규제지역 세금 핵심 7가지 — 2026 세제개편안 반영

안녕하세요, 구해줘내집이에요.

내집마련을 준비하다 보면 ‘규제지역‘이라는 단어 앞에서 한 번쯤 덜컥하게 되죠. “규제지역이면 세금이 다 무거워지는 거 아닌가요?” 상담에서 참 많이 듣는 질문이에요.

그래서 먼저 결론부터 말씀드릴게요. 규제지역 세금이 무섭게 들려도, 그 부담의 칼날이 향하는 곳은 대부분 여러 채를 굴리는 투자자예요. 처음 집을 사서 실제로 거기 사는 무주택자, 그리고 살던 집을 팔고 갈아타는 1주택자에게 실제로 달라지는 건 몇 가지로 압축돼요. 그 핵심 7가지를, 무주택자 관점(1~4번)부터 1주택 갈아타기 관점(5~7번)까지 순서대로 정리했어요.

그리고 하나 더. 2026년 8월 3일 「2026년 세제개편안」이 발표되면서 이 중 몇 가지가 달라질 예정이에요. 아직 국회 통과 전이지만 ‘지금 사는 시점’이 이미 기준이 되는 항목도 있어서, 지금 매수를 준비하신다면 꼭 알고 시작하셔야 해요. 해당 항목마다 표시해 두고, 글 뒷부분에 따로 정리했어요.

규제지역이란? 조정대상·투기과열·토지거래허가 3종이에요

본론에 들어가기 전에, ‘규제지역’이라는 말부터 정리하고 갈게요. 2026년 현재 정부가 서울·수도권에 적용하는 규제는 보통 세 가지가 세트로 지정돼요. 각각 작동 방식이 달라요.

• 조정대상지역 — 다주택 취득세·양도세 중과, 1세대 1주택 비과세에 ‘거주 2년’ 추가 등 세금 규제의 근거가 되는 지역이에요.
• 투기과열지구 — LTV(대출 한도)·청약·전매 제한을 강화하는 대출·청약 규제의 근거예요. (이 글은 세금 편이라 대출은 별도 글에서 다뤄요.)
• 토지거래허가구역 — ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 근거해 거래 자체를 허가제로 통제하고 실거주 의무를 부과하는 지역이에요.

세 규제는 법적 근거도, 소관도, 지정 절차도 서로 달라요. 보통 같은 지역에 함께 지정되지만 반드시 세트로만 묶이는 건 아니에요.

먼저 아직 집이 없는 분들 이야기예요. 규제지역에서 첫 내집마련을 할 때 실제로 챙겨야 할 세금은 네 가지예요.

세금 ① 토지거래허가구역이면 ‘실거주’가 전제예요 무주택자 · 규제 영향 가장 큼

토지거래허가구역은 세율을 올리는 제도가 아니라, 거래 자체를 관할 지자체(시장·군수·구청장)의 허가 대상으로 삼는 제도예요. 허가를 받으려면 실수요·실거주 목적이 인정돼야 하고, 허가받은 사람은 정해진 기간 동안 그 목적대로 이용할 의무(이용의무)를 져요. 그래서 매수와 동시에 세입자를 승계하거나 전세를 놓는 방식의 자금 조달이 사실상 어려워져요.

토지거래허가구역은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 5년 이내 기간을 정해 지정해요. 지정 여부·기간은 지역마다 달라 최신 고시를 꼭 확인해야 하고요. 법적 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조(허가구역 지정)·제11조(허가)·제12조(허가기준)예요. 위반 시 이행강제금이 부과될 수 있다는 게 실무 운영 원칙이에요. (예시: 2026-06-30 공고 기준 신규 지정 사례의 토허구역 효력은 2026-07-05~2027-12-31이었어요. 이는 하나의 사례일 뿐이에요.)

매매가 9억원 주택을 살 때예요.

• 비규제 지역이라면 → 전세보증금 5억원을 승계하고 자기자금 4억원만으로 매수하는 방식이 가능할 수 있어요.
• 토지거래허가구역이라면 → 이런 전세 승계형(갭) 매수는 실거주 목적에 맞지 않아 사실상 어려워요. 실입주 시점에 맞춰 자금 전액(자기자금+대출)을 준비해야 해요.

