토지거래허가 따라하기 3편 – 자금조달계획서 작성방법

안녕하세요, 구해줘내집이에요.

지난 1편에서는 토지거래허가의 큰 그림을, 2편에서는 허가신청서(별지 제9호서식)를 한 칸씩 같이 채워봤어요. 그리고 2편 마지막에 이런 약속을 드렸죠. “공동명의일 때 매매대금을 어떻게 나눠 적는지, 자기자금과 차입금은 어떻게 구분하는지, 3편에서 같이 채워볼게요”라고요.

오늘이 바로 그 3편이에요.

그런데 시작하기 전에, 첫 매수자분들이 가장 많이 갸웃하시는 지점 하나를 먼저 풀고 갈게요.

“자금조달계획서, 왜 두 번이나 내요?”

맞아요. 토지거래허가구역에서 아파트를 사면, 이름도 서식도 다른 자금조달계획서를 두 단계에 걸쳐 내야 해요. 처음 보면 ‘똑같은 걸 왜 또 쓰지?’ 싶어 헷갈리실 수 있어요. 그런데 그럴 만한 이유가 있고, 그 이유만 이해하면 나머지는 술술 풀려요.

• 첫 번째는 허가 단계예요. 구청에 “이 집 살 돈을 이렇게 마련하겠습니다”라는 계획서를 내요. 아직 정식 계약 전이라 증빙서류는 없이, 계획만 간단히요.
• 두 번째는 거래신고 단계예요. 실제로 계약을 맺고 돈이 오간 뒤, 그 자금 출처를 증빙서류까지 갖춰 상세하게 신고해요.

같은 ‘자금조달계획서’라도 목적과 시점이 다른, 각기 다른 두 개의 서류인 거예요. 오늘은 이 두 단계를 서식 원문 그대로, 하나씩 같이 채워볼게요.

이 시리즈는 총 4편이에요.

• 1편 — 토지거래허가가 대체 뭔지, 전체 절차와 신청방법 개요 (발행 글 보기)
• 2편 — 토지거래계약 허가신청서 작성법 (발행 글 보기)
• 3편(이 글) — 토지취득자금 조달계획서 작성법
• 4편 — 토지이용계획서·개인정보제공 동의서 작성법 (발행 글 보기)

바쁜 분은 【간단하게 따라하기】만 보셔도 되고, “왜 그렇게 적는지”까지 알고 싶은 분은 【자세하게 따라하기】로 하나씩 짚어가면 돼요. 자, 같이 시작해볼까요?

1. 【간단하게 따라하기】 바쁘면 이것만 — 두 단계, 이 순서로 내요

깊은 근거는 몰라도 괜찮아요. 이 순서대로만 밟으면 돼요. (각 단계의 ‘왜’가 궁금하면 아래 【자세하게 따라하기】에서 이어서 확인하세요.)

1. [허가 단계] 허가를 신청할 때, 「토지취득자금 조달계획서」(별지 제10호서식)를 2편 허가신청서와 함께 관할 구청에 방문 제출해요. 자기자금(예금·주식·증여·부동산 처분 등)과 차입금(대출·그 밖의 차입금)을 적되, 합계가 매매예정금액과 딱 맞으면 돼요. 이 단계는 증빙서류를 안 내요(계획만).
2. [거래신고 단계] 정식 계약을 맺으면, 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」(별지 제1호의3서식)를 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 계약체결일부터 30일 이내 온라인 제출해요. 이번엔 증빙서류까지 함께 내요.
3. 계약금 낼 때 이체확인증·영수증을 꼭 챙겨요. 2026년 2월 10일부터는 매매계약서와 계약금 영수증(또는 통장 사본)도 첨부 대상이 됐거든요.
4. 대출 은행을 아직 못 정했으면 임의의 은행을 적고, 증빙란에 “○○월 대출예정”이라고만 적으면 돼요. 실제 대출이 달라져도 계획서를 다시 안 고쳐도 되고요.
5. 공동명의(부부)면 각자 1부씩 작성하고, 거래신고 화면의 ‘제출구분’에서 ‘매수인별도제출’에 체크해요.
6. 거래신고가 접수되면 [접수증] → 2~3일 뒤 [신고필증]을 받고, 이 신고필증으로 대출을 신청해요.

