232조의 사문서 위·변조죄로 5년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금”이라는 경고문이 인쇄돼 있어요. 위임장은 반드시 본인이 직접, 사실대로 작성해야 해요.)

실무 팁 — 매매계약 자리에서 위임장을 미리 받아두면 편해요

이건 공식 규정이라기보다 실무적으로 권장되는 관행이에요. 매도인과 얼굴을 맞대고 매매계약을 맺는 그 자리에서 위임장도 함께 받아두면, 나중에 매도인과 다시 일정을 맞춰 서류를 받으러 다니는 번거로움을 줄일 수 있어요. 계약 이후 시간이 흐르면 매도인과 연락이 뜸해지거나 일정 맞추기가 어려워지는 경우가 종종 있거든요. 도장 찍는 김에, 위임장도 한 장. 이 작은 습관이 절차를 훨씬 매끄럽게 해줘요.

통상은 법무사에게 위임하기도 해요

관련 경험이 있는 분은 직접 신청하기도 하지만, 절차가 낯설면 법무사나 변호사에게 대리 신청을 맡기는 경우가 많아요. 다만 알아둘 게 있어요. 법무사는 보통 잔금 지급·소유권이전등기 단계에서 위임을 받아 대행하는 경우가 많아요. 그래서 토지거래허가 신청 자체까지 맡기려면 별도 대행 보수가 붙을 수 있어요. 견적을 받을 땐 토지거래허가 신청 대행(신청서 작성·관할 구청 방문 신청·허가증 수령까지)이 그 금액에 포함되는지, 아니면 허가 후 잔금·등기 비용만 포함된 건지 항목별로 꼭 확인하세요. (구체적인 금액은 지역·거래조건·서류 범위에 따라 달라서 이 글에선 다루지 않을게요.)

3. 우리 부부는 서류를 몇 장씩 쓸까요? (공동명의 총정리)

시리즈를 따라오며 가장 헷갈리셨을 부분, 여기서 한 번에 정리해드릴게요. “공동명의인데, 서류마다 각자 써야 하나 한 장만 쓰나?” 답은 서류마다 달라요.

한 문장으로 기억하세요. ‘세대 전체의 계획’을 담는 서류는 1장, ‘개인의 정보·돈·동의’를 담는 서류는 각자. 이 원칙만 잡으면 헷갈릴 일이 없어요. (자금조달계획서의 ‘각자 1부’는 서식 문언에 딱 박혀 있진 않지만, 1편부터 확인해온 실무 원칙이에요. 관할 구청에 한 번 확인하면 더 확실해요.)

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

5. 정리하며 — 네 개, 하나도 빠뜨리지 마세요

여기까지 오시느라, 그리고 1편부터 4편까지 이 긴 시리즈를 함께 걸어오시느라 정말 고생 많으셨어요.

처음엔 ‘서류가 네 개나 더 남았다’며 막막하셨을 텐데, 하나씩 뜯어보니 결국 이렇게 정리돼요.

세대 전체의 계획은 한 장, 개인의 정보·돈·동의는 각자.

토지이용계획서는 세대에 1장, 개인정보 동의서는 세대원이 각자 서명하고, 임대차종료확인서는 세입자가 있을 때, 위임장은 매도인과 함께 못 갈 때 챙기면 돼요. 네 개가 각각 다른 서류인 만큼, 작아 보이는 것 하나도 빠뜨리지 않는 게 핵심이에요. 그리고 서식은 지자체마다 다를 수 있으니 관할 구청 확인은 꼭.

특히 동의서·위임장 같은 자잘한 서류일수록 ‘이쯤이야’ 하고 넘기기 쉬운데, 정작 접수 창구에서 그거 하나 때문에 반려되어 다시 발걸음하는 일이 종종 생겨요. 마지막까지 위 체크리스트로 하나하나 짚어보시길 바라요.

그래도 막상 내 상황에 대입하면 물음표가 남으실 거예요. “우리는 세입자가 있는데 유예가 되나?”, “공동명의라 뭘 각자 써야 하지?”, “매도인이 지방에 사는데 위임장을 어떻게 받지?” 이런 건 한 사람 한 사람 상황이 달라서 글만으로는 딱 떨어지게 답하기 어려운 부분이에요.

그 막막함, 혼자 다 짊어지지 않으셔도 돼요.