실거주가 목적인 무주택자라면 애초에 갭으로 살 계획이 아니었을 테니 큰 불이익은 아니에요. 다만 ‘자금 타임라인’을 실입주 기준으로 짜야 한다는 차이가 생겨요.

세금 ② 규제지역에서 첫 내집마련을 했다면, 팔 땐 ‘2년 거주’가 필요해요 무주택자

1세대 1주택 양도세 비과세는 원칙적으로 보유 2년 이상이면 돼요. 그런데 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면, 보유 2년에 더해 거주 2년까지 채워야 비과세를 받을 수 있어요. 지금 조정대상지역에서 첫 내집마련을 하면, 그 집을 미래에 비과세로 팔기 위해 실제로 2년 이상 살았던 이력이 필요한 거예요.

근거는 소득세법 시행령 제154조 제1항이에요. “취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택”은 보유 2년 + 거주 2년을 모두 충족해야 한다고 정하고 있어요. 핵심은 ‘취득 당시’ 기준이라는 점이에요. 살 때 조정대상지역이었으면, 이후 그 지역이 해제되더라도 거주요건은 사라지지 않아요. 반대로 살 때 비규제였다면, 나중에 조정대상지역으로 지정돼도 거주요건이 소급 적용되지 않아요.

여기에 하나 더. 장기보유특별공제(오래 보유·거주할수록 양도차익을 깎아주는 제도)도 거주 2년이 갈림길이에요. 현재는 1세대 1주택이 최대 80%(보유 최대 40% + 거주 최대 40%)까지 공제받을 수 있는데, 거주 2년을 못 채우면 일반 공제(최대 30%)만 적용돼요. 예를 들어 10년 보유·거주 0년이면 일반 공제 20%만 받게 돼요.

세금 ③ 첫 내집마련 취득세는 규제지역이어도 1~3% 그대로예요 무주택자 · 🟢 안심 정보

취득세율은 집을 몇 채째 사느냐로 갈려요. 무주택자의 첫 주택은 규제 여부와 상관없이 취득가액 구간별 일반세율(1~3%)이 적용돼요. 뉴스에 나오는 무거운 세율(조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%)은 다주택 중과로, 무주택자의 첫 취득과는 완전히 다른 트랙이에요. 비규제지역이라면 2주택까지는 일반세율이고, 3주택 8%·4주택 이상 12%가 적용돼요.

근거는 지방세법 제11조 제1항 제8호(주택 유상거래 세율)예요. 과세표준(취득가) 구간별로 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3%(구간 비례), 9억원 초과 3%가 적용돼요. 다주택 중과는 지방세법 제13조의2로 별개 규정이고요. 또 조정대상지역 지정 고시일(효력 발생일) 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙되면, 지정 전에 취득한 것으로 봐서 중과가 배제돼요(제13조의2 제4항). 기준일은 의결일·발표일이 아니라 고시 효력 발생일이라는 점, 기억해 두세요.

6억 초과~9억 구간은 계단식이 아니라 세율(%) = (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) 로 완만하게 올라가요.

본세 기준(지방교육세·농어촌특별세 별도). 9억원 집이라면 무주택 첫 취득은 2,700만원인데, 같은 집을 2주택째로 조정대상지역에서 사면 7,200만원 — 약 2.7배 차이예요. 무거운 쪽은 언제나 ‘집을 늘리는 사람’이에요.

세금 ④ 부모님 도움으로 자금 마련 시, 증여 방식을 조심해요 무주택자 · 🟡 부수

자금이 부족해 부모님 도움을 받는 방식은 크게 두 갈래예요. 현금 증여 후 내 명의로 매수하거나, 부모님 소유 주택을 직접 증여받거나. 현금 증여는 증여재산공제를 활용할 수 있고, 주택 직접 증여는 증여세에 더해 증여 취득세까지 붙어요.