2. 【자세하게 따라하기】 왜 두 번 내나요?

이제 위 순서를, “왜 그렇게 하는지”와 “어디에 뭘 적는지”까지 하나씩 풀어볼게요. 먼저 ‘왜 두 번 내는지’를 그림으로 한 번 보고, Ⓐ 허가 단계 → Ⓑ 거래신고 단계 순서로 갈게요. 그리고 추상적인 설명만으론 감이 안 오실 테니, 2편에서 쓴 서울 강동구 고덕그라시움(전용 84.24㎡, 매매 24억 5천만원 가정)을 그대로 이어받아 실제 숫자로 채워볼게요.

한마디로, 두 서류는 ‘같은 계획의 서로 다른 시점 스냅샷’이에요.

토지거래허가구역에서 아파트를 사는 과정을 시간 순서로 보면 이래요. ① 매도인·매수인이 조건에 합의 → ② (2편에서 다룬) 허가신청서와 함께 토지취득자금 조달계획서를 구청에 내고 허가를 받음 → ③ 허가를 받은 뒤 정식 매매계약 체결 → ④ 계약일부터 30일 이내에 주택취득자금 조달 및 입주계획서+증빙서류를 부동산거래관리시스템(RTMS)에 내며 거래신고.

그러니까 ②는 계약 전에 “이렇게 마련할 계획입니다”를 미리 심사받는 서류고, ④는 계약 후에 “실제로 이렇게 마련했습니다”를 증빙과 함께 신고하는 서류예요. 시점이 다르니 목적도, 항목 수도, 증빙 요구도 다를 수밖에 없어요.

그리고 안심되는 사실 하나. 허가 때 쓴 계획과 거래신고 때 낸 내용이 서로 달라져도 문제없어요. 대출이 계획보다 더 나오거나 덜 나와도, 예금과 처분대금 비중이 좀 바뀌어도, 계획서를 다시 수정할 필요가 없어요. 두 서류가 애초에 ‘다른 시점의 스냅샷’이니까요.

3. Ⓐ 허가 단계 — 「토지취득자금 조달계획서」(별지 제10호서식)

먼저 허가 단계예요. 이건 2편에서 다룬 허가신청서(별지 제9호서식)의 필수 첨부서류라, 허가신청서·토지이용계획서와 함께 관할 시·군·구청에 방문 제출해요(방문 접수 원칙은 2편에서 자세히 짚었어요). 근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항, 같은 법 시행령 제8조제1항, 시행규칙 제9조제2항이에요. 서식은 국토교통부가 2026년 2월 10일부터 시행 중인 최신본이고요.

이 단계의 좋은 소식은, 상대적으로 간소하다는 거예요. 자기자금과 차입금을 적는 칸만 있고, 증빙서류는 아예 요구하지 않아요. 아직 정식 계약 전이라 ‘계획’만 보는 단계이기 때문이에요.

자기자금 칸에는 이런 걸 적어요.

차입금 칸은 두 개예요.

여기서 잊지 말 하나. 자기자금 소계(⑧)와 차입금 소계(⑫)를 더한 합계(⑬)가 매매예정금액과 딱 맞아야 해요. 이게 안 맞으면 보완요구를 받을 수 있으니, 계산기로 한 번 더 확인하고 내는 게 좋아요.

공동명의(부부)라면 이 조달계획서는 명의자가 각자 1부씩 작성하는 게 실무 원칙이에요(허가 심사가 취득자 한 명 한 명을 따로 보기 때문이에요 — 1편에서 짚은 내용이에요). 각자 자기 지분에 해당하는 자기자금·차입금을 적으면 돼요. 다만 관할 구청마다 실무가 조금씩 다를 수 있으니, 방문 전에 담당 부서에 “공동명의는 각자 1부인지” 한 번 확인하고 가시면 헛걸음을 줄일 수 있어요.

4. Ⓑ 거래신고 단계 — 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」(별지 제1호의3서식)

허가를 받고 정식 계약을 맺었다면, 이제 거래신고 단계예요. 여기서 내는 게 바로 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」(별지 제1호의3서식)고요. 허가 단계(Ⓐ)보다 항목도 많고, 증빙서류까지 챙겨야 하는 진짜 ‘본편’이에요. 하나씩 짚어볼게요.

어디에·언제 내나요? (RTMS·30일)

정식 매매계약을 맺은 뒤에는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 거래신고를 하면서 이 계획서를 함께 내요. 경로는 이래요.

1. rtms.molit.go.kr 접속 → 간편·공동인증 로그인
2. 부동산거래신고 > 신고이력조회 > 필증번호 클릭
3. ‘자금조달계획 및 입주계획서’ 클릭 → 작성 후 제출

제출 기한은 계약체결일부터 30일 이내예요. 매수인이 공동명의(부부)면 각자 작성하고 ‘제출구분’에서 ‘매수인별도제출’에 체크한 뒤, 매수인 본인의 전자서명으로 제출해요.

2026년 2월 10일부터 이렇게 바뀌었어요 (꼭 알아두기)

여기가 이번 편에서 가장 중요한 대목이에요. 원래 토지거래허가구역 주택 거래는 거래신고 때 자금조달계획서를 안 내도 됐어요. 그런데 국토교통부가 규정을 바꿨어요.

핵심은 ‘내·외국인을 불문하고’라는 문구예요. 이 개정이 언론엔 ‘외국인 투기 방지’로 보도됐지만, 규정 자체는 국적을 가리지 않아요. 그러니 토지거래허가를 받아 집을 사는 우리 실수요자도 예외 없이 자금조달계획서와 증빙서류를 내야 해요. ‘나는 내국인이니까 상관없겠지’가 아니라는 점, 꼭 기억해주세요.

또 하나가 같이 신설됐어요. 매매계약서와 계약금 영수증이에요.

규정은 이런데, 실무는 더 간단해요. 거래신고는 보통 공인중개사가 대신 진행해서, 매수인이 매매계약서를 따로 제출할 일은 거의 없어요. 특히 전자계약으로 진행하면 매매계약서는 시스템에 자동으로 첨부되고요.

매수인이 챙길 건 계약금을 냈다는 증빙 하나예요. 매도인 계좌로 계약금을 이체한 뒤 은행 앱·인터넷뱅킹에서 ‘이체확인증’을 발급받거나, 매도인에게 직접 서명받은 영수증(또는 현금영수증)을 받아 두면 돼요. 이 이체확인증(또는 영수증)을 계약 당일 현장에서 담당 공인중개사에게 전달하면, 매매계약서와 함께 첨부돼 전자계약이 완료되고 거래신고까지 자동으로 이뤄져요. 그러니 계약금을 보낼 때 이 증빙을 꼭 챙겨두세요.

항목별로 채워볼게요

이제 실제 칸을 볼게요. 크게 자기자금 → 차입금 → 지급방식·입주계획 순서예요.

① 자기자금 (②~⑦)

② 차입금 (⑧~⑫)

③ 조달자금 지급방식·입주계획 (⑭~⑱)

여기서도 원칙은 하나예요. 자기자금 소계(⑦) + 차입금 소계(⑫) = 매매금액. 딱 맞아야 해요.

증빙서류는 어디서 발급받나요?

이 거래신고 단계(Ⓑ)의 진짜 차이는 증빙서류예요. 투기과열지구 주택이거나, 토지거래허가를 받아 허가구역 주택을 산 경우(우리 독자 해당)엔 아래 서류를 항목별로 첨부해야 해요. 어디서 떼는지 정리했어요.

서류가 아직 안 나온 항목이 있어도 괜찮아요. 서식 원문도 “제출일 기준으로 대출이 아직 실행되지 않았거나 본인 부동산 매매계약이 아직 안 됐다면 사유서를 첨부하면 된다”고 안내해요. 그러니 대출이 미확정이면 증빙란에 “○○월 대출예정”이라고 적으면 돼요.