• 증여재산공제(10년 합산, 상증세법 제53조): 배우자 6억원, 직계존속→성년 자녀 5,000만원(미성년 2,000만원), 기타 친족 1,000만원. ★’부모님께 5,000만원’은 아버지·어머니 합산이고, 10년 단위로 합산돼요.
• 혼인·출산 증여공제(상증세법 제53조의2, 2024.1.1 시행): 직계존속에게서 혼인신고 전후 2년 또는 출산·입양 후 2년 이내에 증여받으면 1억원을 추가 공제해요. 기본 5,000만원과 합치면 최대 1억 5,000만원까지 공제돼요. (혼인과 출산에 모두 해당해도 합쳐서 1억원이 상한이에요.)
• 증여세율(상증세법 제56조): 과세표준 1억 이하 10% / 5억 이하 20% / 10억 이하 30% / 30억 이하 40% / 30억 초과 50%. 신고기한 내 신고 시 산출세액의 3% 공제(제69조 제2항).
• 증여 취득세(지방세법 제13조의2 제2항): 조정대상지역 내 시가표준액(공시가격) 3억원 이상 주택을 증여받으면 취득세 12% 중과. 단 1세대 1주택자가 소유한 집을 배우자·직계존비속에게 증여하면 이 12% 중과에서 제외돼요(단서). 3억원을 어떤 가액으로 판정하는지는 사안에 따라 달라질 수 있어, 실제 증여 전 세무사 확인이 필요해요.

사례 1) 성년 자녀가 부모님께 현금 1.5억원 증여 (혼인 무관, 10년 내 다른 증여 없음)

• 공제 5,000만원 → 과세표준 1억원 → 세액 1,000만원(10%) → 신고세액공제 3%(30만원) → 약 970만원 납부

사례 2) 혼인 2년 이내 자녀가 현금 1.5억원 증여 (혼인 증여공제 활용, 10년 내 다른 증여 없음)

• 공제 5,000만원 + 혼인공제 1억원 = 1억 5,000만원 → 과세표준 0원 → 납부세액 0원

사례 3) 부모(1세대 1주택자)가 조정대상지역 5억원 집을 성년 자녀에게 직접 증여

• 원칙은 조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 증여 → 취득세 12% 중과 대상
• 그런데 1세대 1주택자가 직계비속에게 증여하는 경우라 중과 제외 단서에 해당할 수 있어요 → 이 경우 개별 요건 확인이 필요해요.

여기서부터는 지금 집이 있는 분들이 더 넓은 집으로 갈아탈 때 이야기예요.

세금 ⑤ 갈아타기의 심장, 일시적 2주택 처분기한 1주택 갈아타기 · ★2026년 개정 예정 — 취득일 기준은 이미 시작

1주택자가 종전 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 사면 잠깐 2주택이 돼요. 이때 정해진 기한 안에 종전 집을 팔면 1세대 1주택으로 봐서 양도세 비과세 혜택을 유지해 주고, 취득세도 일시적 2주택 특례로 다주택 중과(8%)를 배제하고 일반세율(1~3%)을 적용해요.

즉 두 집이 모두 조정대상지역일 때만 2년으로 짧아질 예정이에요. 규제지역 안에서 갈아타기를 준비하신다면 여기에 해당할 가능성이 높아요. ※ 여기서 말하는 기한은 양도세(비과세 특례) 기준이에요. 취득세의 일시적 2주택 기간은 지방세법 시행령 제28조의5에 따라 지금도 3년 그대로예요. 취득세는 지방세라 이번 개편안(국세) 대상이 아니거든요.