작성이 막막하면 — ‘월부이음’으로 미리 채워보기

빈 서식을 혼자 마주하면 막막하시죠. 그럴 땐 저희 월급쟁이부자들이 만든 무료 서비스 월부이음(weolbuieum.com)을 먼저 써보시길 권해요. ‘토지거래허가 도우미’ 기능으로 허가신청서·토지이용계획서·자금조달계획서·매매계약서 사본·위임장 등 법정서식을 대화형으로 채워주고 PDF로 내려받게 해줘요(회원가입 없이 무료). 어떤 값이 어디에 들어가는지 눈으로 익히기에 좋아요.

다만 한 가지는 꼭 기억하세요. 월부이음은 ‘연습·참고용’이에요. 실제 제출은 허가 단계는 관할 구청에, 거래신고 단계는 RTMS에서 따로 해야 해요. 월부이음 화면에도 “완성된 서류는 참고용이며, 제출 전 담당 공무원·전문가 검토를 권장한다”고 안내돼 있어요.

기한 안에 안 내거나 거짓으로 적으면? (과태료)

서식 뒷면에는 “계약체결일부터 30일 이내에 제출하지 않거나 거짓으로 작성하면 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조에 따라 과태료가 부과된다”고 적혀 있어요. 정확한 금액은 이래요(법 제28조).

• 기한 내 미제출: 500만원 이하 (제28조 제2항)
• 거짓 작성: 해당 부동산 취득가액의 100분의 10(10%) 이하 (제28조 제3항)

여기서 오해 하나만 바로잡을게요. 인터넷에는 “허위 작성하면 최대 3천만원”이라는 말이 돌아다녀요. 그런데 거짓 작성 과태료는 정액 3천만원이 아니라, 집값의 10% 이하라는 ‘정률’이에요. 집값이 비쌀수록 과태료도 같이 커진다는 뜻이에요. 예컨대 우리 예시처럼 매매가가 24억 5천만원이라면 10%는 무려 2억 4,500만원(가정)에 달해요. 그러니 “3천만원이면 되겠지”가 아니라, 처음부터 사실대로 정확히 적는 게 유일한 정답이에요.

신고필증을 받으면 대출을 신청해요

거래신고를 마치면 흐름은 이래요. 거래신고 완료 → [접수증](흰색) 발급 → 2~3일 뒤 승인 → [신고필증](파란색) 다운로드.

‘신고필증’이 뭐냐면요. 부동산 거래를 관청(시·군·구)에 정식으로 신고하고, 그 신고가 정상적으로 접수·수리됐음을 증명해 주는 공식 서류예요. 정식 명칭은 ‘부동산거래계약 신고필증’이고, 거래 내용을 관청이 확인해 줬다는 일종의 거래 확인증이라고 보시면 돼요. 이 신고필증은 은행에 따라 주택담보대출을 실행할 때 요구하는 경우가 있어요. 은행마다 필요한 서류가 조금씩 달라 필요할 수도, 아닐 수도 있는데, 필요할 때 바로 쓸 수 있도록 거래신고 뒤 담당 공인중개사에게 미리 받아 두면 편리해요. 승인까지 2~3일이 걸리니, 잔금·대출 일정을 잡을 때 이 시간을 미리 넣어 두시면 좋고요.

5. Ⓐ 허가 vs Ⓑ 거래신고 한눈에 비교

두 단계가 어떻게 다른지, 한 표로 모았어요.

정리하면, Ⓐ(허가 단계)는 ‘계획’을 심사받는 간소한 서류, Ⓑ(거래신고 단계)는 ‘증빙’까지 갖춰 검증받는 상세한 서류예요. 이름이 비슷해 헷갈리지만, 시점도 제출처도 다른 두 개의 관문이라고 생각하시면 편해요.

6. 고덕그라시움으로 채워본 예시

말로만 하면 감이 안 오시죠. 2편에서 쓴 고덕그라시움(전용 84.24㎡, 매매 24억 5천만원 가정)을 그대로 이어받아, 두 단계 서식에 숫자를 넣어볼게요.