• 양도세: 소득세법 시행령 제155조 제1항 — 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택을 취득하고, 기한 내 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 간주.
• 취득세: 지방세법 시행령 제28조의5 — 3년 이내 종전 주택 처분을 전제로 일시적 2주택 중과 배제. 이번 개편안(국세) 대상이 아니라 3년 그대로예요.
• 2026년 개정안(아직 공포 전): 조정대상지역 주택 보유자가 조정대상지역 주택을 신규 취득하는 경우 특례기간 3년 → 2년. (양도세) 2026년 8월 4일 이후 신규 취득 + 2026년 10월 1일 이후 종전주택 양도분부터 / (종부세) 2026년 8월 4일 이후 신규 취득 + 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터.
• 취득일·양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금청산일)로 보되, 잔금 전에 등기를 먼저 하면 등기접수일 등 더 빠른 날로 봐요(소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항).
• 종전 주택 양도가액 12억원까지는 전액 비과세, 12억 초과분만 안분 과세해요.
• 기한이 되는 날에 경매·공매, 정비사업 현금청산 소송 등 법정 사유가 진행 중이면 기한 안에 판 것으로 보아 특례를 적용해요(제155조 제18항).

(가) 2026년 9월, 조정대상지역 → 조정대상지역으로 갈아탄 경우

• 신규 주택 취득일 2026-09-01 → 종전 주택 처분기한 2028-08-31까지(2년) (양도세 기준 · 개정안대로 확정될 경우)
• 2년 안에 종전 집을 팔고, 종전 집이 비과세 요건(보유 2년, 조정지역 취득이면 거주 2년 추가)도 갖추면 → 양도차익 비과세(양도가 12억 이하 전액)
• 신규 집 취득세: 일시적 2주택 특례로 일반세율(9억 → 3.0%) 적용 (취득세 쪽 기한은 3년이에요)

(나) 2026년 7월에 이미 취득했거나, 8월 3일까지 계약금을 지급한 경우

• 종전 규정 3년 적용 → 예를 들어 2026-07-01 취득이면 2029-06-30까지

만약 기한을 넘기면? 세목마다 기한이 달라요. 양도세는 처분기한(개정안대로면 조정→조정 2년, 그 밖은 3년)을 넘기면 1세대 1주택 비과세를 잃고 아래 ⑥번(중과) 대상이 돼요. 취득세는 3년을 넘겨야 소급 중과(8%)가 적용되고요(신고·납부 시점에 따라 가산세가 더해질 수 있어요 — 세무사 확인).

한 가지 오해를 풀게요. “기한 안에만 팔면 무조건 비과세”는 절반만 맞아요. 종전 집 자체가 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 조정지역 취득 시 거주 2년)을 따로 채워야 하거든요. 기한 내 처분은 ‘1세대 1주택으로 봐주는’ 조건일 뿐, 종전 집의 비과세 요건을 면제해 주는 건 아니에요.

세금 ⑥ 기한을 놓치면? 다주택 양도세 중과가 되살아나요 1주택 갈아타기 · 규제 리스크

2022년 5월 10일부터 다주택 양도세 중과는 한시적으로 배제(유예)돼 왔어요. 그런데 이 유예가 2026년 5월 9일 양도분을 끝으로 종료됐고, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 부활했어요.

• 한시배제 기간: 2022.5.10 ~ 2026.5.9 (2026년 2월 정부 발표로 추가 연장 없이 종료)
• 세율(소득세법 제104조 제7항): 조정대상지역 2주택은 기본세율(6~45%)+20%p, 3주택 이상은 +30%p. 최고 65%(2주택)·75%(3주택 이상)까지 올라가요.
• 여기에 장기보유특별공제도 배제돼서, 세율 인상과 공제 상실이 겹쳐 부담이 이중으로 커져요.

• 정상 갈아타기(기한 내 처분·비과세 요건 충족): 종전 집 양도차익 비과세 → 세부담 거의 없음
• 기한 도과 + 중과 적용: 기본세율(3억 구간 38%) +20%p = 58% 적용, 장기보유특별공제 미적용 → 산출세액이 크게 늘어나요(정확한 세액은 보유기간·공제 등 개별 계산 필요)

같은 집, 같은 양도차익인데 처분기한을 지켰느냐로 세금이 극과 극이 되는 거예요.