Ⓐ 허가 단계 (별지 제10호서식) 예시

Ⓑ 거래신고 단계 (별지 제1호의3서식) 예시

허가 때와 세부 항목이 조금 달라져도 된다는 걸 보여주려고, 예금과 처분대금 비중을 살짝 조정했어요(합계는 그대로예요).

두 표를 나란히 보면 이래요. 허가 때는 “예금 10억 + 증여 3억 + 처분 7억 5천만원 + 대출 4억”이라는 큰 틀만 잡았는데, 거래신고 때는 예금과 처분대금 비중이 조금 조정됐을 뿐 총액(24억 5천만원)은 그대로예요. 세부가 달라져도 괜찮다는 게, 숫자로 보면 이렇게 이해가 돼요.

7. 자주 하는 고민, 항목별로 짚어드려요

칸을 채우다 보면 꼭 막히는 지점들이 있어요. 상담에서 제일 많이 나오는 것들만 짧게 짚어드릴게요.

대출 은행을 아직 못 정했어요

임의의 은행을 적어도 괜찮아요. 계획 단계라 실제와 달라져도 문제없고, 증빙란에는 “○○월 대출예정”이라고만 적으면 돼요. 나중에 대출이 다른 은행에서, 다른 금액으로 나와도 계획서를 다시 고칠 필요는 없어요.

대출, 어디서부터 알아봐야 할까요?

차입금(대출) 칸을 채우기 전에, 내가 받을 수 있는 대출의 순서부터 점검하는 게 좋아요. 실거주 목적으로 아파트를 사는 생애최초 실수요자라면 통상 이 순서예요.

1. 먼저 정책모기지(신생아특례대출·디딤돌대출·보금자리론 등) 자격이 되는지 확인해요.
2. 정책모기지 조건이 안 되면 적격대출을 알아봐요.
3. 그마저 안 되면 은행 일반 주택담보대출을 알아봐요.

이때 자주 놓치는 것들이 있어요. 정책대출은 DSR 산정이 일반 대출과 다르게 적용될 수 있고, 한도 판단의 시세 기준은 통상 KB시세예요. 소득은 부부 합산으로 보고, 1주택자도 일정 조건에서 보금자리론으로 대환이 가능해요. 그리고 적격대출과 보금자리론은 서로 다른 상품이에요.

부모님께 빌린 돈은 어떻게 적어요?

부모님께 빌린 돈도 ‘그 밖의 차입금’ 칸에 적을 수 있어요. 다만 여기엔 세심하게 챙길 게 있어요.

국세청은 가족 간 돈거래를 ‘일단 증여가 아닌지’ 먼저 살펴봐요. 그래서 “정말 빌렸고, 갚고 있다”를 객관적으로 보여줘야 차입으로 인정받아요. 방법은 어렵지 않아요. 차용증을 쓰고, 약정한 이자·원금을 계좌이체로 실제 지급한 기록을 남기는 거예요.

여기서 꼭 알아둘 숫자가 있어요. 세법상 가족 간 적정이자율은 연 4.6%예요(2026년 7월 기준). 무이자로 빌리거나 4.6%보다 낮게 빌리면, 덜 낸 이자만큼을 증여로 볼 수 있어요. 다만 그 이자 이익이 연 1,000만원 미만이면 증여세를 매기지 않아요.

• 예를 들어 5억원을 무이자로 빌렸다면, 연 이자 이익은 2,300만원(=5억×4.6%)으로 계산돼요. 1,000만원을 넘으니 전액이 증여로 계산돼요.
• 반대로 무이자라도 원금이 약 2억 1,700만원까지라면, 이자 이익이 연 1,000만원 미만이라 증여세가 안 붙어요.