세금 ⑦ 종부세는 갈아타기 중에도 대체로 안심이에요 1주택 갈아타기 · 🟢 안심 · 6월 1일만 유의

종부세는 매년 6월 1일 기준 보유 주택 수(2주택 이하 vs 3주택 이상)와 공시가격 합산액으로 계산돼요. 2023년 개정으로 조정대상지역 2주택 별도 중과세율이 폐지됐어요. 그래서 “조정대상지역이라서 종부세 세율이 더 높다”는 건 지금은 맞지 않아요.

• 기본공제(종합부동산세법 제8조): 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원.
• 세율(제9조): 개인 2주택 이하는 과세표준 3억 이하 0.5%부터 6억·12억·25억·50억·94억 구간을 거쳐 최고 2.7%까지.
• 과세기준일: 매년 6월 1일. 이날 보유 상태로 그해 납세의무가 정해져요.
• 2023년 개정으로 조정대상지역 2주택 별도 중과 폐지 → 지금은 3주택 이상만 별도의 높은 세율 구간이 적용돼요.

사례 1) 1세대 1주택자, 공시가격 10억원 집 한 채

• 기본공제 12억원 → 과세표준 (10억 − 12억) = 마이너스 → 종부세 과세 대상 아님 👍

사례 2) 갈아타기 중 6월 1일을 일시적 2주택으로 넘긴 경우

• 예: 종전 집(공시 6억) + 신규 집(공시 9억)을 6월 1일에 함께 보유 → 합산 15억 → 세금이 나올 수 있어요.

★ 2026년 세제개편안으로 달라지는 것

2026년 8월 3일, 재정경제부가 「2026년 세제개편안」을 발표했어요. 아직 국회 통과 전 ‘정부안’이라 확정된 내용은 아니에요. 그런데도 지금 정리해 드리는 이유가 있어요.

세금은 파는 시점이 아니라 ‘사는 시점’에 방향이 정해지는 경우가 많거든요. 실제로 이번 개편안도 “2026년 8월 3일까지 계약금을 냈는지”로 적용 규정이 갈려요. 그래서 지금 매수를 준비하신다면, 알고 시작하시는 것과 모르고 시작하시는 것의 차이가 커요.

언제부터 달라지나요? 시행 시기가 셋으로 나뉘어요

조문 단위 내용은 종합부동산세법 개정안 입법예고와 소득세법 개정안 입법예고(입법예고 기간 2026.8.4~8.20)에서 볼 수 있어요.

① 갈아타기 처분기한 — 조정대상지역끼리는 2년으로 단축 예정

가장 시급한 변화예요. 조정대상지역에서 조정대상지역으로 갈아타면 종전 집 처분기한이 3년에서 2년으로 짧아질 예정이에요. 자세한 내용과 사례는 위 세금 ⑤에서 정리했어요.

솔직하게 말씀드리면, 이 항목은 갈아타기 하시는 분께 불리한 변화예요. 다만 2026년 8월 3일까지 계약금을 지급하셨다면 종전대로 3년이 적용되니, 본인이 어느 쪽인지부터 확인해 보세요.

② 장기보유특별공제가 ‘거주’ 중심으로 바뀌어요

지금은 오래 보유만 해도 양도차익을 깎아주는데, 앞으로는 실제로 산 기간(거주)을 중심으로 바뀔 예정이에요. 이름도 「장기거주 소득공제」로 바뀔 예정이고요.

무엇이 중요하냐면요. 2029년부터는 보유공제가 사라지고 거주공제만 남게 돼요. 지금은 “10년 보유·거주 0년”이어도 일반 공제 20%를 받지만, 개정안대로면 거주 기간이 없을 때 공제도 함께 줄어들게 돼요. 규제지역의 ‘거주 2년’ 요건(세금 ②)과 겹쳐서, 규제지역에서는 거주가 선택이 아니라 사실상 기본이 되는 셈이에요.

다만 안전판도 함께 신설될 예정이에요. 1년 이상 살던 집에서 취학·직장 변경·전근·질병(1년 이상)·부모 봉양(60세 이상) 같은 부득이한 사유로 다른 시·군으로 옮기면, 그 비거주 기간을 거주 기간으로 인정해 줄 예정이에요(최장 3년). 재개발·재건축으로 못 사는 기간도 공사기간의 절반을 인정해 주고요.