★여기서 오해하기 쉬운 지점 하나. 1,000만원은 ‘공제’가 아니라 ‘문턱’이에요. 넘는 순간 초과분만이 아니라 이익 전액이 증여로 계산돼요. 그러니 부모님께 큰돈을 빌린다면, 적정이자율만큼 이자를 실제로 지급하는 게 가장 안전해요. (근거: 상속세 및 증여세법 제41조의4 및 같은 법 시행령 제31조의4)

부부 공동명의인데 자금이 한쪽에 몰렸어요

부부 공동명의로 살 때, 매수 자금이 한 사람에게 몰려 있어도 대체로 증여세 부담은 없어요. 부부 사이엔 10년 합산 6억원까지 증여재산공제가 적용되거든요(상속세 및 증여세법 제53조 제1호).

그리고 안심되는 사실 하나. 자금조달계획서에 어떻게 적는지가 증여세를 결정하지 않아요. 증여세는 계획서 문구가 아니라 실제 자금 흐름과 지분으로 판단해요. 그러니 계획서엔 실제 자금 출처를 사실대로 적으면 돼요. 다만 배우자로부터 받은 것으로 보는 금액이 6억원(10년 합산)을 넘으면 초과분에 증여세가 나올 수 있어요.

참고로, 자금 출처를 소명하지 못한 금액이 일정 기준(취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액) 이상이면, 국세청이 그 미소명 금액을 증여로 추정해 과세할 수 있어요(상속세 및 증여세법 제45조·시행령 제34조 제1항). 그래서 더더욱 사실대로 적고, 증빙을 갖춰두는 게 중요해요.

(참고) 부모님 증여 + 혼인·출산이면 공제가 늘어요

신혼이거나 아이를 준비하는 분께 유용한 정보예요. 부모(직계존속)에게 받는 증여는 기본 5,000만원(미성년 자녀는 2,000만원)까지 공제돼요(상속세 및 증여세법 제53조 제2호). 그런데 여기에 더해, 혼인신고 전후 2년 이내이거나 출산·입양 후 2년 이내면 1억원이 추가로 공제돼요(같은 법 제53조의2). 합치면 최대 1억 5,000만원까지 증여세 없이 받을 수 있는 거예요. 다만 혼인과 출산 공제는 각각 1억원씩이 아니라, 둘을 합쳐 1억원이 상한이에요(2억원이 아니에요 · 제53조의2 제3항). 생애최초로 집을 마련하는 신혼부부라면 챙겨볼 만해요.

주식을 팔아서 낼 건데, 아직 안 팔았어요

주식·채권을 매도해 자금을 마련할 계획이라면, 평가액에서 5% 정도 보수적으로 잡아 적는 걸 권해요. 시세는 오르내리니까요. 실제로 판 금액이 계획보다 많아지는 건 문제되지 않아요.

8. 자주 묻는 질문 (FAQ)

9. 정리하며 — 두 번 낸다는 것만 알면, 나머지는 순서예요

여기까지 따라오시느라 정말 고생 많으셨어요. 처음엔 ‘자금조달계획서를 왜 두 번이나 내지?’ 하고 막막하셨을 텐데, 하나씩 뜯어보니 결국 핵심은 이거였죠.

허가 때는 ‘계획’만, 거래신고 때는 ‘증빙까지’.

시점이 다른 두 개의 서류일 뿐이고, 어느 쪽이든 자기자금 + 차입금 = 매매금액이라는 원칙 하나만 지키면 돼요. 대출 은행이 안 정해졌어도, 허가 때와 내용이 달라져도 괜찮고요. 다만 부모님께 빌린 돈이나 공동명의 증여처럼 세금이 얽히는 부분은 사실대로 적고, 큰 금액이라면 꼭 세무사와 확인하시길 바라요.

그래도 막상 내 상황에 대입하면 물음표가 남으실 거예요. “우리는 부모님 도움을 받는데 차용으로 정리해야 하나?”, “공동명의라 각자 얼마씩 적지?”, “대출은 어떤 순서로 알아보지?” 이런 건 한 사람 한 사람 상황이 달라서 글만으로는 딱 떨어지게 답하기 어려운 부분이에요.

그 막막함, 혼자 다 짊어지지 않으셔도 돼요. 저희 구해줘내집이 상담부터 임장, 허가 신청, 계약, 대출, 잔금, 등기까지 끝까지 내 편이 되어 함께할게요.