또 10년 이상 거주한 1세대 1주택(양도가액 30억원 이하)은 양도세 기본공제가 연 250만원 → 연 2,500만원으로 늘어나요. 이건 2028년이 아니라 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용될 예정이고, 가족 등 특수관계인에게 파는 경우와 비거주자는 제외돼요.

③ 종합부동산세 — 거주용 1주택은 오히려 유리해져요

개편 폭이 가장 큰 항목이에요. 핵심은 ‘거주용이냐 아니냐’로 갈린다는 점이에요.

실거주 1주택자라면 오히려 유리해지는 방향이에요. 공시가격 14억원(시가 약 20억원)까지는 과세 대상에서 빠지게 될 예정이니까요. 반대로 살지 않는 집은 기본공제가 9억원으로 줄어들게 돼요.

한 가지 짚어둘 점은, 조정대상지역 주택 보유자에게 공정시장가액비율이 더 높게 적용될 예정이라는 거예요(1세대 1주택자는 제외). 그래서 “종부세는 규제지역과 완전히 무관하다”고 말하기는 어려워졌어요. 다만 실거주 1주택자라면 여전히 걱정 요인이 낮다는 결론은 그대로예요.

④ 다주택 양도세 중과는 2027~2028년 한시 완화

갈아타기 기한을 놓쳐 다주택이 된 경우에 해당하는 이야기예요. 현재 부활한 중과세율이 2년간 낮아질 예정이에요.

2년 이상 보유한 주택이 대상이고, 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 신고하면 완화된 세율을 적용받을 수 있다는 특례가 함께 담겼어요. 다만 세율만 낮아질 뿐, 완화 기간에도 장기보유특별공제는 여전히 배제돼요. 개별 적용 여부는 사안마다 달라서 세무사 확인이 필요해요.

🟢 바뀌지 않는 것 (이것도 중요해요)

개편안 뉴스를 보면 “세금이 다 바뀐다”고 느끼기 쉬운데, 우리 글의 상당 부분은 그대로예요.

• 취득세 전부 — 첫 내집마련 일반세율 1~3%, 다주택 중과(조정대상지역 2주택 8%·3주택 이상 12%), 생애최초 감면, 증여 취득세 12%. 취득세는 지방세라 이번 개편안(국세) 대상이 아니에요.
• 1세대 1주택 비과세의 뼈대 — 양도가액 12억원 기준, 보유 2년, 조정대상지역 거주 2년 요건 모두 그대로예요.
• 증여세 — 증여재산공제(성년 자녀 5,000만원), 혼인·출산 증여공제 1억원, 증여세율, 신고세액공제 3% 모두 그대로예요.
• 토지거래허가제도 — 국토교통부 소관이라 이번 개편안과 무관해요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 규제지역이 되면 첫 내집마련 취득세도 오르나요?

아니요. 무주택자의 첫 내집마련 취득세는 규제 여부와 무관하게 일반세율(6억 이하 1% / 6~9억 1~3% / 9억 초과 3%)이 그대로 적용돼요. 2주택 8%·3주택 이상 12%로 오르는 건 다주택 중과라, 첫 취득과는 완전히 별개예요(지방세법 제11조·제13조의2). 2026년 세제개편안에서도 취득세는 바뀌지 않아요.

Q2. 규제지역에서 전세 끼고 집을 사도 되나요?

토지거래허가구역이라면 사실상 어려워요. 실거주 목적이어야 허가가 나기 때문에, 전세를 끼고 사두는 갭투자 방식은 막혀요(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조·제12조). 실입주 자금을 처음부터 준비하는 계획이 필요해요.

Q3. 조정대상지역에서 산 집은 무조건 2년 살아야 비과세인가요?

취득 당시 조정대상지역이었던 집이라면 그래요. 보유 2년에 더해 거주 2년까지 채워야 1세대 1주택 비과세를 받아요(소득세법 시행령 제154조 제1항). 다만 이 요건은 취득 당시로 판정하므로, 지정 전에 이미 산 집에는 소급되지 않아요. 이 거주 2년 요건은 2026년 세제개편안에서도 그대로예요.

Q4. 부모님께 얼마까지 세금 없이 도움받을 수 있나요?

성년 자녀는 직계존속(부모 합산)에게서 10년간 5,000만원까지 증여공제를 받아요. 여기에 혼인·출산 2년 이내라면 1억원을 추가 공제받아, 합치면 최대 1억 5,000만원까지 세금 없이 가능해요(상증세법 제53조·제53조의2). ‘5,000만원’은 10년 합산 기준이라, 과거 증여가 있었다면 그만큼 줄어드는 점만 유의하세요.

Q5. 갈아타기할 때 종전 집은 언제까지 팔아야 하나요?

지금 시행 중인 규정은 모두 3년이에요. 다만 2026년 세제개편안대로 시행령이 개정되면, 두 집이 모두 조정대상지역일 때만 2년으로 짧아질 예정이에요. 적용 대상은 2026년 8월 4일 이후 새로 취득한 주택부터이고, 2026년 8월 3일까지 취득했거나 계약금을 지급했다면 종전대로 3년이에요. 단, 종전 집 자체가 비과세 요건(보유 2년, 조정지역 취득이면 거주 2년)을 갖춰야 한다는 점도 함께 기억하세요. 참고로 취득세의 일시적 2주택 기간은 지금도 3년 그대로예요.

Q6. 기한 안에 못 팔면 어떻게 되나요?

다주택 양도세 중과가 적용돼요. 조정대상지역 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p이고 장기보유특별공제도 배제돼요(소득세법 제104조 제7항·제95조 제2항). 취득세는 3년을 넘기면 소급 중과되고요. 다만 2026년 세제개편안대로라면 이 중과세율이 2027~2028년에 한시적으로 완화될 예정이에요.

Q7. 갈아타는 동안 종부세 폭탄을 맞나요?

대체로 걱정 안 하셔도 돼요. 조정대상지역 2주택 별도 중과세율은 2023년에 폐지됐고, 1세대 1주택자 기본공제는 현재 12억원이에요(종합부동산세법 제8조·제9조). 다만 6월 1일에 일시적 2주택으로 걸치면 그해 세금이 나올 수 있는데, 일시적 2주택 특례(9월 신청)를 활용할 수 있으니 잔금 타이밍과 함께 세무사와 확인하세요.

Q8. 2026년 세제개편안은 확정된 건가요?

아직 확정이 아니에요. 2026년 8월 3일 발표된 정부안으로, 입법예고(8월 4일~20일)를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정이에요. 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있어요. 다만 예외가 하나 있어요 — 세금 ⑤의 일시적 2주택 처분기한 단축은 시행령 사항이라 국회 통과를 기다리지 않아요. 다만 이 시행령도 2026년 8월 6일 현재 아직 공포 전이고, 정부안대로 확정되면 2026년 8월 4일 취득분부터 소급 적용될 예정이에요. 그래서 이 항목만은 지금 계약을 앞두신 분께 실질적인 영향이 있어요.

한눈에 보는 요약 — 비규제 vs 규제지역 핵심 7가지

무엇이, 어떻게 달라지는지 마지막으로 표 하나로 정리했어요. 보시면 무거워지는 항목 대부분이 ‘집을 늘리는 사람’을 향하고 있다는 게 한눈에 느껴지실 거예요.

규제라는 단어 앞에서, 그리고 새로 나온 세제개편안 앞에서 잠시 멈칫하셨더라도, 하나씩 짚어 보면 결국 ‘준비된 실수요자’에게 유리하게 설계돼 있다는 걸 느끼셨을 거예요. 실제로 이번 개편안도 ‘거주하는 사람’을 지키는 방향이고요. 오늘 이 7가지를 알아둔 것만으로도, 이미 한 걸음 앞서신 거예요. 여러분의 첫 내집마련, 그리고 더 나은 집으로의 갈아타기를 진심으로 응원해요. 긴 글 읽어주셔서 정말 고마워요 🙂